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不動產交易與經紀業管理法

作者:何彥陞

出版社:元照出版公司

出版日:2017/10

內容

  本書是以「不動產交易」以及「不動產經紀業管理」為核心的著作,針對法律規範、理論依據、其他各國法制以及行政、司法實務見解做一完整之論述,其範圍亦含括「不動產經紀法規」之內容。
  本書特點之一,是明確化不動產交易與不動產經紀業管理理論基礎,如契約法與物權法對於交易安全之討論、資訊不對稱、委託代理理論等。本書特點之二,是透過三大面向討論「不動產交易」:第一,是主體(當事人、經紀人、地政士、公證人)及其法律關係進行分析;第二,是不動產交易客體-成屋、預售屋及公寓大廈管理條例等予以討論,佐以法院判決與個案爭議說明。第三,是詳細說明成屋與預售屋交易流程,並分析各階段交易風險。本書特點之三,是耙梳不動產交易與不動產經紀業管理之法制,並就私法與公法領域進行分析。私法部分,包含民法與消費者保護法的規範分析。公法部分,則包含公平交易法與不動產經紀業管理條例的分析。
  本書係針對有志或已從事不動產交易、不動產經紀業等之實務工作、國家考試或是相關研究而作,俾各界讀者可以有一完整、清晰之輪廓。


【完整介紹】
  在不動產交易市場中,佔據資訊優勢的開發商、代銷業者、仲介業者往往可能會基於其資訊的掌握,謀求在交易中獲取最大收益,而使得資訊劣勢的消費者受到損害。而為了平衡市場、使買賣雙方能資訊對稱,政府亦不斷試圖祭出修法草案,但究竟資訊揭露的界線為何?不實陳述與不揭露又有如何的法律適用差異?現今實務上又應如何解決不動產業者掌握較多房屋物件的交易資訊?
  本書為以「不動產交易」與「不動產經紀業管理」為核心的專論,針對法律規範、理論依據、其他各國法制以及行政、司法實務見解做一完整之論述,本書有三大特點。其一,是明確化不動產交易與不動產經紀業管理理論基礎,如契約法與物權法對於交易安全之討論、資訊不對稱、委託代理理論等。其二,是透過主體、交易客體、交易流程等三大面向詳細介紹論述「不動產交易」。其三,是耙梳不動產交易與不動產經紀業管理之法制,並就私法與公法領域進行分析。私法部分,包含民法與消費者保護法的規範分析。公法部分,則包含公平交易法與不動產經紀業管理條例的分析。
  總體而言,本書重新界定不動產經紀業管理法之理論、法制規範以及實務現況,係針對有志或已從事不動產交易、不動產經紀業等之實務工作、國家考試或是相關研究而作,期盼能為各界讀者帶來一完整、清晰之輪廓。

【必讀推薦】
1.本書詳細描繪不動產交易與經紀業管理法制之輪廓,並輔以法院判決見解之檢討,提供讀者具體且明確的方向,得以一窺該法制底下的真實內涵。
2.按部就班從理論基礎談起,帶領讀者重新思考不動產交易與相關法規範之框架,再就不動產交易之基本要素進行分析,完整透徹。
3.作者站在宏觀而全面的視角,釐清不動產交易相關法令規範之議題,以及參與人資訊平衡的應揭露範圍之討論,使本書深度與廣度兼具。

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目錄

第一部分 緒 論
第一章 不動產交易與經紀業管理法制之概說
 第一節 緣 起/14
 第二節 本書之研究內容/16
  一、重新思考不動產交易與不動產經紀業管理相關法制之框架/16
  二、釐清我國不動產交易相關法令規範/18
  三、釐清不動產交易參與人資訊平衡與應揭露範圍/19
 第三節 本研究研究範圍界定/20
  一、本書研究主要聚焦於成屋與預售屋/20
  二、本書所謂的交易行為/20
  三、以保護消費者之資訊權利為主/21

