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元照: 法律學習.研究

房地合一2.0及都市更新課稅精解

房地合一2.0及都市更新課稅精解

【作 者】林松樹.陳嘉鈴
【書 號】 5H146RB
【出版社】 元照出版公司
【出 版】 2021/11
【版 次】 2
【ISBN/ISSN】978-957-511-624-8
【定 價】560
【特 價】504
 危老重建地主稅負釋例:兼論房地合一 2.0 觀點新書
 
試讀: 1
 
 
 本書簡介

本書將現行取得或處分不動產交易問題,分成「個人買賣房地分離課稅—舊制個人」、「買賣房地持有及交易稅負」、「個人房地合一實價課稅新制與舊制比較差異」、「合建分售、合建分屋及自地自建地主」、「建設公司房地合一新、舊制」及「都市更新稅負解析」等六個單元,每一個單元再細分為若干主題,針對與每個主題有關的法令及實務見解進行實例解析,並檢附相關重要的行政函釋等,使讀者能系統性地學習每一個單元的理論與實務。作者並針對現行房地合一等申報書填寫、都市更新財務報表成果備查及投資抵減檢附實例供參考,讀者亦可透過目錄檢索相關需要了解的疑義,快速搜尋相關議題之實務方向,是一本專為房地合一及都市更新課稅設計的專業指引工具書。

作者以豐沛學養、多年實務經驗,用建築業的語言,寫出這本建築業要看的書!
中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長 于俊明

本書為作者多年實務經驗與稅務理論的心法分享,對認識都更與房地合一稅深具參考價值!
國家住宅及都市更新中心董事長 花敬群

本書初版問世就是我教學備課、不被學生問倒的寶典;再版增加都更課稅內容,是會計師與房地產專業人士必備的新秘笈。
臺灣大學特聘教授 林世銘

本書完整收錄都市更新條例增修訂的稅賦、更新成果財務備查及財政部營業稅的函釋,協助參與者掌握法令動態與滾動式新增問題,並依解析內容研擬回應方案,提升個案長期推動的穩定性。
臺北市都市更新整合發展協會理事長 林育全

作者用其幾十年的專業與實務經驗,再次出書跟社會大眾分享,實乃所有建設公司、地主、各方讀者的福報。
漢皇開發股份有限公司董事長 孫正乾

本書提供都市更新與房地合一稅下,各項不同土地持有背景及參與都市更新之所有權人、實施者與相關權益人面對實務問題之解方,我強力推薦這本有關都市更新及房地合一稅制的好書,願有福份者共享之。
千瑞營造股份有限公司董事長 黃志桐

這不但是一本建築相關從業人員必備的工具書,更是一般民眾保障自己房地產稅賦權利的精彩作品,本書以案例條理式的探討方式呈現,讓讀者得以分享作者多年豐富實務經驗的成果。
社團法人新北市都市更新學會理事長 辜永奇

無論是建設公司於預售前的房地拆算比例,或現今危老重建地主土地與建商建物互易等專業稅務評估分析,作者均能提出清楚明瞭且令人安心的建議。本書集不動產各項稅務與實務於一冊,是專業且實務的工具書,真心值得推薦!
臺北市危老重建推動師協會理事長 駱璋玲

長期鑽硏都更之專業都更會計師,鉅細靡遺地將都更涉及的所有稅務實務與問題分門別類完整的闡述,是一本相當專業實用的工具書,值得推薦。
國富浩華聯合會計師事務所所長 蘇炳章

 
 圖書目錄
林 序
陳 序

第1章 個人買賣房地分離課稅—舊制/1
1-1 個人在舊制出售房地分別課稅,法令依據為何?/4
1-2 現行舊制房地交易課稅稅制有何缺失?/5
1-3 舊制個人出售房屋之財產交易所得課徵及計算方式優先順序如何?/6
1-4 個人出售房屋所得計算方式優先順序彙總表—舊制/8
1-5 個人出售房屋所得已按房屋評定現值申報,國稅局以查得實價核定財產交易所得連補帶罰,是否於法有據?/9
1-6 適用舊制的房屋出售,總價多少金額以上,國稅局會採實際售價課稅?/11
1-7 個人出售房地個別成交價及房地售價比例如何規範?/12
1-8 個人出售房地未劃分房地個別價格者,其房屋交易損益如何計算?/13
1-9 個人出售不動產,若房屋及土地價款不劃分個別金額之弊為何?/14
1-10 老舊房屋評定現值甚低,國稅局仍調整補稅案例說明/14
1-11 個人出售房屋計算財產交易所得,可減除之成本及費用項目為何?/15
1-12 個人出售因贈與而取得之房屋,於計算財產交易損益時,是否一定須減除受贈與時之房屋評定現值?/17
1-13 個人出售自用住宅之房屋,財產交易所得稅扣抵或退還相關規定為何?/18
1-14 以本人或配偶名義出售並重購自用住宅者,是否均得扣抵稅款?/22
1-15 財產交易損失特別扣除額相關規定及釋例/22
1-16 舊制個人出售房屋財產交易所得認列年度原則為何?/23
1-17 舊制個人出售房屋財產交易所得認列年度,非以房屋所有權移轉登記日所屬年度為準者,有哪些情況?/23

