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元照: 法律學習.研究

住宅租賃契約:理論與實務教戰手冊

住宅租賃契約:理論與實務教戰手冊

【作 者】楊文瑞
【書 號】 5Y008RB
【出版社】 元照出版公司
【出 版】 2022/08
【版 次】 2
【ISBN/ISSN】978-957-511-781-8
【定 價】480
【特 價】456
 2022知識饗閱季-書籍優惠(202207)
 
試讀: 1
 
 
 本書簡介

  《租賃住宅市場發展及管理條例》於民國107年6月27日施行。當年筆者旋以10餘年執業經驗及法律專業背景,於民國108年7月推出本書第一版,隨著租賃住宅市場迅速受到重視,筆者於母校東海大學法律系兼課教學住宅租賃法律課程;以及於臺中市及苗栗縣租賃住宅管理人員資格訓練班授課。教學經驗跨足理論及實務界。筆者亦同時將過去的經營模式快速轉化為租賃條例時代下可順暢運行的租賃住宅經營模式。

  今,本書第二版新增租賃條例施行逾4年所帶來的新市場秩序、教學心得、實務管理技巧,字數新增近萬字。適合房東、房客、租賃住宅服務業、不動產經紀業及法律專業人士閱讀,提供常見的租賃契約解讀及糾紛處理的實務經驗及法律依據,希望能持續成為租賃住宅市場的實用工具書。

 
 圖書目錄

推薦序/林志雲
推薦序/吳本源、張玉玲
二版序

前言/1

第一章 住宅租賃契約
 1.總則/3
 2.適用的法規及契約/4
 3.契約審閱期間及消保法適用/9
 4.合格的出租人、代理人及承租人/10
  4.1.不動產經紀業者/11
  4.2.包租業者/11
  4.3.非職業性代理人/12
  4.4.租賃住宅代管業在有限條件下得代理簽署租賃契約/13
  4.5.不合格的出租人或代理人/14
  4.6.承租人需要成年嗎?/14
 5.租賃標的/16
  5.1.租賃標的及範圍的重要性及描述/17
  5.2.社區公共設施及規約/18
  5.3.前承租人留下的物品/19
 6.租賃期間/20
 7.租金約定及支付/21
 8.押金約定及返還/22
 9.租賃期間相關費用及稅費之支付/22
  9.1.管理費/24
  9.2.水費、電費、瓦斯費、網路費/28
  9.3.稅費/29
 10.使用租賃住宅之限制/30
  10.1.使用用途/30
  10.2.遵守法規/31
  10.3.轉租/32
 11.修繕/34
  11.1.修繕義務及費用分擔/34
  11.2.承租人的義務/35
  11.3.承租人的權利/37
 12.室內裝修/38
  12.1.室內裝修與裝潢/38
  12.2.承租人負擔增設部分之修繕責任/40
  12.3.是否應回復原狀/41
  12.4.其他特別法規/42
 13.出租人之義務及責任/42
  13.1.提供權利及身分證明的義務/42
  13.2.提供合於居住使用之住宅/43
  13.3.約定修繕範圍/44
 14.承租人之義務及責任/44
  14.1.提供身分證明的義務/44
  14.2.善良管理人之注意義務/45
  14.3.賠償責任/46
  14.4.通知出租人轉租相關資訊/47
 15.租賃住宅的滅失/48
  15.1.不可歸責於承租人/48
  15.2.可歸責於承租人/49
 16.提前終止租約/50
  16.1.是否得提前終止/50
  16.2.提前終止及賠償方式/51
 17.租賃住宅之返還/52
  17.1.租賃住宅返還及點交/52
  17.2.單方點交/54
  17.3未返還租賃住宅之違約金/55
 18.租賃住宅所有權之讓與/56
 19.出租人法定提前終止租約事由/57
 20.承租人法定提前終止租約事由/59
 21.遺留物處理/60
 22.履行本契約之通知/62
  22.1.送達/62
  22.2.電子通訊/63
 23.契約公證/66
 24.契約及相關附件效力/67
 25.當事人及其基本資料/67
 26.不得約定事項/68
 27.新增特約條款/69


