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元照： 法律學習．研究

共有不動產處分與優先購買權

【作　者】

黃健彰

【書　號】

5D488RA

【出版社】

元照出版公司

【出　版】

2018/07

【版　次】

【ISBN/ISSN】978-957-8607-67-5

【定　價】~~300~~ 元

【特　價】270 元

開學季．教科書：法學院進階課程201902

試讀： 1

本書簡介

　　作者近年常在學界、司法實務界與地政實務界演講「共有不動產處分與優先購買權」議題，本書為作者長期研究此議題的成果，將近年相關各家學說及實務見解、2017年修正的土地法第三十四條之一執行要點等最新修正規定，以及內政部2017年土地法部分條文修正草案相關部分納入探討。本書以台灣法為中心，於相關處尚一併論及美國、德國、瑞士、日本、中國大陸與其他國家法制，並提出不少解釋論與立法論上的新觀點，對學術界與實務界均有極高的參考價值。

圖書目錄

自　序
作者簡介

第一章　導　論
　壹、共有的成本與效益／1
　貳、土地法第三十四條之一第一項的規範意旨／3
　參、土地法第三十四條之一第四項的規範意旨／6

第二章　多數共有人處分共有不動產權限之定性——處分權說或代理權說
　壹、引　言／11
　貳、是否為代理關係的判斷／14
　參、宜採代理權說的理由／14
　肆、不受處分權說或代理權說影響者／20
　　一、多數共有人通知他共有人的義務／20
　　二、第三人有信賴登記的可能性／20
　　三、共有人的稅費分擔／21
　　四、多數共有人有成立背信罪的可能性／26
　伍、其他若干疑點的澄清／28
　　一、他共有人是否負債務不履行等責任、義務／28
　　二、訴請移轉時是否應將他共有人列為共同被告／30
　　三、他共有人的交付義務時點與買受人的占有關係／32
　　四、他共有人對買受人有無買賣價金債權／33
　　五、他共有人死亡的情形／34
　　六、行使解除權、終止權與相對人請求返還對價／36
　　七、他共有人行使先買權時的出賣人有不同的可能性／36
　陸、小　結／37

第三章　共有不動產之出賣與他共有人之先買權
　壹、引　言／39
　貳、部分共有人以多數決出賣不動產時，他共有人先買權的有無／41
　　一、他共有人得否行使先買權／41
　　二、他共有人的遺產管理人得否行使先買權／45
　參、部分共有人以多數決出賣不動產時，他共有人先買權的標的／48
　　一、學說、實務見解／48
　　二、本書見解／50
　肆、小　結／59

第四章　論多數共有人得否因出賣而處分不動產於共有人之一
　壹、引　言／61
　貳、實務見解／64
　　一、行政實務／64
　　二、司法實務／67
　參、學說見解／71
　肆、本書分析／74
　　一、現行法下多數決出賣與分割共有不動產的關係／74
　　二、多數共有人得因出賣而處分給共有人之一／77
　　三、保護未同意處分的共有人／85
　伍、小　結／99

第五章　登記推定力與先買權的有無／103

第六章　土地法第三十四條之一他共有人先買權之競合——兼評內政部土地法修正草案相關規定
　壹、引　言／107
　貳、相關規定／109
　參、實務見解／113
　　一、法律座談會／113
　　二、裁　判／115
　　三、法院辦理民事執行實務參考手冊／116
　肆、學說見解／116
　　一、共有人出賣應有部分，他共有人先買權的競合／116
　　二、共有人依多數決出賣不動產，他共有人先買權的競合／117
　伍、本書分析／118
　　一、法定先買權對契約相對人選擇自由應有的限制程度／119
　　二、土地法第三十四條之一他共有人先買權競合的分析／120
　　三、對內政部二○一五年土地法修正草案相關處的再修正建議／136
　陸、小　結／140

第七章　共有物變價分割時之數共有人先買權的競合
　壹、法條規定與相關見解／143
　貳、本書見解／144

第八章　結　論／149

參考文獻／151
索　引／163

作者簡介

黃健彰

現　職
‧國立臺北大學不動產與城鄉環境學系教授
‧國立臺北大學教學發展中心主任
‧臺北市立大學教學發展中心諮詢委員會審查委員
‧新竹縣不動產估價師懲戒委員會委員
‧台灣財產法暨經濟法研究協會常務理事
‧財團法人台灣法學基金會都市更新法律研究中心執行主任
‧澳州雪梨大學法學院訪問學者

學　歷
‧國立臺灣大學法學士
‧國立中正大學法學博士

主要經歷
‧公務人員高考法制類科及格
‧公務人員保障暨培訓委員會保障處科員
‧國立臺灣大學法律學系博士後研究人員
‧國立臺北大學不動產與城鄉環境學系助理教授、副教授
‧靜宜大學法律學系、世新大學法律學系兼任助理教授
‧律師考試、司法官考試、公務人員高普考試命題委員
‧國立中正大學法律學系105年傑出系友
‧台灣環境與土地法學雜誌諮詢委員
‧美國威斯康辛大學、澳洲墨爾本大學、日本北海道大學及京都大學等法學院訪問學者
‧美國芝加哥大學法律經濟學暑期學校課程結業
‧中國人民大學、北京大學、清華大學等法學院研究