第2章 個人買賣房地持有及交易稅負(所得稅除外)/25
2-1 現階段投資不動產持有及轉讓稅負彙總/27
2-2 目前房地課稅問題/27
2-3 什麼情況下須繳納契稅?課稅範圍為何?/27
2-4 契稅稅率為何?/28
2-5 契稅如何計算?/28
2-6 買賣不動產如何課徵印花稅?/29
2-7 地價稅如何課徵?/29
2-8 地價稅優惠稅率(自用住宅用地2‰)適用要件/29
2-9 自住地價稅及房屋稅優惠稅率條件比較/30
2-10 土地增值稅之課徵範圍/30
2-11 土地增值稅之納稅義務人為何?/31
2-12 信託土地移轉之納稅義務人為何?/31
2-13 配偶間贈與是否需課徵土地增值稅?/31
2-14 一般土地增值稅之稅率如何規定?自用住宅之土地增值稅又如何規定?/32
2-15 長期持有優惠/33
2-16 土地漲價總數額如何計算?/34
2-17 個人自用房地重購退土地增值稅優惠規定為何?/35
2-18 個人自用土地一生一次土地增值稅優惠規定為何?/36
2-19 個人自用住宅土地增值稅優惠計算/37
2-20 個人自用土地一生一屋土地增值稅優惠稅率規定為何?/37
2-21 房屋稅係按什麼基礎課稅?其計算標準為何?/38
2-22 房屋現值如何評定?/39
2-23 106年7月1日以後核發使用執照之房屋,適用標準單價為何?/40
2-24 新制房屋稅對自用住宅稅率及囤房稅稅率如何規範?/40
2-25 臺北市住家用房屋稅率為何?/41
2-26 如何申請按自住房屋稅率課徵房屋稅?/41
2-27 臺北市非住家用房屋稅率為何?/41
2-28 非自用之住家─房屋稅徵收率/42
2-29 法人持有之住家用房屋如何適用稅率?/42
2-30 「豪宅稅」即為高級住宅,合理加價課徵房屋稅,課徵條件為何?/42
2-31 別墅稅標準為何?如何課徵?/43
2-32 104年9月8日,臺北市政府市政會議審議通過稅捐處提案,修正臺北市房屋稅徵收自治條例內容為何?/43
2-33 年度中房屋買賣移轉過戶,房屋稅應由誰負擔?/45
2-34 房屋原按自住之住家用房屋稅率1.2%課徵房屋稅,後因故戶籍遷出,是否會影響房屋稅課稅的稅率?/45
2-35 原來是自己住的房屋,改為出租,房屋稅會不會受到影響?/45
2-36 房屋居住多少年以上就不需繳納房屋稅?/46
2-37 對違章建築課徵房屋稅是否合法?/46
2-38 經核定為高級住宅,其房屋稅稅負的變化如何?/47
2-39 50坪電梯大樓新、舊制房屋稅比較分析/47
2-40 百坪豪宅新、舊制房屋稅比較/48
2-41 贈與不動產之土地增值稅、契稅是否可由贈與總額扣除?/48
2-42 新制房地合一2.0後,是否土地增值稅及房地合一稅都有2年內重購退稅的適用?/49

