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元照: 法律學習.研究

危老重建地主稅負釋例:兼論房地合一2.0觀點

危老重建地主稅負釋例:兼論房地合一2.0觀點

【作 者】林松樹.林品硯
【書 號】 5H301RA
【出版社】 元照出版公司
【出 版】 2021/10
【版 次】 1
【ISBN/ISSN】978-957-511-616-3
【定 價】400
【特 價】360
 「試」氣如紅(202112)
 
試讀: 1
 
 
 本書簡介

臺灣總戶數近二分之一的屋齡逾30年以上,加以家庭收入與房價比差距大以致購置新屋的難度日益深化,使得都市更新條例、危老條例等鼓勵及加速老屋改建的政策工具變成了房地開發的主流。面臨居住環境亟待改善的需求,加速改建之急迫性,本書以各種實際案例,針對危老重建的地主面臨所有租稅(包括地價稅、房屋稅、贈與稅、契稅、土地增值稅、房地合一稅2.0、所得稅、營業稅、遺產稅等),以淺顯易懂之敘述,可使地主對自身之權益及義務有基本認知,實現及早規劃、合理節稅的理念。

 
 圖書目錄
第1章 地主危老重建興建模式及面對的稅費/1
1-1 危老重建與興建模式/3
1-2 地主危老重建的稅費/5

第2章 地主危老重建完成前土地贈與面臨的贈與稅、土地增值稅及因應方式與釋例/7
2-1 危老重建前贈與之贈與稅/9
2-2 危老重建前贈與之土地增值稅/10
2-3 危老重建前贈與日後出售之取得成本及稅負/12
2-4 危老重建後贈與之贈與稅/13
2-5 危老重建前後贈與之土地增值稅/13
2-6 危老重建後贈與日後出售之取得成本及稅負/14
2-7 參與危老重建但不贈與,危老重建後再出售/14
2-8 長輩贈與晚輩房地,由晚輩負擔土增稅及契稅/16
2-9 長輩贈與晚輩房地,由長輩負擔土增稅及契稅/16
2-10 長輩如何透過提早規劃以節省贈與稅?/17
2-11 贈與稅節稅分析/18
2-12 贈與配偶土地之土地增值稅為何?/19

第3章 地主危老重建完成前後死亡遺產稅之課徵方式及子女繼承後取得成本/21
3-1 計入遺產總額之房地價值如何決定?/23
3-2 繼承取得之房地再次出售,如何計算新舊制之稅負?(原始取得日在104年12月31日前且適用自用住宅條件)/25
3-3 繼承房地,不同繼承方式的稅負影響為何?/27
3-4 生前贈與或死後繼承?/28
3-5 地主危老重建完成前死亡遺產稅之課徵方式及子女繼承後取得成本/29
3-6 地主危老重建完成後死亡遺產稅之課徵方式及子女繼承後取得成本/30
3-7 多次繼承31

第4章 地主危老重建中各項補貼及差額找補相關應免稅/33
4-1 政府補助/35
4-2 合建分屋建設公司各項對地主之補貼或給付/36

第5章 地主重建完成後與建設公司合建分屋房地互易營業稅及契稅/39
5-1 地主與建設公司合建分屋,雙方互易房地時,應如何開立統一發票?/41
5-2 地主與建設公司合建分屋,雙方互易房地時,開立統一發票之金額如何決定?/42
5-3 地主與建設公司合建分屋,雙方互易房地時,開立統一發票之時點如何決定?/43
5-4 房地互易營業稅由地主或建設公司負擔?/44
5-5 個人地主合建分屋符合免設籍者及應設籍者課稅釋例/45
5-6 地主重建完成後與建設公司合建分屋房地互易契稅如何課徵?/46

第6章 地主重建完成前持有房地之地價稅與房屋稅及重建後租稅獎勵減免/49
6-1 自用住宅用地是否併入地價總額課稅/53
6-2 按每一土地所有權人在每一直轄市或縣(市)轄區內之地價總額計徵/54
6-3 房屋稅的稅率與計算/55
6-4 臺北市高級住宅(豪宅稅)如何認定標準—針對高級住宅予以加重之房屋稅?/58
6-5 高級住宅房屋稅加價方式/59
6-6 自用住宅地價稅及房屋稅優惠稅率條件比較/60
6-7 危老重建地價稅及房屋稅減免規定/61
6-8 地主危老重建租稅獎勵/62