主要得獎紀錄
‧社團法人台灣法學會博士論文獎
‧財團法人勇源教育發展基金會博士論文獎
‧科技部103～106年度補助大專校院獎勵特殊優秀人才
‧國立臺北大學100～103、105～107年度學術研究獎
‧國立臺北大學103、104學年度教學績優教師
‧國立臺北大學101、105學年度績優導師

主要著作
‧承攬人抵押權
‧法定優先受償權
‧不動產優先購買權總論
‧共有不動產處分與優先購買權
‧不動產利用關係上的優先購買權
‧法定優先權制度研究──兩岸物權法修正草案芻議
（博士論文）
‧法律經濟學（合著）
‧中國民法（合著）
‧不動產登記法律與政策（合著）
‧共有案例類型之探究（合著）
‧地上權法制之研究（合著）
‧單一作者TSSCI期刊論文21篇

研究方向
‧民法、不動產法

序　文

自　序

　　不動產優先購買權的制度運作是理論與實務上的重要問題，不過，過去相關研究仍有不足。筆者近年受邀至北京理工大學法學院、清華大學法學院、台南律師公會、新北市公務人員訓練班、花蓮地方法院、東華大學財經法律研究所、政治大學公企中心、新北市政府財政局、桃園市八德地政事務所、台南市東南地政事務所、崑山科技大學房地產開發與管理系（以上依演講時間順序排列）演講不動產優先購買權議題，受邀至文化部文化資產局針對文化資產保存法中優先購買權的法律疑義表示意見，並發表十多篇關於不動產優先購買權的論文，該等論文多為筆者執行行政院國家科學委員會（現科技部）三年期計畫「優先購買權之研究」（NSC 102-2410-H-305-036-MY3）的成果。
　　筆者現將該等研究成果大幅改寫、調整結構、配合法規（例如2017年修正的土地法第三十四條之一執行要點）及修正草案（例如內政部2017年土地法部分條文修正草案）等調整內容而重新彙整成有體系專書。由於篇幅較多，並希望保留未來如有機會改版時增補的空間，故預定出版三本，分別是「不動產優先購買權總論」、「共有不動產處分與優先購買權」與「不動產利用關係上的優先購買權」。筆者的研究向來結合民法與土地法規，這三本書可供法律界與不動產界參考。
　　本書「共有不動產處分與優先購買權」，第一章主要改寫自黃健彰，「土地法第三十四條之一他共有人優先購買權之競合──兼評內政部土地法修正草案相關規定」，東吳法律學報，第28卷第2期，頁64-65，2016年10月（TSSCI）；黃健彰，「共有不動產之出賣與他共有人之先買權」，輔仁法學，第52期，頁64-71，2016年12月（TSSCI）；黃健彰，「論多數共有人得否因出賣而處分不動產於共有人之一」，東吳法律學報，第29卷第4期，頁11，2018年4月（TSSCI）。
　　第二章主要改寫自黃健彰，「多數共有人處分共有不動產權限之定性──處分權說或代理權說」，民法研究基金會編，民事法的學思歷程與革新取徑：吳啟賓前院長八秩華誕祝壽論文集，頁339-362，2017年12月。
　　第三章主要改寫自黃健彰，「共有不動產之出賣與他共有人之先買權」，輔仁法學，第52期，頁57-63、71-99，2016年12月（TSSCI）。
　　第四章主要改寫自黃健彰，「論多數共有人得否因出賣而處分不動產於共有人之一」，東吳法律學報，第29卷第4期，頁1-33，2018年4月（TSSCI）。
　　第五章主要改寫自黃健彰，「美國不動產契據登記制與托崙斯登記制及其對我國的啟示」，中原財經法學，第35期，頁140-145，2015年12月（TSSCI，台灣法學基金會2015年健全不動產市場法制研究論文獎第1名）。
　　第六章主要改寫自黃健彰，「土地法第三十四條之一他共有人優先購買權之競合──兼評內政部土地法修正草案相關規定」，東吳法律學報，第28卷第2期，頁55-85，2016年10月（TSSCI）。
　　第七章主要改寫自黃健彰，「優先購買權爭議問題研究」，財產法暨經濟法，第50期，頁25-28，2017年12月。
　　本書以台灣法為中心，於相關處尚一併論及美國、德國、瑞士、日本、中國大陸與其他國家法制。本書對既有的學說與實務見解予以回應，並提出解釋論與立法論上的建議，希望既能合理實現優先購買權的意旨，又能顧及先買權人、出賣人與第三人的利益。本書酌採法律經濟分析方法，強調法規範功能與相關人的利益衡量，內容深入而豐富。書末尚有索引，以方便讀者依關鍵詞查找本書內容。本書全文在出版前尚經二位匿名學者專家審查，獲推薦而出版發行，並已斟酌審查意見修改與回應。
　　筆者研究優先購買權，感謝謝哲勝老師的啟迪；這幾年從事學術研究，還受到相當多老師們的提拔，以及近期助理林伯威、楊博為、廖啟彣等博碩士生的幫忙、元照出版公司協助出版敝人數本專書，在此一併致謝。

黃健彰
2018年7月

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