第3章 房地合一實價課稅新制與舊制比較差異/51
第一節 個人房地合一實價課稅立法理由及依據/53
3-1-1 個人房地合一實價課稅立法理由為何?/54
3-1-2 個人房地合一實價課稅法律依據為何?何時開始施行?/55
3-1-3 房地合一課徵所得稅申報作業要點依據為何?主要內容及訂定方針為何?/57
3-1-4 新制房地合一課徵所得稅制度彙總表—個人/58
3-1-5 新、舊制房地課稅差異比較分析表—個人/59
第二節 個人房地合一實價課稅範圍/61
3-2-1 有哪些不動產不在房地合一課稅範圍內?/62
3-2-2 個人出售房地,依取得時點及持有期間,應如何劃分新、舊制之適用?/62
3-2-3 原為山坡地,依法定程序申請山坡地基地改良後,是否屬房地合一課稅範圍?/63
3-2-4 適用房地合一新制之共有土地,辦理合併或分割,個人取得之土地價值較應有部分價值減少而收有價金,是否屬課稅範圍?/64
3-2-5 出售既成道路與公共設施用地,是否為房地合一課稅範圍?/64
3-2-6 新、舊制對買賣地上權住宅課稅差異比較/64
3-2-7 依取得日期及出售日期,如何判斷出售之房地應適用新制(房地合一課稅)或是舊制(僅房屋課財產交易所得稅)計算所得稅?/65
3-2-8 現有土地在105年1月1日以後興建房屋出售,依土地取得時點及持有期間,應如何劃分適用新、舊制?/66
3-2-9 預售屋取得日在104年12月31日前後之課稅規定差異為何?/66
3-2-10 符合一定條件之股份或出資額交易在110年6月30日前後之課稅規定差異為何?/67
第三節 個人房地合一適用稅率/71
3-3-1 房地合一個人課稅稅率如何規定?/71
3-3-2 房地合一個人申報方式如何規定?/72
第四節 房地取得日、交易日及持有期間/73
3-4-1 房地合一新制有關取得日、交易日及持有期間認定原則及理由為何?/77
3-4-2 配偶間贈與之不動產,應如何認定取得日期及持有期間?/77
3-4-3 房地合一新制下,擬適用所得稅法第四條之五第一項第一款自用住宅優惠之房屋、土地持有期間之計算原則及例外情形為何?/78
3-4-4 繼承取得之房屋、土地,其取得日為何時?依據為何?/80
3-4-5 105年以後出售繼承符合自用住宅優惠之房地申報方式選擇性如何規範?/82
3-4-6 私有土地95年1月取得,政府區段徵收後地主於104年取得抵價地,111年1月合建分屋取得房地出售,房地須照舊制還是新制?抵價地補償其地價是否租稅優惠?/84
3-4-7 私有土地係95年1月取得,政府受理辦理市地重劃,地主於104年取得原土地扣除抵費地後餘額土地,119年1月合建分屋取得房地出售,房地適用新制或舊制?重劃之土地移轉是否有租稅優惠?/84
3-4-8 沈先生為了貸款,在100年5月把土地信託給銀行,到了105年8月,這筆土地塗銷信託回到個人名下,並於111年5月出售移轉產權登記,沈先生要適用新制課徵所得稅?/85
3-4-9 廖醫師於95年1月取得土地,101年1月把土地信託過戶給銀行,到了105年8月,這筆土地塗銷信託回到廖醫師名下,並參與合建分屋,111年1月取得房地並出售適用新制或舊制?/85
3-4-10 共有土地辦理分割,個人取得之土地價值,較共有物分割前應有部分價值增加者,其取得日期如何認定?/85
3-4-11 個人銷售經法院調解,取回該個人原出售與他人之不動產,應如何認定取得日期及持有期間?/86
3-4-12 原已出售之不動產經法院調解成立回復所有權者,再行出售時,應如何認定取得日期及持有期間?/86
3-4-13 不動產經銷售並完成移轉登記後,買賣雙方合意解除契約,買方返還不動產予賣方,是否屬房地合一實價課稅範圍?又賣方之後再出售該不動產,應如何認定取得日期及持有期間?/86
3-4-14 個人地主自地自建、與建設公司合建分屋、參與都更及危老重建取得房地持有期間之規定/88
3-4-15 預售屋持有至成屋才出售,持有期間應如何計算?/92
3-4-16 江小姐於109年6月1日購入信義投資股份有限公司100%股權(為上市櫃),該公司股權價值100%由我國境內房屋組成,後於112年8月1日出售全部股權,其持有期間及適用稅率為何?/93
第五節 新制個人房屋、土地交易所得計算及相關必要成本費用認列/94
3-5-1 房地合一新制下,個人出售房屋、土地交易所得如何計算?/95
3-5-2 個人計算申報房屋、土地交易所得稅時,如何計算課稅稅基,避免土地增值稅重複課稅?/96
3-5-3 新制下,個人出售房地交易所得稅額計算釋例/97
3-5-4 個人105年以後繼承取得房地出售交易所得稅額計算釋例/98
3-5-5 新制下,個人出售房地如何申報?國稅局如何確認未低報?/98
3-5-6 所得稅法第十四條之四第一項及第十四條之六規定之成本,如何認定?/99
3-5-7 出售房地有哪些成本、費用可扣除?/101
3-5-8 房屋改良或修繕費用,可包含沙發、家電、字畫或骨董等嗎?/102
3-5-9 出售房地計算所得時,費用憑證均無法舉證或未提示相關之證明文件,或能提示之費用證明金額太少者,故不予以提供,是否有一定比例金額可扣除?/103
3-5-10 出售房地計算所得時,有哪些費用不能扣除?/103
3-5-11 在房地合一新制下,土地買賣已實價課稅,買賣土地若有虧損,為何還要繳土地增值稅?/104
3-5-12 土地現值漲價總數額,以土地公告現值或以自行申報現值為準?/104
3-5-13 個人依法計算之房屋、土地交易損失,得於交易日以後3年內,自依法規定計算之房屋、土地交易所得中減除,這也可以從申報綜合所得時當財產交易所得或其他所得中減除嗎?/105
3-5-14 個人未依所得稅法第十四條之五規定申報交易所得、未依實際成交價額申報或未提供實際成交價額之證明文件者,除稽徵機關已查得交易時之實際成交價額外,可參酌哪些時價資料認定其成交價額?/107
3-5-15 房地合一新制下,個人盈虧互抵如何計算?/107
3-5-16 房地合一新制下,夫妻出售房地損益,夫妻間不可互抵?/108
3-5-17 房地合一新制下,夫妻出售房地,利得與虧損扣除原則/109
第六節 繼承及贈與案件/111
3-6-1 105年以後個人出售繼承取得房地適用新、舊制稅負分析/111
3-6-2 房地課稅新、舊制對贈與及繼承案件如何規範?/111
3-6-3 105年1月以後繼承之房地(假設被繼承人取得房地係在105年1月1日以後取得),未來出售成本如何認定?/114
3-6-4 繼承人105年以後繼承或受贈之土地(假設被繼承人係於105年以後取得),與建設公司合建分屋,其房地成本如何認定?/114
