内容简介
主讲人
张大为 
【讲座介绍】为保障民众购买预售屋的权益，订有五种预售屋履约担保机制，分别是：「不动产开发信托」、「价金返还之保证」、「价金信托」、「同业连带担保」与「公会办理连带保证协定」，如果建商选择以不动产开发信托或价金信托机制为消费者提供预售屋之保障，消费者所缴纳之订金、签约款、开工款及各期工程款将可纳入受托银行所管理之信托专户，由受托银行依工程进度拨付专款专用，以避免建商不当挪用兴建资金，降低建案无法顺利完工之风险，立意可谓良善。 现行履约担保机制类型的不动产开发信托或价金信托之设计，是奠基于建商的自益信托，信托目的是在确保进入信托专户的兴建资金依信托契约专款专用，不具有「完工保证」或「价金返还保证」之功能。预售屋买方仅在「卖方无法依约定完工或交屋」之特定事由发生时且无受益权遭扣押情形，卖方之受益权始归属于买方。 但不动产开发信托或价金信托并非万能，仍有其限制，前述制度从2016年施行后，实务上仍有数起卖方（建商）倒闭或停工之争议案件，或与第三人产生争议致建案无法完工交屋，买方权益受损。对于信托业者而言，较大的问题在于遇有建商与地主发生合建纠纷或建商一屋二卖、建商财务恶化，债权人查封受益权而未能解决，现行履约担保机制仍难以防免纠纷发生，并导致信托业者无端涉讼，或信托财产难以返还致信托无法终了。就现行制度可再加以思考如何增加买方保障并减少纠纷发生，同时明确化信托业者之履约职责，以降低预售屋各方之风险。 再者，「履约担保」之用语易使消费者误认信托业者有一定担保之责，现行法规设计似与消费者对预售屋履约担保机制之期待有落差。于预售屋建案发生问题时，专户内资金往往已动用完毕或所剩无几，或无法续建；甚至因建商受益权已被法院扣押，受益权无法归属买方，但消费者受有损害即要求受托银行赔偿或抗争，受托银行于建案发生问题时需要耗费大量的人力与成本与消费者进行沟通，如何建立消费者对于预售屋履约担保机制之正确认知，并可共同防范建商之恶意行为，衡平卖方、买方、受托人及债权人各方之法律关系及利益， 鉴于预售屋争议案件不断，信托公会爰依金融监督管理委员会指示修正相关自律规范，以强化信托业办理预售屋履约担保机制信托业务之控管及查核机制，维护承购户之权益并减少预售屋争议发生之可能，爰修正将卖方定义由合建双方扩大为合作兴建双方，地主出资兴建之情形包括地主自有资金、卖方交付之买卖契约价金明细应担保资讯之正确及完整性，以及增列卖方有财务异常等情形，受托银行得要求卖方出具查核报告，及卖方可例外排除提供查核报告之情形等，本次课程将就前述修正，倂同不动产开发信托或价金信托之异同、专款专用功能、卖方无法依约定完工或交屋时对于消费者之保障，以及是否续建等实务考量点提出说明，俾使参与人员对预售屋担保信托有更深刻之了解。
【讲纲】
