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住宅租賃契約:理論與實務教戰手冊

住宅租賃契約:理論與實務教戰手冊

【作 者】楊文瑞
【書 號】 5Y008RA
【出版社】 元照出版公司
【出 版】 2019/07
【版 次】 1
【ISBN/ISSN】978-957-511-115-1
【定 價】400
【特 價】360
 律師執業 精選書籍(紅配綠專案)
 
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 本書簡介

  作者原於科技業界從事科技法律工作,投資經營租賃住宅迄今已10餘年。本書與坊間最大不同之處在於:一、以科技法律背景解析實務問題,避免道聽塗說;二、加入《公寓大廈管理條例》等相關內容,務求解決實務問題,讓你可以心平氣和、安心睡覺的租房子。

租賃住宅重大風險與法院判決解析【影音線上版】
 
 圖書目錄

前 言

第一章 住宅租賃契約

 1.總則/3
 2.適用的法規及契約/4
 3.契約審閱期間及消費保護法適用/8
 4.合格的出租人、代理人及承租人/9
   4.1.不動產經紀業者/10
   4.2.包租業者/10
   4.3.非職業性/11
   4.4.不合格的出租人或代理人/12
   4.5.承租人需要成年嗎?/12
 5.租賃標的及範圍/13
   5.1.租賃標的及範圍的重要性及描述/14
   5.2.社區公共設施及規約/15
   5.3.前承租人留下的物品/15
 6.租賃期間/17
 7.租金約定及支付/18
 8.押金約定及返還/19
 9.租賃期間相關費用及稅費之支付/19
   9.1.管理費/20
   9.2.水費、電費、瓦斯費、網路費/24
   9.3.稅費/25
 10.使用租賃住宅之限制/26
   10.1.使用用途/26
   10.2.遵守法規/27
   10.3.轉租/27
 11.修繕/29
   11.1.修繕義務及費用分擔/29
   11.2.承租人的義務/30
   11.3.承租人的權利/31
 12.室內裝修/31
   12.1.室內裝修與裝潢/31
   12.2.承租人負擔增設部分之修繕責任/32
   12.3.是否應回復原狀/34
   12.4.其他特別法規/34
 13.出租人之義務及責任/35
   13.1.提供權利及身分證明的義務/35
   13.2.提供合於居住使用之住宅/36
   13.3.約定修繕範圍/37
 14.承租人之義務及責任/37
   14.1.提供身分證明的義務/37
   14.2.善良管理人之注意義務/38
   14.3.賠償責任/39
   14.4.通知出租人轉租相關資訊/40
 15.租賃住宅的滅失/41
   15.1.不可歸責於承租人/41
   15.2.可歸責於承租人/41
 16.提前終止租約/43
   16.1.是否得提前終止/43
   16.2.提前終止及賠償方式/44
 17.租賃住宅之返還/45
   17.1.租賃住宅返還及點交/45
   17.2.未返還租賃住宅之違約金/47
 18.租賃住宅所有權之讓與/48
 19.出租人法定提前終止租約事由/48
 20.承租人法定提前終止租約事由/50
 21.遺留物處理/51
 22.履行本契約之通知/54
   22.1.送達/54
   22.2.電子通訊/55
 23.契約公證/58
 24.契約及相關附件效力/59
 25.當事人及其基本資料/59
 26.不得約定事項/60

第二章 實務問題及糾紛處理

 1.「篩選房客」有用嗎?/63
 2.和房客的健康及安危有關(119相關)/65
   2.1.凶宅及非自然死亡的定義/66
   2.2.玻璃娃娃案/70
   2.3.房客罹患急性疾病時,房東應如何處理?/81
   2.4.房客過世之處理方式/89
   2.5.承租人疑似要自殺?/94
   2.6.承租人自殺,出租人是否可以求償?/103
   2.7.房客父母家屬請求查房?/108
   2.8.承租人要求查房,該如何處理?/111
   2.9.火災警報器響起,應如何正確處理?/112
 3.和房客影響治安及秩序有關(110相關)/116
   3.1.應該怎麼裝監視器?/117
   3.2.可以公布房客違規的監視器錄影紀錄嗎?/123
   3.3.警方是否可以向房東申請調閱監視器錄影紀錄?/127
   3.4.房東是否可以未經房客同意擅自進入房屋?/129
   3.5.房客疑似吸毒,應如何處理?/130
   3.6.房客是通緝犯,應如何處理?/140
   3.7.房客遭竊,房東是否需負責?/142
   3.8.房客是否可自行換鎖?/144
   3.9.房客總是影響公共安寧,應如何處理?/147
 4.和建物安全管理相關(場所安全)/151
   4.1.因洗臉盆破裂導致房客受傷甚至死亡,房東要負責嗎?/151
   4.2.房客在公共區域受傷,房東是否需負賠償責任?/161
 5.契約糾紛及爭議處理(和法院相關)/165
   5.1.各種物理性強制措施均不建議/165
   5.2.逾期繳納租金或押金不退/166
   5.3.違反修繕義務/170
   5.4.未返還租賃住宅/172
   5.5.公證契約的執行問題/176