3-6-5 出售繼承房地產,須符合哪些條件才可以減除「額外負擔」?/115
3-6-6 出售繼承房產,若已符合上述四項條件,土地新、舊制下減除「額外負擔」之釋例說明/116
3-6-7 再轉繼承:父的房地產傳給子,子再傳給孫,持有期間如何計算?房地的原始成本如何計算?/116
3-6-8 繼承不動產,不同繼承方式的稅賦影響/117
3-6-9 夫妻間贈與不動產,如何認定不動產的「取得日」及如何申報較有利?/118
3-6-10 購入房地採不同簽約人之稅負差異?/120
3-6-11 個人交易受贈取得之房屋、土地之所得時,是否得減除受贈時所繳納之契稅、土地增值稅?/121
第七節 自用住宅優惠/122
3-7-1 適用所得稅法第四條之五有關境內居住者自住房屋、土地交易定額免稅所得稅之規定有哪些條件及優惠?需具備哪些資料?/123
3-7-2 法國出售主要住宅一戶免稅、德國出售持有3年以上自用住宅免稅、日本自用住宅有相當新臺幣810萬元免稅額、英國出售自用住宅不超過5,000平方公尺免稅、美國對過去5年中至少有2年以上用作自用住宅有50萬美元獲利免稅,為什麼對臺灣人出售自用住宅只能有400萬元免稅額,且6年才能用一次?/124
3-7-3 新、舊制及自用住宅優惠是否適用釋例(假設均符合新制自用住宅條件)/125
3-7-4 適用自用住宅釋例/125
3-7-5 甲於110年1月3日繼承取得房地(被繼承人105年1月1日取得,符合自用住宅條件),取得後戶籍遷入並自住,111年3月1日出售,能否適用自用住宅優惠?/126
3-7-6 是否須於交易前「連續自用」滿6年?曾經「自用連續」滿6年後出租可否適用?/126
3-7-7 被繼承人持有房地期間符合自用住宅規定(於該房屋辦竣戶籍登記並居住且無出租、供營業或執行業務使用)且已持有滿6年,如繼承人繼承後未設戶籍即出售或僅於出售前設戶籍可否適用自用住宅租稅優惠?/127
3-7-8 個人拆除自住之舊房屋自地自建或與營利事業合建分屋,舊屋符合自用住宅規定(於該房屋辦竣戶籍登記並居住且無出租、供營業或執行業務使用)且已持有滿6年,如重建後未立即於新屋設籍或僅於出售前於新屋遷入戶籍,可否適用自用住宅租稅優惠?/129
3-7-9 出售自用住宅租稅之優惠,限個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用,若因結婚、離婚、原未成年子女已成年等原因致家庭組成成員變動,應如何認定交易前6年內有無適用此項優惠?/131
3-7-10 出售自用住宅租稅之優惠,所稱交易前6年內未曾適用應如何判斷,以交易次數或交易標的認定?同時出售2戶以上或2戶打通之自用住宅,如何適用?/133
3-7-11 本人、配偶、未成年子女均有自用住宅且均持有超過6年以上,如於同一年度出售,其自用住宅租稅優惠之適用,應以何者優先適用?或採比例適用?/133
3-7-12 出售房屋、土地時,該房屋僅所有權人之成年子女設有戶籍,可否適用新制之自用住宅租稅優惠規定?/134
3-7-13 個人與其配偶及未成年子女,於交易前6年內未曾適用本項優惠規定,夫於106年購入信義路自用住宅,妻另於108年購入仁愛路住宅並遷入戶籍,先生於112年享受自用住宅優惠稅率,妻那戶需何時才能享受自用住宅優惠稅率?/134
3-7-14 分居夫妻可否個別認定交易前6年內,是否曾適用自用住宅租稅優惠?/134
3-7-15 個人出售房屋,其中部分樓層出租、供營業或執行業務使用,其他樓層全供自住,可否適用自用住宅租稅優惠?/136
3-7-16 不同稅法中的「自用住宅」定義及節稅法則/137
第八節 重購自住房屋、土地重購退稅/139
3-8-1 個人自用住宅出售重購退稅新、舊制比較/139
3-8-2 個人自用住宅重購退稅新、舊制法令規定差異比較/140
3-8-3 個人於新制實施前後,重購自住房屋、土地,如何適用重購退稅?/140
3-8-4 新制下,自用住宅未滿6年出售可適用重購退抵稅,重購價格低於出售價格,亦可按比率退稅,立法理由為何?/142
3-8-5 個人適用重購退稅後,如5年內改作其他用途或再行移轉,應追繳原扣抵或退還稅額,該追繳之稅額,未來是否仍適用重購退稅規定?/143
3-8-6 先生出售舊屋後再以太太的名義購入新屋,是否適用重購退稅?/144
3-8-7 若以大屋換小屋,重購退稅金額應如何計算?/144
第九節 特別稅率條款/146
3-9-1 特別稅率條款關於個人部分法源依據為何?為什麼會有該條文之訂定?/146
3-9-2 特別稅率條款關於營利事業部分法源依據為何,為什麼會有該條文之訂定?/147
3-9-3 非自願出售房地,有哪八種情形可適用20%稅率課稅?/148
3-9-4 甲於109年1月2日持有新北市一房地,110年間於工作地點新竹縣另購置一新房地,致共持有二戶房地,其後甲因遭公司依勞動基準法規定資遣,而欲出售該新竹縣新房地。則甲出售新竹縣新房地應適用稅率為多少?/150
3-9-5 乙原住臺北,因為調到高雄工作,所以在當地買了一間房子,後遭公司裁員,只好把高雄的房子賣掉,乙是否在1年內出售要被課到45%的重稅?/150
第十節 個人交易房屋、土地,所得稅申報/151
3-10-1 個人如於110年7月1日以後出售105年1月1日後取得之新制房地,如何申報房地合一所得稅?/151
3-10-2 交易房屋土地如係分次取得者應如何申報?/156
3-10-3 取得日期應如何填報?/156
3-10-4 交易(登記)日期應如何填報?/156
3-10-5 如何計算房屋土地交易所得額(或損失金額)及課稅所得?/157
3-10-6 新制下,建設公司出售房地營利事業所得稅額計算及填表釋例/158
3-10-7 個人出售房地應在哪裡申報所得稅?/160
3-10-8 個人交易房屋、土地符合哪些情形,得免申報房屋、土地交易所得?/161
3-10-9 個人交易房屋、土地,沒有獲利也要申報?/161
3-10-10 個個人及公司都是一樣出售房地,公司可以在隔年5月再申報繳納,為何個人卻要在過戶後30天內申報繳納?/161
3-10-11 個人有房地交易應向「該管稽徵機關」辦理申報,所稱「該管稽徵機關」為何?/162
3-10-12 未辦財團法人登記之祭祀公業,有出售房屋、土地之所得,應由何人辦理申報?/162
3-10-13 出售共有之房地時,如未設管理人應由何人辦理申報?/162
3-10-14 農地處分須課房地合一稅?農舍須課房地合一稅?/163
3-10-15 個人交易房屋、土地常見未辦理申報類型/163
3-10-16 個人出售房地所得短漏報之處罰為何?/164
3-10-17 個人逾所得稅法第十四條之五規定期限繳納房地交易所得之應納稅額者,有何處罰?/166

