 看更多民事法類焦點判決 |
發佈日期：2022/10/27 |
公寓大廈管理條例施行之前，建商與各承購戶，就屬地下室作為停車場之管理使用範圍訂有約定者，得否認各共有人間已默示成立分管契約
──最高法院一一○年度台上字第一七○四號民事判決
概念索引：物權／分管契約
主旨
公寓大廈管理條例施行之前，倘大樓之原地主、建商與各承購戶，就屬地下室作為停車場之管理使用範圍，訂有分管之約定，應解為該大樓共有人已默示同意成立分管契約；為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，自應受其拘束。又數不動產之共有人雖有不同，惟其共有人全體就該數不動產之全部，成立分管暨交換使用協議，約定由部分共有人分管其有應有部分之不動產特定部分，或使用其他不動產內特定部分，除法律另有規定外，依私法自治、契約自由原則，該分管暨交換使用協議應屬有效。
相關法條
民法第820條
說明
一、爭點與選錄原因
（一）爭點說明
公寓大廈管理條例施行之前，建商與各承購戶，就屬地下室作為停車場之管理使用範圍訂有約定者，得否認各共有人間已默示成立分管契約？
（二）選錄原因
按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。公寓大廈管理條例第9條第1項、第2項定有明文。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約，區分所有權人應受該約定之拘束（最高法院108年度台上字第445號判決意旨參照）。至於公寓大廈管理條例施行之前，建商與各承購戶，就屬地下室作為停車場之管理使用範圍訂有約定者，依本判決意旨，亦得認各共有人間已默示成立分管契約。
二、相關實務
最高法院108年度台上字第775號判決指出，倘建商未與各承購戶就共有部分約定由特定共有人使用，即逕將共有部分交予特定共有人使用，尚難謂共有人間已默示成立分管契約，詳如下列判決節錄：
「按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分由特定共有人使用，除別有規定外，固可認為共有人間已合意成立分管契約，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。反之，如建商與各承購戶未有共用部分由特定共有人使用之約定，而逕將共用部分交由特定共有人使用時，自不得僅因承購戶買受房地未有異議，即推論默示成立分管契約。」 三、本案見解說明
本件涉及系爭建物之停車位，是否經建商與建物共有人訂立分管契約，上訴人基於該分管契約，得否請求被上訴人返還所占有車位之認定問題。對此，最高法院參諸建物管委會函覆稱，系爭建物地下室停車位，係由住戶向建商承購，由建商帶承購之住戶到地下室，由住戶自行挑選等語，似得認系爭建物地下室共有人經由建商居間傳達意思表示而成立分管使用契約。
選錄
公寓大廈管理條例施行之前，倘大樓之原地主、建商與各承購戶，就屬地下室作為停車場之管理使用範圍，訂有分管之約定，應解為該大樓共有人已默示同意成立分管契約；為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，自應受其拘束。又數不動產之共有人雖有不同，惟其共有人全體就該數不動產之全部，成立分管暨交換使用協議，約定由部分共有人分管其有應有部分之不動產特定部分，或使用其他不動產內特定部分，除法律另有規定外，依私法自治、契約自由原則，該分管暨交換使用協議應屬有效。
上訴人於67年間向A公司購買系爭房屋時，同時購入以竣工圖編號「8」範圍之2B車位；1850建號之各承購人經由A公司媒介傳達，訂立分管契約；系爭建物所劃設之停車位，僅能由1761建號內之車道出入口進出；系爭建物停車位之承購人，得選購一、二期停車位等事實，既為原審所認定。佐以卷附系爭大廈住戶甲所證：一、二期蓋好時間沒有差太久，有二期住戶選一期車位，或一期住戶選二期車位等語；系爭大廈管委會覆函所述：地下室停車位，是由住戶向A公司承購，由該公司帶承購之住戶到地下室，由住戶自行挑選，因一、二期地下室相通，所以選購時並無區分一期或二期等詞；及系爭大廈管委會104年5月15日所檢附之地下室停車場車位明細，於1849、1850建號內，確有註記為一期之車位等節，參互以觀，則上訴人主張：系爭大廈一、二期之承購戶，經由A公司就系爭建物成立系爭分管使用契約乙節，是否全無足取？此攸關系爭大廈地下室共有人經由A公司所成立之分管使用契約客體、範圍、內容，且影響上訴人是否有權本於系爭建物分管使用契約使用2B車位？其分管使用範圍有無變更？均應予釐清。原審未詳予審認上開事證，逕認僅1850建號共有人透過建商達成分管協議，而未說明該分管協議之範圍何以不及於1849、1761建號之理由，自有判決不備理由之違法。 共有人全體，就數共有人不同之不動產全部，約定由部分共有人分管其有應有部分之不動產特定部分，或使用其他不動產內特定部分，所成立之分管暨交換使用契約，該契約之終止，亦應得全體共有人同意，始得為之。不因其中部分共有物之共有關係經法院准予分割確定而當然終止。查1849建號前經法院判決分割確定，由乙於105年12月間取得全部所有權，固為原審認定之事實。倘系爭大廈地下室共有人經由A公司成立分管使用契約，依上開說明，該契約不因1849建號嗣經法院判決分割確定而當然終止。原審逕認自1849建號經法院判決分割確定時起，原共有人間就特定車位之分管契約或使用契約，均已終止，而為不利上訴人之認定，所持法律見解，亦有違誤。 上訴論旨，執以指摘原判決有上開違背法令情事，求予廢棄，非無理由。末查，75年1月27日以買賣為原因登記為1850建號應有部分223/1400者為中華民國，國安局乃管理人，案經發回，宜注意闡明及之。 |
| 看更多民事法類焦點判決 |