第7章 地主重建完成後房地出售面臨的新舊制房地合一稅負解析/65
7-1 個人105年1月1日以後買入土地,以該土地與營利事業合建分屋(即以部分土地交換取得房屋),日後出售房地時,是否要適用新制,應如何計算應納稅額?/67
7-2 個人105年1月1日以後買入土地,以該土地與營利事業合建分屋(即以部分土地交換取得房屋),日後出售房地時,若符合自用住宅條件,應如何計算應納稅額?/67
7-3 合建分屋交換時,如換出土地價值不等於換入房屋價值,個人另收取或支付價金,應如何認定房屋的取得成本?/68
7-4 合建分屋交換時,應如何認定房屋的取得成本?/69
7-5 個人105年1月1日以前買入土地,以該土地與營利事業合建分屋(即以部分土地交換取得房屋),日後出售房地時,是否要適用新制,應如何計算應納稅額?/70
7-6 土地信託過戶再塗銷信託之持有期間如何認定?/71
7-7 合建分屋後非自願性出售房地/71
7-8 個人出售房屋所得計算方式優先順序彙總表—舊制/72
7-9 個人舊制出售房屋之財產交易所得課徵及計算方式優先順序如何?/72

第8章 地主重建完成後增購房地未來出售稅務相關規定/75
8-1 地主與營利事業合建分屋後另向建設公司額外購入房地,嗣後出售稅負如何計算?/77

第9章 地主重建完成後房地出售適用自用住宅課徵土地增值稅及房地合一稅新舊制申請條件及釋例/79
9-1 土地增值稅的課徵/81
9-2 自用住宅用地增值稅之課徵/87
9-3 個人自用住宅土地增值稅優惠計算/88
9-4 自用住宅土地一生一屋土地增值稅優惠稅率規定為何?/89
9-5 個人自用土地一生一屋土地增值稅優惠稅率計算/89
9-6 一生一屋自用住宅用地優惠稅率適用釋例/90
9-7 自用住宅用地稅率之申請/90
9-8 2年內重購退土地增值稅/96
9-9 個人自用房地重購退土地增值稅優惠規定為何?/97
9-10 重購退土地增值稅釋例/97

第10章 地主危老重建完成前後夫妻贈與之特殊規定/99
10-1 夫妻贈與房地應納之相關稅負有哪些?/101
10-2 夫妻贈與房地後再出售之相關稅負如何計算?(土地舊制,房屋新制)/101
10-3 夫妻贈與房地後再出售之相關稅負如何計算?(房地合一新制)/103
10-4 以贈與房地為條件離婚/105
10-5 地主為老重建完成前後夫妻贈與分析/106

第11章 危老重建地主將面臨的契稅/107
11-1 重建地主什麼情況下須繳納契稅?課稅範圍為何?/109
11-2 契稅計算釋例/109

第12章 個人地主自地自建或與建設公司合建分屋取得房地持有期間之規定/111
12-1 個人地主自地自建與建設公司合建分屋取得房地持有期間之計算/113

第13章 個人房地拆除重建或合建分屋後銷售是否課徵營業稅相關規定/117
13-1 個人房地拆除重建或合建分屋後銷售之營業稅課徵/119
13-2 設籍課稅—營業稅及房地合一稅/122
13-3 設籍課稅—營利所得/123
13-4 以營利事業購地/124

第14章 綜合規劃/127
14-1 原土地屬於105年1月1日前取得/129
14-2 土地屬於105年1月1日後取得/130

第15章 房地合一2.0版—個人/131
15-1 短期交易套利者課以高稅率/133
15-2 修訂必要費用及土地漲價總數額之扣除限制/135
15-3 防錯殺條款—房地合一課稅實價課稅之例外/136
15-4 房地產投資策略/137
15-5 房地合一制上路後的五大變革,未來市場會有五大趨勢/138

 作者簡介

林松樹

  • 現職:國富浩華聯合會計師事務所董事及執業會計師
  • 學歷:國立臺灣大學EMBA第一屆、國立臺灣大學EMBA會計研究所畢業
  • 經歷:會計師執業三十餘年、國富浩華聯合會計師事務所董事合夥會計師、營建署全省都市更新財務稅務講師、國家住都中心都市更新財務稅務講師、台北市都市更新整合發展協會都市更新常務監事及講師(含自主更新會財稅)、新北市都市更新學會理事及都市更新財務稅務講師 、台北市危老推動師協會都市更新財務稅務講師(含自主更新會財稅)、金融研訓院講師都市更新財務稅務講師、李永然律師事務所營建業租稅講師、中小企業聯合輔導中心專任講師(二十餘年)、中國生產力中心講師
  • 專長:建設公司及都市更新租稅輔導規劃、自主更新會財稅顧問及簽證輔導、公司法規及閉鎖型公司、家族傳承規劃輔導、不動產財產規劃、公司財務規劃、個人財產規劃、遺產及贈與規劃

