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發佈日期：2025/04/17 |
當事人間有民法第425條之1推定租賃關係者，房屋受讓人給付之租金應自何時起算？
──最高法院一一○年度台上字第三○一三號
【概念索引】
債各／租賃
【關鍵詞】
【相關法條】
民法第425條之1
【主旨】
租賃關係既非於當事人請求核定租金數額時方成立，租金給付義務亦非於斯時始發生，法院判決主文，自得於「推定租賃關係成立後」，當事人聲明之期間範圍內，宣示其租金數額，並命房屋所有人給付該期間之租金，尚不以自起訴狀（載明請求核定租金數額之旨）繕本送達房屋所有人後之期間為限。
【說明】
一、爭點與選錄原因
（一）爭點說明
當事人間有民法第425條之1推定租賃關係者，房屋受讓人給付之租金應自何時起算？
（二）選錄原因
有關「土地所有人依民法第425條之1第2項規定請求法院定租金數額，一併請求房屋所有人給付核定之租金者，其所得請求給付租金之期間，是否僅限於其請求法院定租金數額之意思表示即起訴狀繕本送達房屋所有人之日起算？」之疑義，最高法院先前具相同事實之裁判，有「僅得請求自請求定租額之意思表示到達房屋所有人之日起算之租金」，及「得請求自租賃關係成立時起算之租金」等見解之積極歧異，嗣經統一見解採後說，本判決爰採為裁判基礎之法律見解。
二、相關實務
最高法院109年度台上字第3068號判決曾表示，請求法院核定租金之訴，應自請求權人請求核定之意思表示時即起訴狀繕本送達對造之日起算，至建物得使用期限為止，詳如下列判決節錄：
「按請求法院核定租金之訴，屬形成之訴，僅得自請求核定之意思表示時起算，不得請求承租人給付該意思表示前之租金。被上訴人提起本件訴訟，請求法院核定租金，一併請求上訴人給付核定之租金，則核定租金判決之效力，應自被上訴人請求核定之意思表示時即起訴狀繕本送達上訴人之日起算，至建物得使用期限為止。」 三、本案的見解說明
本件涉及被上訴人之建物與上訴人之土地間有民法第425條之1推定租賃關係，上訴人訴請被上訴人給付之租金應自何時起算之問題。對此，最高法院揭示，當事人自民法第425條之1第1項所定推定租賃關係成立時，即有給付租金之義務，且最高法院亦經徵詢程序統一見解，故原審認上訴人僅得自請求酌定之意思表示時起算之租金，不得溯及請求酌定該意思表示前之系爭回溯5年期間租金，於法未合。
【選錄】
查上訴人依系爭推定租賃關係，請求被上訴人給付系爭回溯5年期間之租金，本庭評議後，認擬採為裁判基礎之法律見解，即「土地所有人依民法第425條之1第2項規定請求法院定租金數額，一併請求房屋所有人給付核定之租金者，其所得請求給付租金之期間，是否僅限於其請求法院定租金數額之意思表示即起訴狀繕本送達房屋所有人之日起算？」本院先前具相同事實之裁判，有「僅得請求自請求定租額之意思表示到達房屋所有人之日起算之租金」，及「得請求自租賃關係成立時起算之租金」等見解之積極歧異，本庭認應採後說之見解，乃於111年11月3日向本院其他民事庭提出徵詢。徵詢程序完成，受徵詢之各民事庭，均採取與本庭相同法律見解，即土地所有人依民法第425條之1第2項規定請求法院所定租金數額，得請求自「租賃關係成立時」起算之租金，非僅限於其請求法院定租金數額之意思表示到達房屋所有人之日以後之租金。有本院110年度台上徵字第3013號徵詢書（含補充更正）及各民事庭回復書在卷足稽。本件採為裁判基礎之法律見解，既經徵詢程序業經統一，應依該見解就本案逕為終局裁判。按承租人自租賃關係成立時起，即有給付租金之義務，此於民法第425條之1第1項所定推定租賃關係亦然。依該規定，土地及其土地上房屋同屬一人所有，其後因移轉而異其所有人時，即推定於不同之房、地所有人間，成立土地租賃關係，自斯時起，承租人（房屋所有人）即有給付租金予出租人（土地所有人）之義務，僅因兩造間於此推定租賃關係成立時未有意思表示，事後復未能協議定租金數額，始按同法條第2項規定，由法院以判決定之，替代當事人成立契約時應互相一致之意思表示。租賃關係既非於當事人請求核定租金數額時方成立，租金給付義務亦非於斯時始發生，法院判決主文，自得於「推定租賃關係成立後」，當事人聲明之期間範圍內，宣示其租金數額，並命房屋所有人給付該期間之租金，尚不以自起訴狀（載明請求核定租金數額之旨）繕本送達房屋所有人後之期間為限。原審就此持相異見解，認上訴人僅得自請求酌定之意思表示時起算之租金，不得溯及請求酌定該意思表示前之系爭回溯5年期間租金，尚有未合。次查上訴人於原審已表明：「……關於請求給付回溯5年租金的聲明，而該聲明就有寓含核定回溯5年租金的內容」（見原審卷二第32頁反面），似見上訴人有請求法院定系爭回溯5年期間租金之真意，原審未進一步闡明，令其補充而為完足之聲明，逕認其未請求核定系爭回溯5年期間之租金，進而為不利上訴人之論斷，並屬可議。上訴論旨，指摘原判決上開部分違背法令，求予廢棄，非無理由。末查甲、乙共有之000-1地號土地，其等2人之應有部分依序為16295分之10264、16295分之6031，有土地登記第一類謄本可稽（見一審卷第11頁）。甲、乙於事實審聲明請求被上訴人應連帶給付其等2人占有000-1地號土地之租金（不當得利）137萬7,941元本息，然究被上訴人應連帶給付甲、乙之金額各為若干，尚非明確。案經發回，應併予闡明釐清，附此敘明。
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