第二部分 不動產交易與經紀業管理理論基礎
第二章 契約自由與管制
 第一節 私法自治/24
  一、私法自治之精神/24
  二、當事人締約時真意之探求/25
  三、任意規定與強行規定/26
 第二節 契約自由與對於契約自由的限制/27
  一、契約自由/27
  二、對於契約自由的限制/28
  三、當事人為與不特定多數相對人訂立契約之情形/29
 第三節 管制與自治的橫跨/30
第三章 不動產交易與資訊不對稱
 第一節 不動產交易資訊之平等與對稱/33
  一、資訊經濟學之理論基礎/33
  二、資訊不對稱之概念/35
 第二節 契約法對於資訊不揭露與不實陳述之分析/40
  一、資訊的揭露與否的責任/40
  二、不揭露與不實陳述之界限/44
第四章 不動產交易與委託代理理論
 第一節 委託代理理論之基礎/53
 第二節 不動產仲介業之規範分析/55
 第三節 代銷業之規範分析/56
  一、不動產廣告商之規範基礎/56
第五章 不動產交易、公示方法以及交易安全
 第一節 公示制度與交易安全/59
  一、交易安全的保障/59
  二、公示公信原則/61
 第二節 不動產公示方法、交易安全與登記之效力/64
  一、不動產登記之效力與交易安全/64
  二、公示方法與區分所有權之登記/66
  三、區分所有權登記之建議/70

第三部分 不動產交易之基本要素
第六章 不動產交易之主體與法律關係
 第一節 不動產交易當事人之法律關係:出賣人與買受人/76
  一、交易雙方皆屬於自然人之情形/76
  二、以建築開發商為出賣人之情形/78
 第二節 不動產交易中介人之法律關係:不動產經紀業/81
  一、不動產經紀業之概說/81
  二、不動產仲介業之分析/83
  三、不動產代銷業/91
 第三節 不動產交易輔助人之法律關係:地政士、公證人/95
  一、地政士/95
  二、公證人/97
第七章 不動產交易之客體——以公寓大廈為中心
 第一節 預售屋與成屋/104
  一、成屋與預售屋之界定/104
  二、預售屋之特殊性/105
 第二節 區分所有建物/105
  一、概 說/105
  二、建築物區分所有/111
 第三節 專有部分及要件/113
  一、專有部分之意義/113
  二、專有部分範圍之界定/117
  三、區分所有權人對專有部分之權限及管理義務/120
  四、專有部分之相互關係/122
  五、專有部分之強制出讓/124
 第四節 共用部分(共有部分)/124
  一、共用部分之意義/124
  二、共用部分之種類/125
  三、共有部分之使用收益與處分/127
  四、共有部分之拆除、修繕、重建、維修/130
  五、共有部分之管理與分管契約/132
  六、約定專用/專用使用權/139
 第五節 區分所有權之基地/141
  一、基地與其一體性/141
  二、區分所有權人與基地之關係/145
  三、優先承購之排除/147
 第六節 公寓大廈之管理/151
  一、管理的起始:公寓大廈起造人或建築業者之責任/152
  二、區分所有權人會議/158
  三、管理委員會/165
  四、管理服務人(公寓大廈管理維護公司或管理服務人員)/169
  五、公寓大廈規約/170
  六、公共基金之管理/172
第八章 不動產交易之流程與風險
 第一節 透過仲介業者之成屋買賣流程與交易風險/175
  一、搜尋期間/175
  二、協商與簽約期間/177
  三、契約履行期間/178
  四、不動產經紀業資訊揭露之討論/181
 第二節 預售屋買賣流程與風險/186
  一、透過代銷業者之預售屋之買賣/186
  二、消費者直接與建築開發商之買賣/191
  三、代銷業者之資訊揭露分析/191
 第三節 以德國法觀察不動產買賣之相關法制/193
  一、德國不動產法律之一般性說明/194
  二、不動產買賣契約中買方與賣方之義務/195
  三、賣方應完成之事項/197

