劉維真
- 臺北大學不動產與城鄉環境學系助理教授
土地整體開發是政府機關依照都市計畫內容，於一定範圍內重新整理規劃地籍，興建適當公共設施，引導都市發展的方式。土地開發行為應受相關土地使用計畫之規劃與管制，才能有效利用土地資源，並使土地開發效益極大化，多能創造政府及地主雙贏的結果。土地開發後，因土地利用效率提高而有地價上漲之情形，依漲價歸公之法理，相關租稅政策除為實現公平正義的平等原則之外，也設計有提供參與開發誘因的租稅優惠規定。區段徵收及市地重劃為政府現行最常使用之土地整體開發方式，二者均具有財務自償性，其性質相似但仍有差異，相關租稅規定也略有不同。
壹、區段徵收
一、定 義
區段徵收係政府基於新都市開發建設、舊都市更新、農村社區更新或其他開發新地區的需要，對於一定區域內之土地全部予以徵收，並依照都市計畫內容，興建公共設施及重新規劃分宗整理地籍。開發完成後，由政府直接支配使用公共設施用地，其餘可供建築使用之土地，部分供作土地所有權人領回抵價地之用，部分作為開發目的或撥供需地機關或讓售供公營事業機構使用，剩餘土地則辦理公開標售、標租或設定地上權，並以處分土地所得收入償還開發總費用之一種整體性的綜合土地開發方式，以促進地區之建設發展，達成土地整體開發利用為目的，也是公私互蒙其利之措施。
二、抵價地規定
實施區段徵收除須謹守土地徵收之必要性及公益性原則外，首重對土地所有權人之徵收補償。土地所有權人原則上領取土地市價的現金補償，例外得申請按權利價值領回抵價地。抵價地總面積須由需用土地人考量各地區特性、開發目的、開發總費用、公共設施用地比例、土地使用強度、土地所有權人受益程度及實際發展狀況等因素決定。依據土地徵收條例第39條規定，抵價地總面積以徵收總面積50%為原則，最低不得少於40%（曾經辦過農地重劃之土地，最低不得少於45%）。抵價地總面積最低雖為徵收總面積40%，但是每位土地所有權人實際領回抵價地面積，係由徵收機關按其應領補償地價與區段徵收補償地價總額之比例計算其應領之權利價值，並以該抵價地之單位地價折算之，並不是每人都剛好是40%。抵價地的分配原則上是採公開抽籤、自由選配方式，以先抽順序籤、再抽配地籤，並按該分配區塊之分配方向線依序選定，由地主自行選配商業區、住宅區等可建築土地，共享區段徵收後環境的改善及提升。
三、相關租稅規定
區段徵收具有強制性，為彌補土地所有權人因土地徵收所致的特別犧牲，領取現金補償地價者均得免徵土地增值稅及房地合一所得稅；領取抵價地者，徵收完成後之地價稅、土地增值稅、房地合一所得稅均有減免徵規定，茲分述如下：
(一) 地價稅
辦理區段徵收內之土地，因辦理期間不能做原來之使用而無收益者，免徵地價稅。辦理完成後，自完成之日（為區段徵收之地籍測量、土地登記、工程驗收、土地點交等各項工作均完成之日）起，可以減半徵收地價稅2年（但工程驗收在土地接管日期之後者，以工程驗收合格日為起算日期）。第3年起即恢復全額課徵地價稅。
(二) 土地增值稅
1.免徵情形
需用土地人申請區段徵收前與土地所有權人達成協議價購之土地，或土地所有權人自願按徵收補償地價售與需用土地人者，均免徵土地增值稅。
區段徵收之土地無論是以現金補償其地價者，或以抵價地補償其地價者，均免徵土地增值稅；因領回抵價地不足最小建築單位面積而領取現金補償者，亦免徵土地增值稅。
2.減徵情形
土地所有權人領回抵價地後第一次移轉時，應以原土地所有權人實際領回抵價地之地價為原地價，計算漲價總數額，土地增值稅得減徵40%。
因繼承取得之土地再行移轉計徵土地增值稅時，其前次移轉現值係以繼承開始時該土地之公告現值為準，惟若該土地繼承前係屬領回區段徵收抵價地，且其地價高於繼承時之公告現值，則以實際領回區段徵收抵價地之地價為準。此外，該次繼承屬於領回抵價地後第一次移轉，因繼承免徵土地增值稅，則繼承後再為移轉時已非屬第一次移轉，土地增值稅不得減徵40%。
土地所有權人領回之抵價地，該土地經夫妻贈與或信託登記後，於再移轉計徵土地增值稅時，亦適用減徵土地增值稅40%之規定。
(三) 房地合一所得稅
所得稅法第4條之5規定，被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物，免納所得稅。區段徵收亦屬土地徵收之一種，無論是領取現金補償，或領取抵價地補償者，均免徵房地合一所得稅。但土地所有權人日後出售該抵價地時，則需判斷是否有課徵房地合一所得稅的問題。
房屋、土地取得日之認定，係以所取得之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。但因區段徵收領回之抵價地，為所有權人原取得被徵收土地之日，而非取得抵價地之日。亦即，原取得日為2015年12月31日以前，則屬舊制免稅土地，無須課徵所得稅；若為2016年1月1日以後取得，則適用房地合一課稅。需課徵房地合一稅之抵價地，其持有期間亦非自取得抵價地之日起算，而係以所有權人原取得被徵收土地之日起算，亦即可併計原持有被徵收土地之期間，以適用長期優惠稅率，減輕其所得稅負。
至於土地取得成本的認定，亦係以原取得被徵收前土地的取得成本為準，但徵收時已領取補償金部分之成本，應自成本中扣除......（閱讀全文請參考月旦財稅實務釋評或月旦知識庫）
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