結 語/180

附 錄
租賃住宅市場發展及管理條例/183
房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項/195
住宅租賃契約應約定及不得約定事項/203

 作者簡介

楊文瑞

現  職
居次元有限公司及居次元租賃住宅服務有限公司負責人
學 歷
美國聖地牙哥西加州法學院碩士
主要經歷
飛利浦建興數位科技股份有限公司法務專員
建興電子科技股份有限公司法務專員
德律國際專利商標法律事務所商標法務專員
專長領域
智慧財產法、專利授權及專利訴訟實務
智慧財產鑑價師
租賃住宅服務及公寓大廈管理相關法規及實務
專書著作
《銷售及採購契約──中英文條款教戰手冊》
《保密協議與競業禁止──中英文條款教戰手冊》

 
 序 文

  作者原於科技業界從事於科技法律工作,於民國96年即開始以業餘投資人身分投資並經營租賃住宅。於業餘經營過程中,深深感覺住宅租賃可說是最常見的法律關係及基本社會需求之一。據行政院指出,約有285萬多人有租賃住宅需求,佔了台灣1成以上的人口。然而,租賃住宅市場長年來,除了欠缺專業化導致事務繁雜、耗費心力外,還充滿各種不同原因而產生的租屋糾紛,導致房東害怕惡房客,房客也害怕惡房東。

  如今《租賃住宅市場發展及管理條例》已經在各方關注下通過立法並於民國107年6月27日施行,內容除了定義何謂租賃住宅,及其法律關係外,亦整體建構租賃住宅服務業及證照制度。有了明確的制度之後,不動產經紀業、保全業、公寓大廈管理服務業、室內裝修業等均有業者表明進入此市場的意願,擴大營業範圍,可見影響層面相當廣大,可能會從此改寫租賃住宅服務業的市場生態。

  正逢租賃住宅市場的大變革,本書結合筆者累積10餘年的租賃住宅服務經驗,內容與眾不同之處在於:一、過去這個行業處於灰色地帶,權責不清,從業人員大多數素質不夠。大多數講述住宅租賃契約的著作,只能探討出租人及承租人雙方的關係,所運用的管理及法律技巧,很多都是道聽塗說。筆者於從業之前是科技業界專業的法務人員,於民國98年離開科技法律業界,創業成立不動產租賃公司專營租賃住宅,從業10餘年間,感受到租賃住宅市場問題重重,不斷的以科技法律背景,及專業化經營改善租賃住宅市場。經歷10餘年努力奮鬥,經歷包租、代管、總幹事、翻修、改建、惡房客、惡房東、建管機關、消防單位、管理委員會,並經其中心得紀錄整理下來,成為本書;二、大多數著作,單純討論承租人及出租人之間的租賃關係,無視公寓大廈管理委員會以及其他相關法律的存在;而筆者除了經營租賃住宅服務業之外,亦擔任公寓大廈管理委員會總幹事,具備證照及實務經驗。在多年經驗當中,許多租賃糾紛的發生及解決,要真正的完整解決,不是只有租賃住宅相關法律而已,和管理委員會及其他法律能否妥當安排有非常密切的關係,是絕不可忽視的,因此本書加入了其他領域的相關經驗。

  本書由實務出發,目標是系統性地幫助房東、房客、相關業者甚至法律專業人士,從無到有,或從舊法過渡到新法,從租賃住宅的法律關係逐項解析建構租賃住宅契約觀念,繼而以類工具書的方式,提供常見的租賃糾紛的實務處理經驗及法律依據。希望此書能成為租賃住宅市場的實用工具書。
 

楊文瑞
2019.05

 
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