第4章 合建分售、合建分屋及自地自建地主/169
第一節 合建分售地主/171
4-1-1 舊制對非營利性、非經常性地主合建分售的所得,如何課稅?/171
4-1-2 舊制對營利性、經常性地主合建分售所得,如何課稅?/171
4-1-3 房地合一新制對合建分售個人地主如何課徵所得稅?/172
4-1-4 合建分售地主,土地收益適用新、舊制情況,如何劃分?/173
第二節 合建分屋地主/174
4-2-1 舊制下,合建分屋地主分得房地出售,是否須設籍課稅?/174
4-2-2 個人地主合建分屋認屬非營利事業免設籍,取得、出售不同時點,適用稅制彙總/175
4-2-3 個人地主合建分屋銷售,新、舊制符合營利事業應設籍課稅彙總/176
4-2-4 個人地主合建分屋,新制課稅模式分類為何?/177
4-2-5 個人地主合建分屋新制分離課稅相關規範如何?/177
4-2-6 個人提供適用舊制免稅土地與營利事業合建分屋再行出售者,其相關換入房屋成本應如何認列?/179
4-2-7 個人與營利事業合建分屋之稅負計算/179
4-2-8 個人持有土地與建設公司合建分屋,房地互易部分是否須申報所得稅?互易後分回房屋價值低於換出土地價值取得現金部分出售是否須申報所得稅?/180
4-2-9 合建分屋地主(舊制)在未完成興建前,出售其土地持分及日後互易交換房屋的權利,其交易所得之計算?假設分得房地總售價為2,000萬元,土地原始成本600萬元,與建設公司分屋分配比例為土地70%,房屋30%/185
4-2-10 合建分屋綜合釋例/185
第三節 自地自建地主/193
4-3-1 個人自地自建銷售房地相關課稅規範為何?/193
4-3-2 新制下,個人地主自地自建銷售房地須設籍課稅之條件?/195
4-3-3 就個人地主自地自建應設籍與免設籍探討土地房屋適用新、舊制釋例/196
4-3-4 個人購屋或將持有之土地建屋(含拆除改建房屋及與營業人合建分屋)符合設籍課稅之標準釋例/198