第二章 實務問題及糾紛處理
 1.「篩選房客」有用嗎?/77
 2.和房客的健康及安危有關(119相關)/79
  2.1.凶宅及非自然死亡的定義/80
  2.2.房客罹患急性疾病時,房東應如何處理?/84
  2.3.房客過世之處理方式/92
  2.4.承租人疑似要自殺?/98
  2.5.承租人自殺,出租人是否可以求償?惜命條款有用嗎?/106
  2.6.房客父母家屬請求查房?/111
  2.7.承租人要求查房,該如何處理?/114
  2.8.火災警報器響起,應如何正確處理?/115
 3.和房客影響治安及秩序有關(110相關)/119
  3.1.應該怎麼裝監視器?/120
  3.2.可以公布房客違規的監視器錄影紀錄嗎?/126
  3.3.警方是否可以向房東申請調閱監視器錄影紀錄?/130
  3.4.房東是否可以未經房客同意擅自進入房屋?/131
  3.5.房客疑似吸毒,應如何處理?/132
  3.6.房客是通緝犯,應如何處理?/142
  3.7.房客遭竊,房東是否需負責?/144
  3.8.房客是否可自行換鎖?/146
  3.9.房客總是影響公共安寧,應如何處理?/149
  3.10.警方要求房東協助辦案/153
 4.和建物安全管理相關(場所安全)/156
  4.1.因洗臉盆破裂導致房客受傷甚至死亡,房東要負責嗎?/157
  4.2.房客在公共區域受傷,房東是否需負賠償責任?/166
 5.契約糾紛及爭議處理(和法院相關)/170
  5.1.各種物理性強制措施均不建議/171
  5.2.逾期繳納租金或押金不退/172
  5.3.違反修繕義務/176
  5.4.租賃關係消滅,房客未返還租賃住宅/178
  5.5.公證契約的執行問題/183
 結語/187

附錄
.租賃住宅市場發展及管理條例/191
.房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項/203
.住宅租賃契約應約定及不得約定事項/219
.住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項/235
.住宅包租契約應約定及不得約定事項/251
.租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得  記載事項/267

 作者簡介
楊文瑞
【現 職】
.居次元租賃住宅服務有限公司負責人
.東海大學法律系兼任講師
.臺中市租賃住宅管理人員資格訓練班講師

【學 歷】
.美國聖地牙哥西加州法學院碩士

【主要經歷】
.飛利浦建興數位科技股份有限公司法務專員
.建興電子科技股份有限公司法務專員
.德律國際專利商標法律事務所商標法務專員

【專長領域】
.智慧財產法、智慧財產鑑價、專利授權及專利訴訟實務
.租賃住宅服務及公寓大廈管理相關法規及實務

【專書著作】
.《銷售及採購契約──中英文條款教戰手冊》
.《保密協議與競業禁止──中英文條款教戰手冊》
.《實務契約英文》
.《住宅租賃契約──理論與實務教戰手冊》

 
 序 文

推薦序
  民國108年11月中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會與日本全國賃貸住宅管理協會締結姐妹會。在赴日參與此盛事過程中,文瑞也參與其中並與他認識。
  與文瑞談話,正如其本身的法律專業背景,能言善道會說故事。但他在交談過程習慣引經據典,加上在租賃條例頒布前已經有10餘年的租賃住宅實務經驗,話題常從各種包租代管案例出發,專注面對充滿各種不同房東、房客或官員產生的各種難題,以及如何解決。故事常常從意想不到的糾紛開始,中間思考並展開解決方案,最後成功解決,整個過程有實務及法律的精心安排。
  過去我聽過許多的包租公故事,但內容大多是如何發跡、存到第一桶金、再進行投資快速致富,說的多是不動產投資成功之道。但從他生動的提到他原本在新竹科學園區上市公司從事智慧財產權法務工作,以普通上班族業餘存錢投資小套房出租,開始接觸租賃住宅;再從新竹科學園區離開成為職業投資人;之後因緣際會擴展業務成為包租代管業者的故事。加上他喜歡談論法律及實務租賃住宅案例,勝過談論投資,可以感受到他不是在房市當中買進賣出的操盤手,而是穩健經營成長的實業家。
  自民國76年踏進房仲業後,我一直在不動產界歷練,從房仲公司、建設公司、開發公司到代銷公司,最後來到台中成立房仲加盟店,一路走來,一直秉持「誠實」信念服務消費者、「共好」精神與業內夥伴合作,直到現在。
  文瑞是在不動產業界,以專業經營賺取租金的投資人及包租代管業者。相比大起大落賺取機會財的經營模式,文瑞賺取管理財的長期經營模式,和我多年秉持誠實信念及共好精神經營理念一致。
  前剛踏進房仲業時,當時不動產業界還沒有關於房仲業的專法,到民國88年才有《不動產經紀業管理條例》。從業30多年期間,我深刻感受到從前不被認同的中人、牽猴仔身分,到現在變身成為「房產專業顧問」,台灣房仲業從業人員經社地位的提升!
 文瑞從民國97年即創業從事租賃住宅服務業,到民國107年6月27日才有專法《租賃住宅市場發展及管理條例》正式施行,同樣從沒有專法跨越到有專法的時代。而今文瑞將《住宅租賃契約:理論與實務教戰手冊》進行改版,二版增加許多專法時代新增的包租代管服務理論與實務經驗跟讀者分享,在此推薦此書,並期許租賃住宅服務業從業人員,都能與房仲從業人員同樣隨著制度、法規、專業、時間及經驗的累積,將經社地位從「打掃兼帶看」、「沒有身分的管理員」提升到「不動產專業資產活化管理師」。

