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元照: 法律學習.研究

不動產估價體系

不動產估價體系

【作 者】許文昌
【書 號】 5C215RC
【出版社】 元照出版公司
【出 版】 2020/09
【版 次】 3
【ISBN/ISSN】978-957-511-348-3
【定 價】480
【特 價】432
 執業進修-工具書3
 
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 本書簡介

  本次改版,新增容積率不同之量化修正、容積率對地價之影響、持分產權估價等資料,務使本書內容豐富且符合實用。

  從個人不動產之買賣、租賃、貸款,乃至於國家之房地稅收、資產活化、徵收補償,均與估價息息相關。不動產估價在經濟活動中扮演非常重要的角色。因此,需要一套嚴謹的估價方法,評估不動產之合理價格。
  本書是許文昌老師從事估價實務多年的經驗結晶,內容豐富,見解獨到,堪為上課教材、進修研習、實務操作之用。

 
 圖書目錄

三版序
自 序

第一編 總覽估價

第一章 緒 論
 一、不動產估價之意義/3
 二、不動產估價之範圍/4
 三、不動產估價之目的/5
 四、影響不動產價格之因素/7
 五、估價專有名詞/15
 六、不動產估價之原則/22
 七、不動產估價之方法/28
 八、不動產估價之程序/33
 九、不動產估價師/38
 十、財務數學/42

第二章 成本法
 一、成本法之意義/55
 二、成本法之應用時機/55
 三、成本法之估價程序/56
 四、建物總成本之概念/58
 五、直接成本──營造施工費/59
 六、間接成本/61
 七、建築利潤/64
 八、求取建物總成本之方法/67
 九、折舊之概念/69
 十、折舊路徑之種類/73
 十一、常用之折舊方法/76
 十二、折舊方法之設計原理/90
 十三、耐用年數法與觀察法/91
 十四、物理性折舊、功能性折舊及經濟性折舊之估計方法/95
 十五、以成本法估計土地價格/97
 十六、以成本法估計房地價格/98

第三章 比較法
 一、比較法之意義/105
 二、比較法之估價程序/105
 三、比較標的之數量/110
 四、比較法之調整項目/111
 五、比較法之調整方法/113
 六、比較法之調整限制/119

第四章 收益法
 一、收益法之意義/122
 二、收益法之估價程序/124
 三、總收入/126
 四、總費用/127
 五、收益資本化率與折現率/137
 六、直接資本化法與折現現金流量分析法之關連及比較/144
 七、英伍德(Inwood)法與哈斯寇德(Hoskold)法之關連及比較/152
 八、收益法之公式整理/154

第五章 土地開發分析法
 一、土地開發分析法之意義/160
 二、土地開發分析法之公式/160
 三、土地開發分析法之估價程序/161
 四、土地開發分析法應用於建地估價/168
 五、土地開發分析法應用於山坡地估價/173
 六、綜 合/182

第六章 樓層別效用比與地價分配率
 一、高樓價差現象/184
 二、地價立體化/185
 三、土地貢獻說、建物貢獻說與聯合貢獻說/185
 四、樓層別效用比/186
 五、地價分配率/186
 六、房地價格及土地價格之立體調整/189
 七、以成本法估計高樓其中部分樓層之房地價格/191
 八、位置別效用比/193

第七章 殘餘法、抽取法及分配法
 一、殘餘法/196
 二、抽取法/201
 三、分配法/205

第八章 投資估價法
 一、現金流量表/209
 二、資產報酬率(ROA)與權益報酬率(ROE)/210
 三、財務槓桿/211
 四、直接資本化法與投資估價法之比較/213
 五、折現現金流量分析法與投資估價法之比較/215

第九章 路線價估價法
 一、路線價估價法之意義/218
 二、路線價估價法之適用地區/218
 三、路線價/218
 四、深度指數/219
 五、路線價估價法之估價程序/221
 六、台灣省路線價估價法/223

第十章 計量模型分析法
 一、特徵估價法/226
 二、類神經網路法/229

第十一章 政府估價法
 一、規定地價/233
 二、土地現值查估/241
 三、地價基準地查估/245
 四、土地徵收補償市價查估/248

第十二章 地上權估價
 一、地上權之性質/260
 二、地上權價值之形成/260
 三、影響地上權價值之因素/260
 四、地上權估價之方法/261
 五、區分地上權估價之方法/263

第十三章 租賃權估價
 一、租賃權之性質/266
 二、租賃權價值之形成/266
 三、影響租賃權價值之因素/266
 四、租賃權估價之方法/267
 五、附有租約之不動產價格/269

第十四章 租金估計
 一、租金估計之意義/272
 二、租金之種類/272
 三、租金估計之方法/274

第十五章 權利變換估價
 一、權利變換估價之意義/278
 二、權利變換前之基地權利價值估價方法/278 
 三、權利變換後之房地權利價值估價方法/281

第十六章 估價方法之應用
 一、市地重劃估價/287
 二、容積移轉估價/288
 三、不動產證券化估價/291
 四、投資性不動產公允價值之評估/292
 五、畸零地估價/294
 六、瑕疵不動產估價/296
 七、有屋無地及有地無屋之估價/297
 八、建地預估方法/300
 九、合建分配比之估計/302
 十、土地建物價值分離法/305
 十一、公共設施保留地估價/308
 十二、敏感度分析與情境分析/312
 十三、容積率不同之量化修正/315
 十四、容積率對地價之影響/318
 十五、凶宅估價/320
 十六、持分產權估價/322

第二編 細說估價

不動產估價技術規則逐條釋義/329

◎參考書目/417

 作者簡介

許文昌

現 職
歐亞資產評價集團總裁
學 歷
政治大學地政研究所法學博士
經 歷
台北大學不動產與城鄉環境學系兼任副教授
屏東商業技術學院不動產經營學系副教授
文化大學土地資源學系兼任副教授

 
 序 文

三版序

  運用電腦輔助估價之自動估價系統,雖可節省人力成本,達到快速、大量估價之目的。惟估價畢竟不是數學,需要人為之實地勘察及經驗判斷。因此,自動估價系統僅能協助估價師作判讀,無法完全取代估價師。
  本次改版,新增容積率不同之量化修正、容積率對地價之影響、凶宅估價、持分產權估價等資料,務使本書內容豐富且符合實用。追求頂尖,臻於完美。

許文昌
序於2020年8月

 
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