 看更多民事法類焦點判決 |
發佈日期：2022/10/18 |
土地及其土地上之房屋同屬借名人所有，而其將土地所有權讓與他人，是否有民法第425條之1規定之適用
──最高法院一一○年度台上字第二三九一號民事判決
概念索引：債各／租賃
主旨
按民法第425條之1第1項關於推定土地受讓人或房屋受讓人就房屋使用期間於坐落土地有租賃關係之規定，係以讓與之土地及其上房屋原同屬一人所有為要件。借用他人名義為所有權登記，借名人固得依其與出名人間成立之借名登記契約之約定，向出名人主張所有權誰屬，惟該約定屬債權契約，效力不及於第三人。借名人未登記而取得土地所有權，非民法第425條之1第1項規定所指房屋坐落土地之所有人，為免第三人蒙受不測之負擔，縱該土地上房屋為其所有，亦無該條項之適用。然倘受讓土地之第三人明知土地借名登記契約存在，且自借名人受贈該土地，借名人雖未曾登記為土地所有人，基於維護社會經濟利益及誠信原則，得認土地及其上房屋實質上同屬一人所有。
相關法條
民法第425條之1
說明
一、爭點與選錄原因
（一）爭點說明
土地及其土地上之房屋同屬借名人所有，而其將土地所有權讓與他人，是否有民法第425條之1規定之適用？
（二）選錄原因
民法第425條之1規定須以讓與之土地及其上之房屋原同屬一人所有為前提。而借名登記契約基於債之相對性，其效力不及於第三人，故即使土地及其土地上之房屋同屬借名人所有，基於第三人權益之保護，仍無民法第425條之1規定之適用。惟本判決進一步指出，倘若該第三人明知借名登記契約之存在，即應側重社會經濟利益及誠信原則，得認土地及其上房屋實質上同屬一人所有，殊值留意。
二、相關實務
最高法院106年度台上字第1859號判決基於借名登記契約之相對性，而認縱使土地及其上之房屋均為借名人所有，其亦非民法第425條之1第1項規定房屋坐落土地之所有人，詳如下列判決節錄：
「按民法第425條之1第1項關於推定土地受讓人或房屋受讓人就房屋使用期間於坐落土地有租賃關係之規定，係以讓與之土地及其上之房屋原同屬一人所有為要件。而因法律行為取得土地者，依民法第758條第1項規定，非經登記不生效力。故倘其係借用他人名義為所有權登記，僅出名人為土地所有人，依法有權讓與並移轉登記與第三人。借名人固得依其與出名人間所立借名登記契約之約定，就土地所有之誰屬對出名人主張權利，惟該約定究屬債權契約，其效力不及於第三人。則借名人既未經登記取得所有權，自非民法第425條之1第1項規定房屋坐落土地之所有人，縱該土地上之房屋為其所有，亦無該條之適用。」 三、本案見解說明
本件涉及系爭土地及其土地上之房屋同屬借名人所有，嗣借名人將土地之一部所有權移轉予上訴人，雙方間得否推定在房屋得使用期限內，有租賃關係之認定問題。對此，最高法院表示，上訴人既明知系爭借名登記契約之存在，基於維護社會經濟利益及誠信原則，則土地及其上房屋實質上同屬借名人所有，而有民法第425條之1規定之適用。
選錄
按民法第425條之1第1項關於推定土地受讓人或房屋受讓人就房屋使用期間於坐落土地有租賃關係之規定，係以讓與之土地及其上房屋原同屬一人所有為要件。借用他人名義為所有權登記，借名人固得依其與出名人間成立之借名登記契約之約定，向出名人主張所有權誰屬，惟該約定屬債權契約，效力不及於第三人。借名人未登記而取得土地所有權，非民法第425條之1第1項規定所指房屋坐落土地之所有人，為免第三人蒙受不測之負擔，縱該土地上房屋為其所有，亦無該條項之適用。然倘受讓土地之第三人明知土地借名登記契約存在，且自借名人受贈該土地，借名人雖未曾登記為土地所有人，基於維護社會經濟利益及誠信原則，得認土地及其上房屋實質上同屬一人所有。查甲於93年8月2日出資購買系爭土地，並借名登記為乙所有，坐落其上之A羽球館亦為甲出資興建，嗣甲於99年1月29日贈與系爭應有部分予丙等情，為原審認定之事實。甲雖未登記為系爭土地所有人，丙既明知借名登記契約存在，亦自甲受贈系爭應有部分，原審認系爭土地及A羽球館同屬一人即甲所有，依民法第425條之1第1項規定推定有租賃關係，並無違誤。兩造上訴論旨，各自指摘原判決於其不利部分違背法令，求予廢棄，非有理由。
|
| 看更多民事法類焦點判決 |
