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發佈日期：2025/04/30 |
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占用鄰地之房屋買賣與權利瑕疵
【摘要】
甲與乙簽訂不動產買賣契約書（下稱「系爭契約」），約定甲以總價新臺幣（下同）3,000萬元，向乙買受A地（下稱「系爭土地」）及坐落其上之B房屋（下稱「系爭房屋」，並與系爭土地合稱「系爭房地」），乙已依約將系爭房地移轉登記為甲所有，甲尚欠尾款600萬元未付。甲則主張系爭房屋有占用鄰地土地，存在買賣權利瑕疵，伊先後以兩次函催告改善無果後，乃已以存證信函為解除系爭契約之意思表示，自無須再給付尾款。甲並主張系爭契約業經伊合法解除，乙應返還伊已付價金2,400萬元，並給付違約金600萬元。試問：甲主張系爭房屋有占用鄰地，存在買賣權利瑕疵是否有理由？
【關鍵詞】
【爭 點】
占用鄰地之房屋買賣，是否屬於買賣權利瑕疵之範圍？
【案例分析】
一、買賣權利瑕疵內涵之解析
買賣契約成立後，出賣人負移轉財產權之債務，買受人負支付價金之債務（參閱民法第345條、第348條及第367條）。由於此二債務在評價上互為對價，故買賣契約之性質為雙務契約並無疑義。此外，出賣人移轉財產權之給付，與買受人支付價金之給付，二者間互為對待，一方之給付即為他方之對待給付，故買賣契約之性質亦為有償契約。學理並認為，有償契約之主要表徵為瑕疵擔保責任。
（一）買賣瑕疵擔保責任之類型
買賣之瑕疵擔保責任，乃指出賣人就買賣標的之權利或標的物本身之瑕疵，所應負之法定責任。出賣人就移轉之權利（包括所有權及其他權利）應負之擔保責任，乃為權利瑕疵擔保責任（民法第349條至第353條、第366條）。而出賣人就交付之標的物（動產與不動產之標的物，即有體物）所應負之擔保責任，則為物之瑕疵擔保責任（民法第354條至第366條）。
1.權利瑕疵擔保責任之類型
權利瑕疵擔保責任，又可分為權利無缺擔保責任（民法第349條）與權利存在瑕疵擔保責任（民法第350條）。前者意指，出賣人應擔保權利完整無缺，不問有體物、無體物買賣均適用之。後者，僅適用無體物買賣。
2.物之瑕疵擔保責任類型
物之瑕疵擔保責任，則可分為價值瑕疵擔保責任、效用瑕疵擔保責任與品質瑕疵擔保責任（民法第354條）。價值瑕疵...（本文未完）
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