第5章 建設公司房地合一新、舊制/201
5-1 建設公司有關營業收入認列方式為何?/203
5-2 建設公司在營利事業所得稅申報,營業收入實現之認定依據為何?/203
5-3 IFRSs對建設公司工程合約銷售費用,認列規定為何?與我國企業會計準則認列規定差異為何?/204
5-4 土地增值稅於新、舊制下之會計處理差異/204
5-5 建設公司採自地自建案,其相關收入、成本及費用,營利事業所得稅申報時認列原則為何(舊制)?/205
5-6 建設公司合建分屋之內涵及帳務處理程序為何?/205
5-7 建設公司合建分屋,房地互易開立統一發票相關規定為何?/206
5-8 建設公司合建分屋,房地互易附現金找補的情況有哪些?/206
5-9 建設公司與地主合建分屋,房地互易開立統一發票時點規定為何?/207
5-10 建設公司與地主合建分屋,房地互易之發票金額的認定方式為何?/207
5-11 建設公司與地主合建分售之內涵為何?/209
5-12 建設公司自地自建或合建分屋,其房地比例規範如何?/209
5-13 建設公司房地售價比例分配,參考哪些資料而決定?/210
5-14 土地舊制下,建設公司年度盈虧互抵相關規定為何?/211
5-15 舊制下,建設公司虧損後抵是否應按房地比例分攤?/213
5-16 建設公司房地合一新、舊制彙總比較/215
5-17 營利事業房地合一課稅範圍為何—依標的區分?/216
5-18 營利事業房地合一課稅範圍為何—依取得時點及持有期間之差異性劃分?/217
5-19 房地合一新制下,建設公司課稅稅基為何?/217
5-20 建設公司不同年度取得之土地,於110年7月1日以後興建房屋出售,房地適用新制或舊制?/218
5-21 建設公司主要興建模式之新、舊制租稅差異為何?/219
5-22 建設公司於房地合一新制下,自地自建、合建分屋及合建分售等之課稅稅基/220
5-23 房地合一新制實施後,營利事業依規定計算之房屋土地交易所得不併計營利事業所得額,依規定適用稅率計算應納稅額,其房地交易損失之減除順序為何?/221
5-24 房地合一實施之後,建設公司自地自建及合建分售案,出售房地所得均需課徵營利事業所得稅,未來是否不需再劃分房地比例?/222
5-25 營利事業參與都市更新或危老重建者,其取得房地後之移轉其適用稅率為何?/226
5-26 房地合一前後,公司及股東稅負影響分析/227
5-27 房地合一新制下,以個人名義或以公司名義登記持有不動產何者有利?/228
5-28 設一人公司進行不動產買賣,可不可以用擴大書審純益率來報稅?/229
5-29 個人股東與法人投資公司股東盈餘不分配差異分析比較/229
5-30 房地合一新制,總機構在境外之營利事業買賣我國房地如何課稅?/230
5-31 總機構在中華民國境外之營利事業,持有中華民國境內之不動產,於出售境外公司股權之認定條件規定為何?/233
5-32 境外公司股權交易,適用房地合一新制釋例說明/234
5-33 獨資合夥組織營利事業出售新制房地之課稅方式/235
5-34 交易預售屋及其坐落基地,視同房地交易課稅?預售屋倘持有至成屋出售,其持有期間可否併計?/236
5-35 符合一定條件之股份或出資額視同房地交易規定為何?應檢附文件為何?/ 237
5-36 營利事業非自願性因素之房地交易持有期間在五年以下得適用20%稅率之情形有哪些?/238
5-37 營利事業(甲)為地主,與建設公司合建分售。興建完成後,甲僅出售土地,是否能適用所得稅法第24條之5第2項第1款第5目:「營利事業以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算五年內完成並銷售該房屋、土地者,稅率為百分之二十。」?/239
5-38 一般危老重建合建分售案:個人地主與營利事業(乙)合建分售,乙出售合建之房屋,是否能適用所得稅法第24條之5第2項第1款第6目:「營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金,依都市更新條例參與都市更新,或依都市危險及老舊建築物加速重建條例參與重建,於興建房屋完成後取得之房屋及其坐落基地第一次移轉且其持有期間在五年以下者,稅率為百分之二十。」?/239
5-39 營利事業(丙)取得某一政府標售的「地上權權利」,並且興建建物後,把地上權的權利之建築物,出售於第三人,是否比照適用所得稅法第24條之5第2項第1款第5目:「營利事業以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算五年內完成並銷售該房屋、土地者,稅率為百分之二十。」?/240

