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發佈日期：2021/05/20 |
房屋與土地原異其所有人，房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者，得否援引民法第425條之1之規定，推定在房屋的使用期限內，與土地所有人有租賃關係？
── 最高法院一○八年度台上字第二二○八號判決
概念索引：債各／推定租賃關係
關鍵詞：推定租賃關係
主旨
按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1定有明文。蓋土地及其土地上房屋同屬一人時，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為調和土地與建物之利用關係，乃承認在房屋得使用期限內，有租賃關係存在。惟若房屋與土地原異其所有人，房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者，僅生土地受讓人是否繼受該法律關係之問題，自無關上開規定之適用。
說明
一、爭點與選錄原因
（一）爭點說明
房屋與土地原異其所有人，房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者，得否援引民法第425條之1之規定，推定在房屋的使用期限內，與土地所有人有租賃關係？
（二）選錄原因
民法第425條之1規定，係在解決同屬一人所有之土地及其上房屋由不同之人取得所有權時之房屋與土地利用關係（最高法院107年度台上字第1379號判決意旨參照）。是以，房屋與土地原異其所有人，房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者，自無適用民法第425條之1之規定。
二、相關實務
最高法院107年度台上字第1274號判決本於同一意旨，揭示房屋與土地原異其所有人，房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者，即無民法第425條之1規定之適用，詳如下列判決節錄： 「按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1固定有明文。惟倘房屋與土地原異其所有人，房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者，僅生土地受讓人是否繼受該法律關係之問題，自無關民法第425條之1規定之適用。」
三、本案的見解說明
本件被上訴人A公司主張，系爭房屋原為被上訴人甲等3人共有，該房屋坐落之系爭土地亦為渠3人與上訴人共有，其於103年間自被上訴人乙等2人受贈系爭房屋應有部分3分之1，依民法第425條之1第1項規定，與系爭土地所有權人間應有租賃關係存在。其於接獲甲等3人優先購買之通知後，已表示願依土地法第34條之1第4項及第104條第1項規定行使優先購買權，並與甲等3人簽立買賣契約，爰求為確認其對系爭房地有優先購買權、甲等3人應將系爭房地移轉登記與其之判決。對此，最高法院指出，查丙興建系爭房屋時，並未得當時系爭土地所有權人丁之同意，其非該土地所有人，已無民法第425條之1規定土地及其上房屋同屬一人所有之情形，且丙興建系爭建物未經丁同意，似為無權占用系爭土地，其雖將之連同系爭土地應有部分3分之2轉讓與甲等3人，該3人並未繼受得使用該土地之任何正當權源，若復未經上訴人同意，於此情形，似無民法第425條之1規定之適用。
選錄
按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1定有明文。蓋土地及其土地上房屋同屬一人時，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為調和土地與建物之利用關係，乃承認在房屋得使用期限內，有租賃關係存在。惟若房屋與土地原異其所有人，房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者，僅生土地受讓人是否繼受該法律關係之問題，自無關上開規定之適用。次按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。查丙興建系爭房屋時，並未得當時系爭土地所有權人丁之同意，為原審認定之事實。果爾，丙於系爭土地興建系爭房屋時，其非該土地所有人，已無民法第425條之1規定土地及其上房屋同屬一人所有之情形，且丙興建系爭建物未經丁同意，似為無權占用系爭土地，雖其於丁死亡後，與戊因繼承而共有該地，……則倘戊無其他任何舉動或情事足以間接推知其有同意丙使用系爭土地，得否以其單純沉默而謂其已默示同意，非無研求之餘地。又如丙就系爭房屋未經戊同意即使用系爭土地，仍屬無權占用，其雖將之連同系爭土地應有部分3分之2轉讓與甲等3人，該3人並未繼受得使用該土地之任何正當權源，若復未經上訴人同意，似此情形，能否僅以甲等3人係系爭土地共有人及系爭房屋係該3人共有，即謂有民法第425條之1規定之情形，亦有再予斟酌之必要。原審就此俱未詳加審究，徒以前揭理由，遽認上開情形有民法第425條之1規定之適用，進而為不利上訴人之判斷，不無可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
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