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發佈日期：2022/02/22 |
附屬建物應如何判斷
──最高法院一○九年度台上字第一六三三號判決
概念索引：物權／所有權
主旨
按所謂附屬建物，係指依附於原建築物以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築物而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築物之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811條之規定，應由原建築物所有人取得增建建物之所有權，原建築物所有權範圍因而擴張。但於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築物之增建建物（如可獨立出入之頂樓加蓋房屋），或未依附於原建築物而興建之獨立建物，則均非附屬建物，原建築物所有權範圍並不擴張及於該等建物。是以判斷其是否為獨立建物或附屬建物？除斟酌上開構造上及使用上是否具獨立性外，端在該建物與原建築物間是否具有物理上之依附關係以為斷。
說明
一、爭點與選錄原因
（一）爭點說明
附屬建物應如何判斷？
（二）選錄原因
建築物所有權範圍將隨附屬建物之興建而擴大；反之，增建獨立建物與原建築物之所有權則各別存在，不發生原建築物所有權範圍擴張的問題。本判決詳加說明附屬建物如何判斷，爰選錄之。以供參考。
二、相關實務
最高法院106年度台上字第941號判決指明獨立之建築物需具備構造上及使用上獨立性，詳如下列判決節錄：
「按建築物如已足避風雨，可達經濟上使用目的，且具構造上及使用上之獨立性，即屬獨立之建築物，得為物權之客體。所謂構造上之獨立性，係指建築物有屋頂、四周牆壁或其他相鄰之構造物，以與土地所有權支配之空間區隔遮斷或劃清界線，得以明確標識其外部範圍之獨立空間。而所謂使用上之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷建築物有無使用上之獨立性，應斟酌其對外通行之直接性、面積、價值、隔間、利用狀況、機能、與其他建築物之依存程度、相關當事人之意思以及其他各種情事，依社會一般觀念為綜合考量。」 三、本案見解說明
本件上訴人買受訴外人於系爭大樓屋頂平台加蓋未辦理保存登記，並與系爭大樓全體共有人間存有分管契約之系爭房間，嗣被上訴人違法竊占系爭房間，另於屋頂平台上搭建系爭鐵皮屋，上訴人爰依民法第767條、第179條規定，求為命被上訴人自系爭房間遷出騰空返還予上訴人及拆除系爭鐵皮屋，其中涉及系爭房間是否為系爭大樓之附屬建物，其所有權是否為上訴人所有之認定問題。對此，最高法院隱約提點，系爭房屋由系爭大樓各層樓之走廊樓梯出入，而支付公共設施費，在構造上及使用上均係獨立之建物，應非屋頂平台之附屬建物。
選錄
按所謂附屬建物，係指依附於原建築物以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築物而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築物之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811條之規定，應由原建築物所有人取得增建建物之所有權，原建築物所有權範圍因而擴張。但於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築物之增建建物（如可獨立出入之頂樓加蓋房屋），或未依附於原建築物而興建之獨立建物，則均非附屬建物，原建築物所有權範圍並不擴張及於該等建物。是以判斷其是否為獨立建物或附屬建物？除斟酌上開構造上及使用上是否具獨立性外，端在該建物與原建築物間是否具有物理上之依附關係以為斷。查系爭房間每間面積逾50平方公尺，於68年間系爭大樓取得使用執照後建築完成，構造為水泥磚造，系爭大樓起造人為甲等4人，依69年6月7日通知記載：「……賣主（即乙等3人）在頂樓加蓋3小間套房，亦應分攤，即貼補各樓公共設施費，以利爾後通行」等語；69年間15份切結書載有「乙先生等三人在頂樓所蓋套房三間」等語，似見上訴人一再主張甲係地主，系爭房間由建商乙等3人出資興建，作為溫泉套房使用，由系爭大樓各層樓之走廊樓梯出入，而支付公共設施費，系爭房間於構造上及使用上均係獨立之建物，尚非完全無據。果爾，能否僅以系爭房間位於屋頂平台上，對外出入須經由屋頂平台及系爭大樓專有部分之走廊及樓梯，系爭房間於構造上即認係屋頂平台之附屬建物？依上說明，尚非無疑，自有再進一步調查釐清之必要。次按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第358條第1項定有明文。又違章建築者，非不得為交易、讓與之標的，其讓與雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之移轉，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。查上訴人所提上開15份切結書、丙與丁不動產買賣契約書、丙與戊土地房屋買賣契約書、己與庚、辛不動產買賣契約書，均屬正本，壬對切結書形式真正不爭執，僅爭執其證明力及不足代表全體共有人，上開正本均經本人或代理人簽名、蓋章，即應推定其形式上為真正，則上訴人主張買受系爭房間而受讓其事實上處分權是否不足採信？原判決未說明上開證據不可憑採之理由，於法未合並有疏略。再按未辦理保存登記房屋之買受人，取得該違章建築之事實上處分權，因與物權性質不同，固無民法第767條第1項物上請求權規定適用。惟上訴人主張壬、癸違法竊占系爭房間，除依上開規定請求2人遷出騰空返還系爭房間外，另依民法第184條、第185條、第179條規定，請求遷出騰空返還系爭房間，並給付相當於租金之不當得利或損害賠償。則本件上訴人如受讓取得系爭房間之事實上處分權，此部分請求是否無理由？亦有再推求之餘地。原審未遑究明系爭房間之屬性，而以上揭理由為上訴人不利之判決，自嫌速斷，並有判決不備理由之違法。上訴論旨，執以指摘原判決此部分不當，求予廢棄，非無理由。
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