林品硯

  • 現職:國富浩華聯合會計師事務所專業輔導團隊會計師
  • 學歷:新加坡國立大學(National University of Singapore)管理學碩士、國立臺灣大學會計系學士、會計師高考及格
  • 經歷:勤業眾信聯合會計師事務所審計員、社團法人新加坡國立大學商學院台灣校友會財務長、企業教育訓練講師

 
 序 文

序一

本人從99年開始參加都市更新實務課程,才對都市更新有初步的基礎認識,但都市更新的財務與稅務在整個都市更新業務範圍中,並無太多業務空間,因此很少人願意投入時間研究,且連主管機關亦較少專人深入研究,但由於本人一直以來對營建業及不動產相關財稅問題的鍾愛,因此無怨無悔地投入,至今已十幾年。

本人會出版這本完全針對危老重建的地主租稅的書,係由於臺北市危老推動師協會駱璋玲理事長的號召及鼓勵,當然也希望普羅地主透過此書,能更完整了解自己參與危老重建所需面臨的各種稅費,也希望能藉由此書的出版,略盡會計師棉薄之力,讓臺灣都市更新及危老重建更健全發展。

在十幾年的歷程中,本人經常會碰到都市更新或危老重建等相關財稅問題,由於相關稅法及解釋令經常遍尋不到答案,往往需詢問相關都市更新專家、代書及國稅局長官,才能累積一些經驗。過程中感謝臺北市都市更新整合發展協會林育全理事長及眾理監事,新北市都市更新學會黃志桐前理事長、辜永奇理事長及眾理監事,國家住宅及都市更新中心花敬群董事長、林銘峰組長及眾長官,漢皇開發孫正乾董事長及團隊,敦年建設郭鵬霄董事長及團隊,耕薪都市更新集團黃張維董事長及團隊,臺北市危老推動師協會駱璋玲理事長,黃朝輝、黃雅盈、林美華、林毅君及陳朝煌等諸位地政士、臺北市國稅局二科鄧科長及長官、黃家玲股長、臺北市稅捐處林圓琴小姐等提供給本人諸多協助及實務經驗,藉由此書出版一併致謝。

會計師執業超過30年,一生以此為榮,不斷精進,誠感慶幸,一路以來感謝國富浩華聯合會計師所有會計師及團隊的支持及幫忙,才能讓我持續專注於營建業及都市更新與危老重建專業領域。

在疫情嚴重三級警戒開始之際,大家心情低落,分流在家辦公,利用此期間與林品硯會計師分工合作,在疫情未解封前,即能完成此書,感謝年輕的品硯會計師努力貢獻,年輕的他也擁有使命、創意與吃苦耐勞的一雙振飛翅膀與理想。

本人能不斷學習、陸續出書,要特別感謝臺大會計系林世銘、林嬋娟、林蕙真三林教授的教誨、臺大EMBA謝明惠教授的砥礪、劉承愚律師及臺大EMBA一、二屆同學的指導及鼓勵。

最應該感謝的是夫人魯小姐的體諒與配合,我才能每天在筆電前,於疫情期間快速完成此書,特予致謝。

林松樹

序二

109年9月,本人配合事務所業務,參與都市更新博覽會,於展場回答與會的地主危老重建相關稅務問題。從地主的問題中,發現諸多地主對參與危老重建的相關稅負十分陌生,甚至有滿腹疑惑卻不知從何問起的困擾。回答地主問題之餘,我也反思,大部分參與重建地主,都是胼手胝足打拼了一輩子,好不容易等到參與危老重建的機會,若因為對稅負的不了解,而事先做了錯誤的安排規劃,甚為可惜。故由此發想,撰寫一本為危老重建地主量身打造的稅務諮詢書籍。

110年5月15日,臺灣本土疫情大爆發,全臺進入半封城狀態,我的父親,林松樹會計師,是位深耕於危老重建、都市更新議題多年的會計師,即鼓勵我於此百業蕭條時期,與他合作讓此書付梓,精進自我知識的同時,也略盡會計師的社會責任,協助地主了解危老重建稅負。

本書以各種實際案例,列舉地主參與危老重建及日後轉讓所須注意的贈與稅、遺產稅、土地增值稅、契稅及房地合一稅等各項稅負,期以淺顯易懂之敘述,使地主對自身之權益及義務有基本認知,進而能實現及早規劃、合理節稅的理念。

本書得以順利付梓,須感謝在就讀臺大會計系時栽培我的林世銘、林嬋娟、林蕙真及許文馨教授,啟蒙我走向會計師一途,並灌輸我誠信正直的處世原則。亦須感謝國富浩華團隊的鼎力協助。

林品硯

 
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