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發佈日期：2021/11/04 |
公同共有人對執行標的之公同共有土地是否有優先承購權？
──最高法院一○九年度台上字第三二四七號
概念索引：土地法、優先承買權
主旨
按土地法第34條之1第5項準用第4項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」，係指他公同共有人於公同共有人出賣公同共有土地潛在之應有部分時，對於該公同共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。其立法意旨在於第三人買受共有人之潛在應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係，以促進土地之有效利用。此與金錢債務或拍賣抵押物之強制執行程序，由債權人或抵押權人聲請拍賣債務人公同共有土地所有權全部，尚屬有間，自難謂此際公同共有人對執行標的之公同共有土地全部有優先承購之權。
說明
一、爭點與選錄原因
（一）爭點說明
公同共有人對執行標的之公同共有土地是否有優先承購權？
（二）選錄原因
土地法第34條之1第4項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地（最高法院72年度台抗字第94號判例意旨參照）；至若債權人或抵押權人聲請拍賣債務人公同共有土地所有權全部，公同共有人得否主張優先承買權？本判決就此有所說明，故選錄之。
二、相關實務
最高法院106年度台上字第1425號裁定揭示，公同共有土地應有部分之公同共有人，得單獨或共同依土地法第34條之1第4項行使優先購買權，詳如下列判決節錄：
「土地法第34條之1有關共有人優先承購之規定，係民法第828條第3項之特別規定，無『應得公同共有人全體之同意』始得行使之限制。公同共有土地應有部分之公同共有人，依土地法第34條之1第4項行使優先購買權，乃依法取得之固有權，非繼承而來，得單獨或共同為之。」
三、本案的見解說明
本件上訴人主張，伊為系爭祭祀公業之派下員，登記為系爭祭祀公業所有之系爭土地，屬全體派下公同共有，系爭土地經系爭執行事件予以拍賣，由被上訴人拍定，伊為系爭土地之公同共有人，依土地法第34條之1第5項準用第4項規定，對系爭土地有優先承買權。乃系爭執行事件卻未於拍賣公告上載明，亦未以書面通知伊行使優先承買權，伊即有訴請確認優先承買權存在之必要，求為確認伊就系爭執行事件拍賣之系爭土地全部有優先承買權存在之判決，有無理由？對此，最高法院指出，該公業經系爭派下員大會通過同意給付系爭委任報酬1,000萬元，並提供抵押土地設定登記系爭抵押權予甲2人以為擔保，甲2人繼而持系爭拍賣抵押物裁定為執行名義，聲請強制執行拍賣屬系爭祭祀公業全體派下員公同共有之系爭土地全部，即與出賣部分公同共有人潛在應有部分之情形有別，上訴人即無從依土地法第34條之1第5項準用第4項規定，主張對系爭土地有優先承買權。
選錄
按土地法第34條之1第5項準用第4項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」，係指他公同共有人於公同共有人出賣公同共有土地潛在之應有部分時，對於該公同共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。其立法意旨在於第三人買受共有人之潛在應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係，以促進土地之有效利用。此與金錢債務或拍賣抵押物之強制執行程序，由債權人或抵押權人聲請拍賣債務人公同共有土地所有權全部，尚屬有間，自難謂此際公同共有人對執行標的之公同共有土地全部有優先承購之權。查上訴人為系爭祭祀公業派下員，該公業經系爭派下員大會通過同意給付系爭委任報酬1,000萬元，並提供抵押土地設定登記系爭抵押權予甲2人以為擔保，甲2人繼而持系爭拍賣抵押物裁定為執行名義，聲請以系爭執行事件對抵押土地為強制執行，系爭土地已由相對人拍定，為原審合法認定之事實，則甲2人為使其抵押債權得以滿足受償，聲請強制執行拍賣屬系爭祭祀公業全體派下員公同共有之系爭土地全部，即與出賣部分公同共有人潛在應有部分之情形有別，上訴人雖為系爭土地公同共有人，亦無從依土地法第34條之1第5項準用第4項規定，主張對系爭土地有優先承買權。次按，分割共有土地之變價分配，係將共有土地予以變賣，以所得價金分配於各共有人，故於共有土地變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資計畫，維持共有土地之經濟效益，並兼顧共有人對共有土地之特殊感情，因而賦予共有人有依相同條件優先承買之權。此與本件執行法院依執行債權人之聲請，強制執行拍賣系爭土地全部，而將拍賣所得價金清償債務人所負欠抵押債務之情形不同。原審認上訴人無類推適用民法第824條第7項規定之餘地，其對系爭土地無優先承買權，並無不合。原審為上訴人敗訴之判決，其中關於上訴人為系爭執行事件之共同債務人，不得應買此部分之理由，雖未臻妥適，惟其判決結果並無二致，仍應予維持。至本院105年度台抗字第381號裁定意旨，係針對限定繼承人或抵押物所有人均僅負物的有限責任，與一般負無限責任之債務人有異，得於強制執行程序應買執行標的物，並無違背強制執行法第70條第6項規定之情形而為論述，與本件事實尚有不同，自不得比附援引。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。
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