第6章 都市更新稅負解析/241
第一節 都市更新之稅負減免/243
6-1-1 怎麼認定參與都市更新之建設公司的房屋及土地取得日?/243
6-1-2 都市更新建設公司不同年度取得之土地,新、舊制如何適用?/243
6-1-3 何謂都市更新後第一次移轉?/243
6-1-4 都市更新實施者之營業稅是否能列在共同負擔中?/244
6-1-5 營業人以權利變換方式實施都市更新事業之營業稅計算方式/245
6-1-6 109年度以前之都市更新實施者之營業稅計算釋例/245
6-1-7 110年1月1日起都市更新實施者之營業稅計算釋例/246
6-1-8 都市更新對土地增值稅及契稅減免之法源依據為何?/247
6-1-9 都市更新後原土地所有權人分配或移轉土地,其土地增值稅如何課徵?/248
6-1-10 都市更新後權利變換關係人分配或移轉土地,其土地增值稅如何課徵?/249
6-1-11 繼承更新後之房地,得否適用更新後第一次移轉及減徵土地增值稅40%釋例/250
6-1-12 辦理都市更新之權利變換移轉土地,其土地移轉現值如何認定?/250
6-1-13 都市更新後分配房地為何需課徵契稅?/251
6-1-14 都市更新後原土地所有權人分配或移轉建築物,其契稅如何課徵?/251
6-1-15 都市更新後權利變換關係人分配或移轉建築物,其契稅如何課徵?/252
6-1-16 都市更新後實施者分配或移轉建築物,其契稅如何課徵?/252
6-1-17 權利變換方式實施都市更新簡易釋例/253
6-1-18 都市更新對地價稅及房屋稅減免之法源依據為何?/256
6-1-19 都市更新對地價稅及房屋稅減免釋例/258
6-1-20 地價稅及房屋稅之課稅期間及納稅義務人為何?/258
6-1-21 都市更新財產稅減免原則及適用範圍為何?/259
6-1-22 實施者參與都市更新其房屋稅及地價稅之減免如何申請?/259
6-1-23 都市更新權變、都市更新協議合建及危老條例三者之租稅優惠對照/264
6-1-24 都市更新以權利變換方式,地主折價抵付分出房地是否需課徵所得稅?/265
6-1-25 以權利變換方式參與都市更新事業分配權利金者(現金補償金),其所得稅如何課徵?/266
6-1-26 土地所有權人以權利變換方式參與或實施都市更新所領取之現金補償及差額價金免徵營業稅?/267
6-1-27 違章戶安置方式之一為發放補償金,補償金是否應列為違章戶所得課稅?/267
6-1-28 權利變換選屋如有差額價款找補時,其增減價款部分之契稅如何計算?/268
6-1-29 建商提列共同負擔之拆遷安置費,如房屋殘值、租金補貼、違章補貼……等項目,是否須申報所得?是否須扣繳稅額?/268
6-1-30 土地及合法建築物所有權人自行組織更新團體實施都市更新事業,於都市更新事業計畫實施完成後,按所有權人獲配比例分配更新後房地之應有部分或現金,得否免辦稅籍登記及免課徵營業稅?/270
6-1-31 依都市更新條例第22條第一項規定,自行組織都市更新會實施該地區之都市更新事業(都市更新會)於都市更新事業計畫實施完成後,是否需開立房地互易發票交給原土地及合法建築物所有權人,並繳納營業稅?/271
6-1-32 都市更新會是否應於次年度5月31日前申報前一年度營利事業所得稅?/271
6-1-33 房地合一2.0對都市更新會出售房地課稅規定為何?/272
第二節 都市更新之財務成果備查/273
6-2-1 都市更新事業計畫完成後須於何時辦理成果備查?/274
6-2-2 要如何製作財務報告經會計師查核後送直轄市、縣(市)主管機關備查?/274
6-2-3 會計師查核之財務報告送交直轄市、縣(市)主管機關備查之內容包括哪些?/274
第三節 都市更新之投資抵減/281
6-3-1 何謂都市更新地區適用投資抵減?誰可以申請?/281
6-3-2 都市更新地區適用投資抵減需在都市更新事業計畫額外列示哪些資訊嗎?/282
6-3-3 都市更新地區適用投資抵減之申請流程為何?/282
6-3-4 可申請都市更新地區適用投資抵減之規劃設計費用有哪些?/283
6-3-5 向主管機關申請核發都市更新地區投資抵減證明書時,應檢附哪些資料?/285
6-3-6 都市更新地區適用投資抵減抵減率及抵減方式為何?/291
6-3-7 營利事業申請適用都市更新投資抵減營利事業所得稅需檢附哪些文件?/291
6-3-8 何種情況主管機關會不予核發或撤銷原核發之都市更新投資抵減證明?/291
6-3-9 營利事業適用都市更新投資抵減抵減營利事業所得稅/292