臺中市不動產仲介經紀商業同業公會理事長
林志雲
2022.07


推薦序
  108年從房仲再跨足租賃業成立了「總管家」,總管家是臺中市政府社會住宅包租代管承辦廠商,踏入租賃業很幸運認識了文瑞兄,待人接物總是彬彬有禮,凡事都親力親為。
  經由本書作者對租賃市場的精闢分析,讓我跳脫了對租賃市場從業人員既有的印象,而要進入租賃行業的人員們,也必須同時具備租賃住宅管理人員證照以及不動產營業員證照,讓租賃人員面對到房東客都能擁有專業知識以協助他們,而在經營租賃公司的過程中,所遇到的問題也是過去不曾遇到的。
  面對房客的惡意拖欠租金、遇到蠻橫不講理的房東以及房屋點交點退細節,這些都是初次投入租賃市場的我所遇到的困擾。但經由本書作者的詳細介紹以及手把手的指導,如今才能在這市場逐漸站穩腳跟,隨著政策的推廣,加速了租賃市場的成長,健全的市場也有助於政策的實現,租賃人員的培養配合著原有的房仲行業,進而實施租、管、售一條龍的服務,並串聯起買賣房屋以及租賃市場。
  租賃市場已存在多年,但租賃法規的出現使其變得專業化,期許藉由本書的介紹,帶領大家更進一步的探索租賃住宅的面貌,本書裡不管是實務內容亦或是引用的相關法規,都是各位未來所可能經歷的。本書內容詳實,作者寫的鉅細靡遺,推薦給正在租賃行業工作的夥伴們以及即將踏入租賃市場的各位讀者,藉由這本書一起探索並加入租賃的行列吧。

總管家租賃住宅服務股份有限公司 總經理 
吳本源

臺中市租賃住宅服務商業同業公會副理事長
張玉玲
2022.07


二版序
  在租賃條例實施前,租賃住宅服務業處於灰色地帶,權責不清下所運用的管理及法律技巧,多是道聽塗說。租賃條例施行後,沒有經過嚴謹的法規考證租賃住宅管理方式只會被時代淘汰,於是筆者當年立即整合新法制規範及10餘年執業經驗著手撰寫並迅速於民國108年7月出版《住宅租賃契約:理論與實務教戰手冊》。當時希望此書能成為租賃市場專業證照化之後,第一本將實務租賃及管理技巧去蕪存菁,可運用於新時代的租賃住宅相關從業人員的必備書籍。
  此後,由於租賃住宅市場成為受到重視的新興市場,筆者有幸藉由專業法學背景及多年實務經驗,受邀於母校東海大學法律系兼課教學住宅租賃及商業租賃相關課程。由於母校提供的充份法學研究資源,使筆者能持續進一步鑽研與租賃住宅市場相關之不動產交易秩序、租賃住宅市場管理、物業管理、消費者保護法規、土地法規、財稅法規、民法等相關法學專題及政策研究並發表於各學術期刊。同時,專業能力也有幸獲臺中市租賃住宅服務商業同業公會及苗栗縣租賃住宅服務商業同業公會肯定,受邀擔任租賃住宅管理人員資格訓練班授課講師。以上授課場合,有希望了解租賃住宅法律的法律系大學生、有想從事租賃住宅服務業的準從業人員、也有從業已4年的回訓老手。學員分布及學習目的範圍廣泛,於教學過程中提出的問題從理論到實務非常多元,筆者亦有幸與學員們交流並大大豐富筆者思考的深度及廣度。
  同時,租賃條例施行後,如預期般對租賃住宅市場產生非常大的變革。已有過去的成功業者,無法適應新時代而失去長久經營打下的江山,被變革吞沒。雖然知道舊時代的經營方式已被淘汰,新時代的業者大多也正在摸索穩定的經營模式。筆者較為幸運,除了過去的法律及實務經驗較為深厚外,更有機會在母校鑽研最新理論及教學心得,將過去的營運模式快速轉化為現今可順暢運行的租賃住宅經營模式。
  綜合比較當初撰寫本書時,而筆者於租賃住宅市場執業迄今亦已逾14年,增加3年餘教學經驗及4年餘市場經驗,因此筆者決定再次將理論及實務經驗整合,推出本書第二版。
  第二版新增租賃條例實行4年來之重要行政函釋、相關子法、政策、司法判決所帶來的新市場秩序、各領域教書及研究租賃住宅法規心得、實務應用所增進的管理知識及技巧;被新行政解釋或司法判決變更、不合時宜或觀念繁複的內容,則酌情刪去或加註;重新檢視註腳及網頁鏈結,將無效鏈結刪除或更新。其結果是:第一版與第二版相比,即使刪去部分第一版內容,第二版仍然新增近萬字,添加許多實用內容、心得及評釋;註腳由原本的108個,增加至157個,添加非常多的可靠法源依據;附件由原本的3件,增加至6件,增加許多政府近年新頒布的子法及範本。
  本書第二版仍維持第一版原本目標:系統性地幫助房東、房客、相關業者甚至法律專業人士,從無到有,逐項解析建構租賃住宅契約觀念,繼而以類工具書的方式,提供常見的租賃糾紛的實務處理經驗及法律依據。希望此書第二版能持續成為租賃住宅市場的實用工具書。

楊文瑞
2022.07

 
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