第四部分 民事法對於不動產交易之規範分析
第九章 民法對於不動產交易之規範分析
 第一節 先契約義務在廣告或訊息傳遞上之運用/203
  一、締約上過失之界定/204
  二、不動產交易締約上過失之討論/209
 第二節 廣告或訊息傳遞意思表示瑕疵之問題/211
  一、因為資訊不實傳遞或不揭露使相對人意思表示錯誤/211
  二、因為資訊不實傳遞或不揭露之詐欺使相對人為意思表示/213
 第三節 契約責任/215
  一、廣告或訊息傳遞之保證與物之瑕疵擔保/215
  二、不完全給付責任/220
 第四節 侵權行為損害賠償責任/223
  一、民法第184條之分析/223
  二、民法第191-1條之分析/226
第十章 消費者保護法對於不動產交易之規範分析
 第一節 消費者保護對於不動產廣告責任之管制/231
  一、廣告責任/231
  二、廣告責任議題之延伸/232
 第二節 定型化契約與不動產交易/233
  一、定型化契約之規範/233
  二、不動產買賣定型化契約之類型/234
 第三節 定型化契約之審閱期間/241
  一、審閱期間之功能/241
  二、契約審閱期之法律效果/242
  三、不動產買賣契約審閱期之適用對象/245
  四、不動產買賣契約審閱期之交易實務問題分析/248
 第四節 從消費者保護思考責任風險的承擔/259
  一、產品責任與廣告之規範分析/259
  二、責任風險的承擔與交易價格/266
  三、哪些資訊的特性應該被考量/268
  四、應該被揭露的資訊以及其揭露之形式/272
  五、應揭露與不需揭露之界限/275

第五部分 不動產交易之行政法規範分析
第十一章 公平交易法對於不動產交易之規範分析
 第一節 公平交易法之管制目的/282
 第二節 不動產廣告違反不正當競爭規範之原理—— 以德國為例/284
  一、引人錯誤之交易行為/285
  二、透過不作為之引人錯誤/287
  三、德國不動產廣告於「價格」之不正當競爭表現型態/288
  四、不動產廣告於「引人錯誤」之不正當競爭表現型態/290
  五、德國違反不正當競爭規範之處罰/296
  六、德國不動產廣告可能違反競爭法之型態/297
  七、德國法制對於我國公平交易法之啟示/301
 第三節 公平交易法與不動產交易相關之規範/308
  一、公平交易法第21條:不實廣告/308
  二、公平交易法新法第25條、舊法第24條:欺罔或顯失公平之行為/310
  三、公平交易法第21條與第25條(舊法第24條)適用於不動產業個案之難題/311
  四、公平交易委員會對於違反第21條、第25條規定之處理模式/315
 第四節 公平會對於不動產交易處分個案之分析/326
  一、案件類型/326
  二、受處分廠商之分析/328
  三、受處分區位之分析/331
  四、不動產業者違反公平交易法之法條/331
  五、不動產業者違反公平交易法案件之類型化分析/333
  六、不動產交易違反公平交易法案件之罰鍰統計分析/336
  七、違反類型與其受罰額度/350
  八、違反類型與應揭露到受處罰時間之差異性/351
第十二章 不動產經紀業管理條例對於不動產交易之規範分析
 第一節 不動產經紀業相關規範說明/353
  一、規範背景/353
  二、不動產經紀與消費者保護之關係—— 以日本法為例/355
  三、民法居間與不動產經紀業管理條例居間之界定/357
 第二節 不動產經紀業之行業管理規範/367
  一、不動產經紀業申請開業許可及流程/367
  二、競業禁止、僱用未具資格員工之禁止規定/367
  三、申報登錄實價資訊之義務、同時受雙方委託之條件/368
  四、不動產經紀業之營業條件與營業保證金/371
 第三節 不動產經紀業之資格與教育訓練/373
  一、機構、團體之資格認可/374
  二、訓練時數完成取得證書/375
  三、訓練課程/376
  四、廢止教育訓練之認可/376
 第四節 不動產經紀業管理條例對於不動產資訊之相關規範/378
  一、揭示義務/378
  二、廣告真實之義務/380
  三、簽章義務/398
  四、使用不動產說明書解說及交付之義務/403
 第五節 不動產經紀業管理條例對於資訊揭露之討論/405
  一、資訊的揭露/405
  二、不動產經紀業在行業管理上之課題檢討/407
 第六節 地方自治對於不動產經紀業之管理/409
  一、資訊管制與言論自由/409
  二、地方自治規章之管制效力與規範/410
  三、臺北巿不動產經紀業發布不動產交易消費資訊管理規範之議題/413
 第七節 不動產經紀業管理規範資訊揭露之建議/416
  一、不動產經紀業皆應揭露的資訊/417
  二、不動產仲介業對於成屋交易應揭露之資訊/425
  三、不動產代銷業對於預售屋應揭露之資訊/427
  四、不動產經紀業之競爭與管理建議/429

第六部分 結 論
結 論/434
中文文獻/440
裁判實務/447
英文文獻/450
德文文獻/462

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