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發佈日期：2022/08/16 |
租賃關係推定存在之範圍為何
──最高法院一一○年度台上字第二四九八號民事判決
概念索引：債各／租賃
關鍵詞： 土地及其土地上之房屋同屬一人所有、 推定租賃關係、 附屬地
主旨
按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，依民法第425條之1第1項規定，於土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，得成立租賃關係者，須以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件。且其範圍應以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地（如庭院、走道等）為限。
相關法條
民法第425條之1
說明
一、爭點與選錄原因
（一）爭點說明
土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，租賃關係推定存在之範圍為何？
（二）選錄原因
民法第425條之1規定，係在解決同屬一人所有之土地及其上房屋由不同之人取得所有權時之房屋與土地利用關係，且雙方當事人無法協議租金數額時，得請求法院定之。本判決賡續過往實務見解，表示租賃關係之存在範圍僅限於房屋占有之土地，及與該部分土地之使用密不可分之附屬地，租金核定亦應以該範圍為計算。
二、相關實務
最高法院102年度台上字第1508號民事判決早已指出，民法第425條之1規定所推定之租賃關係範圍，限於具相當經濟價值，且與房屋占有土地之使用有不可分離關係之附屬地為限，詳如下列判決節錄：
「按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，於土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，得成立租賃關係者，須以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件；且其範圍應以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地（如庭院、走道等）為限。」 三、本案見解說明
本件涉及系爭建物與系爭土地原為被上訴人所有，嗣系爭建物為第一審被告拍定並出售予上訴人，兩造間依民法第425條之1第1項規定，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，被上訴人乃訴請法院核定租金數額。原審法院以上訴人與被上訴人間就系爭土地之全部有租賃關係存在，核定租金數額。惟最高法院隱約提示，上訴人所有系爭建物並未占用系爭土地之全部面積，系爭建物似無經濟價值，且系爭土地上除系爭建物以外，其他部分之使用現況、是否與系爭建物占用土地之使用上有不可分離之關係，均有未明，尚不得逕以系爭土地之全部面積計算租金。
選錄
按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，依民法第425條之1第1項規定，於土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，得成立租賃關係者，須以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件。且其範圍應以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地（如庭院、走道等）為限。至因當事人不能協議其租金數額，而由法院依同條第2項規定，核定之者，除斟酌土地之位置、工商業繁榮之程度與鄰地租金之比較外，並須審酌占用人利用土地之經濟價值及所受利益，以為決定。
查兩造不爭執訴外人甲前於88年11月1日，申請在系爭土地及同段288地號土地上興建儲藏室、豬舍(一)、(二)、(三)、(四)、飼料調配室(一)、(二)、自用農舍、污水池、堆肥舍等地上物，並取得使用執照在案，惟並未辦理建物所有權第一次登記。又系爭土地於原審審理時，僅有上開自用農舍及污水池，其餘之豬舍、儲藏室及飼料調配室均已不存在。原法院另案受理107年度重上字第36號事件而於107年5月3日履勘系爭土地時，系爭建物之門窗及框、燈具、樓梯扶手、及部分牆面石材均已遭人拆毀，屋內外雜物堆積，雜亂不堪，無人居住使用。建物東側之鋼筋水泥造污水池沼氣發電設備及堆肥舍已荒廢。而系爭287土地面積71,884.47m2，系爭289土地面積111.64m2，系爭建物之基地坐落面積為388.08m2，亦為原審所認定，並有系爭建物之拍賣公告可參（見一審卷（一）第260頁），似見上訴人所有系爭建物並未占用系爭土地之全部面積。原審未遑詳查究明上訴人於受讓系爭建物時，系爭建物占用系爭土地之面積為何？該建物是否尚有經濟價值？系爭土地上除系爭建物以外，其他部分之使用現況為何？與系爭建物占用土地之使用上有何不可分離之關係？俾審認兩造間就系爭土地成立租賃關係之範圍及上訴人所受利益，憑以計算所核定之租金額數。乃遽認系爭土地全部為系爭建物之建築基地，已有認定事實未依憑證據之違誤；復進而以系爭土地除系爭建物坐落之位置外，其餘部分亦與系爭建物之使用有不可分離之關係為由，惟並未說明其認定之依據，逕認兩造間就系爭土地面積之全部成立租賃關係，並以之作為計算租金額數之基準，亦嫌速斷，並有判決不備理由之違誤。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。 |
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