 看更多民事法類焦點判決 | |
發佈日期：2020/06/17 |
|
民法425條之1所定「土地及房屋同屬一人」及「所有權讓與」所包含之情形為何？──最高法院一○七年度台上字第一九三八號判決
概念索引：民法／推定租賃
主旨
民法第425條之1所謂「土地及房屋同屬一人」應包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內。又所謂「所有權讓與」，自應包括受讓建物事實上處分權之情形，且基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。
說明
一、爭點與選錄原因
（一）爭點說明
民法第425條之1所定「土地及房屋同屬一人」及「所有權讓與」所包含之情形為何？
（二）選錄原因
本件肇因於當房地分屬不同人時，有無土地法第104條優先購買權之適用，因此本件被上訴人即主張本件屬推定租賃關係，故有本條之適用，就此，應探究成立推定租賃之要件為何。首先，較有疑義者是，民法第425條之1第1項規定「土地及其房屋同屬一人」所指為何？又「房屋所有權讓與」是否包含事實上處分權？本判決就此均有說明，故選錄之，以供參考。
二、相關實務
最高法院106年度台上字第745號判決指出，民法第425條之1所謂「土地及房屋同屬一人，可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；該所謂「房屋承買人」，並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人，詳如下列判決節錄：
「……民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文。該條規定旨在維護社會經濟秩序及利益，在『房屋得使用期限內』推定有租賃關係。所謂『土地及房屋同屬一人』，固可包括『土地及房屋同屬相同之共有人』及『土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人』之情形在內；該所謂『房屋承買人』，並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人，且基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此種情形，初無須具備『部分共有人讓與其應有部分應得全體共有人同意』之要件。」
三、本案的見解說明
最高法院延續向來實務立場，指出土地之共有人約定得在各自分管土地上興建建築物，其中系爭未辦保存登記之建物由共有人之一興建，業經該共有人之繼承人全體同意由單一繼承人繼承單獨取得，並依分管契約加蓋成為現狀，系爭建物自係經系爭土地全體共有人同意興建，則該單獨繼承之人讓與被上訴人系爭建物事實上處分權，因而致系爭建物與土地非同屬一人所有，應推斷土地共有人默許被上訴人繼續使用土地，而有法定基地租賃關係存在。
選錄
按民法第425條之1規定：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，立法目的在於使房屋不因土地物權嗣後變動而受影響，仍得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，並兼顧受讓人利益，該條文所謂「土地及房屋同屬一人」應包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內。又未辦保存登記之房屋，無法辦理所有權移轉登記，上開條文所謂「所有權讓與」，自應包括受讓建物事實上處分權之情形，以貫徹法律就優先購買權重在使基地及其上之房屋合歸一人所有及實務上對違章建築賦與事實上處分權之內涵，且基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。次按爭點效係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。原審本於認事、採證及解釋契約之職權行使，綜合相關事證，合法認定徐○定等2人與徐○藤繼承人於85年間成立分管契約，約定得在各自分管土地上興建建築物，系爭建物由徐○藤興建部分業經其繼承人全體同意由徐○男繼承單獨取得，徐○男並依分管契約加蓋成為現狀，系爭建物自係經系爭土地全體共有人同意興建，徐○男並依分管契約及其他徐○藤繼承人之同意管理特定共有區域即系爭土地，其有權讓與被上訴人系爭建物事實上處分權，因而致系爭建物與土地非同屬一人所有，應推斷土地共有人默許被上訴人繼續使用土地，而有法定基地租賃關係存在，本即無庸公證，亦與民法第425條規定無涉。第280號事件之聲明、訴訟標的與原因事實，係針對233之6地號土地，不及於系爭土地，與本件並非同一事件，法院於該案所為之判斷，自難認於本件有爭點效之適用。嗣國有財產署因徐○藤繼承人持以抵繳稅款而成為系爭土地共有人，原有之法定租賃關係並不因此消滅，被上訴人自得行使土地法第104條第1項規定之優先承買權，此權利優先於徐○定所行使同法第34條之1之共有人優先承買權，且因國有財產署未通知被上訴人行使權利，其於前揭時行使優先承買權並未逾10日承買期間，因以上述理由為上訴人不利之判決，經核於法並無違背。
|
|
| 看更多民事法類焦點判決 | |
