2023年12月19日立法院三讀通過房屋稅條例第5條修正條文，113年1月3日總統華總一經字第11200115291號令修正公布，並自2024年7月1日施行，因此2025年5月多屋族將面臨新制開徵的房屋稅稅率，此即一般通稱的「囤房稅」，政府規劃實行囤房稅是針對不動產市場的一項關鍵政策，其目的是解決高房價和投機性購房問題，然而，稅基也是影響稅額高低的因素之一，且不動產價格的本質包含經濟（收益）價值和泡沫價值，政策抑制重點應該在泡沫價值上，而非經濟（收益）價值。

壹、囤房稅的定義及目的

囤房稅的法令依據為房屋稅條例第5條第1項的規定，亦即自住房屋與非自住房屋採稅率分離，供自住或公益出租人出租使用或地上權人自住者，為其房屋現值1.2%；出租申報租賃所得達標準者或繼承取得之共有房屋者，最低不得少於其房屋現值1.5%，最高不得超過2.4%，起造人住家用之待銷房屋在2年內，稅率為2%～3.6%，其他住家用者為2%～4.8%。另外區分非住家用，例如營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，則賦予更高的稅率，在3%～5%之間，並依據同條第2項的規定，各地方政府應視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率，且採全國總歸戶及全數累積計算稅率與稅額，此即俗稱「囤房稅」之法源基礎。

實行囤房稅的原因當然涵蓋了經濟、社會、政策和市場等多個層面，簡單說明以下幾項目的：一、遏制不當投資行為：臺灣大量的投資者不是出於自住需求，而是為了短期資本增值，導致房價的不合理上漲；二、降低房價泡沫風險：長期的房價上漲可能導致房價泡沫，一旦泡沫破裂，可能引發金融危機和經濟不穩定；三、提高住宅市場的供應：高房價和投機性購房行為可能阻礙新的住宅供應，藉由減少投資者的囤積行為，政府希望能夠鼓勵開發商提供更多的住宅，以滿足不斷增長的居民需求；四、增加稅收收入：政府可以透過徵收囤房稅獲得額外的稅收收入，以用於改善基礎設施、教育、醫療保健等公共服務，有助於提高國民生活品質。囤房稅的實行旨在打擊不當的投資行為，降低房地產市場的投機性，讓住宅更多用於居住而不是投資，故實行囤房稅的本質上即屬加重房屋稅，僅是將對象限縮在一定戶數以上的持有者，因此囤房稅究竟能否達成政策目的，可以從現行的房屋稅制來思考。

貳、偏低的房屋現值，源自於偏低的房屋標準單價

房屋現值為房屋稅的稅基，稅基乘上稅率即是所有權人每年繳納的房屋稅，而房屋現值規定在房屋稅條例第11條，簡單說：

房屋現值＝房屋標準單價
               × 房屋面積×地段調整率
               ×（1－年折舊率×經歷年數）

根據賦稅署2023年8月1日製作的「地方政府最近一次房屋標準單價調整參據及調整情形彙整表」，房屋標準單價係反映房屋建造成本之高低，以現行臺北市35層以下的鋼筋混凝土製的第10樓住宅為例，每平方公尺的標準單價為12,650元 ，換算為每坪41,818元，與不動產估價師公會全國聯合會發布之臺北市營造或施工費標準表每坪126,000～149,000元 ，相差逾3倍，遑論這2年物價高漲，2024年臺北市每坪實際造價也高於估價師公會發布的標準，因此無論如何調高稅率，在稅基偏低的情況下，房屋稅同樣偏低，因此在我國持有房屋的成本很多時候甚至比汽車的稅賦更低，無法反映稅捐公平性；換言之，由上開「房屋標準單價係反映房屋建造成本之高低」以觀，房屋標準單價（或房屋現值）確實應當以房屋的建造費用來估算，不像我國土地有區分公告地價與公告土地現值的「兩價分離」特殊考量，因為公告地價接近收益地價，是考量土地持有者的賦稅能力而估算，而公告土地現值接近市場地價，是考量土地持有者出售時的賦稅能力而估算，房屋稅以上開賦稅署的觀點而言，是反映房屋建造成本的高低，所以當房屋標準單價低估時就會產生房屋現值的低估，因此最根本的問題乃在於房屋標準單價的低估。

參、囤房稅課徵的效果

囤房稅的課徵效果可以從稅負制度、不動產投資與不動產經濟學得到合理的印證，就是囤房稅確實會讓出租人將稅負轉嫁至租金，但與房價漲跌無關......（閱讀全文請參考月旦財稅實務釋評或月旦知識庫）

全文刊登於月旦財稅實務釋評，第53期 　 訂閱優惠