第7章 未來政策/299

附錄一/305
附錄二/311
附錄三/330
附錄四/332
附錄五/333
附錄六/334

 作者簡介

林松樹

  • 現職:國富浩華聯合會計師事務所董事及執業會計師
  • 學歷:國立臺灣大學EMBA第一屆、國立臺灣大學EMBA會計研究所畢業
  • 經歷:會計師執業三十餘年、國富浩華聯合會計師事務所董事合夥會計師、營建署全省都市更新財務稅務講師、國家住都中心都市更新財務稅務講師、台北市都市更新整合發展協會都市更新常務監事及講師(含自主更新會財稅)、新北市都市更新學會理事及都市更新財務稅務講師 、台北市危老推動師協會都市更新財務稅務講師(含自主更新會財稅)、金融研訓院講師都市更新財務稅務講師、李永然律師事務所營建業租稅講師、中小企業聯合輔導中心專任講師(二十餘年)、中國生產力中心講師
  • 專長:建設公司及都市更新租稅輔導規劃、自主更新會財稅顧問及簽證輔導、公司法規及閉鎖型公司、家族傳承規劃輔導、不動產財產規劃、公司財務規劃、個人財產規劃、遺產及贈與規劃

陳嘉鈴

  • 現職:國富浩華聯合會計師事務所審計部副總經理
  • 學歷:淡江大學會計研究所畢業、文化大學會計系畢業、記帳士考試及格、無形資產評價管理師考試及格
  • 經歷:鼎信聯合會計師事務所審計部副總經理、中國生產力中心兼任講師、中小企業聯合輔導中心兼任講師、企業教育訓練講師

 
 序 文

林序

自104年10月初版《房地合一課稅精解》一書,隨即在104年11月初版二刷及105年3月初版三刷,感謝各界讀者的熱烈支持。基於房地合一實施後有些新的解釋規定及修正,加上這幾年危老重建、都市更新協議合建與權利變換等牽涉個人和建設公司財務與稅務議題及案件增加甚多,但坊間相關書籍或解釋僅鳳毛麟角,因此特別重新修正改編原著並加入都市更新財務及稅務議題,希望藉此拋磚引玉,能提供一些參考指引。

本書甫於110年2月初版上市,旋即面對政府又推出房地合一稅2.0版,為使讀者對房地合一2.0版如何與1.0版接軌及其適用能掌握重點,筆者排除時間限制,再投入此書之修訂。

感謝于俊明秘書長、花敬群董事長、林世銘教授、林育全理事長、孫正乾董事長、黃志桐董事長、辜永奇理事長、駱璋玲理事長及蘇炳章所長等真誠推薦,在此深深致謝。

此次本書再版得以順利付梓,感謝團隊中林燕如小姐、黃怡菁小姐、陳政吉先生、陳思宏先生及林品硯先生等人於百忙之中抽空協助,由衷感謝。

林松樹 2021年9月謹誌於臺北

陳序

本書係屬於110 年2 月《房地合一及都市更新課稅精解》之再版,因自105 年1 月1 日起已實施多年房地合一稅制,相關課稅制度也逐一明確中,除原已納入的都市更新相關法令解析外,本次再加入110 年7 月1 日甫推出之房地合一2.0 內容及實務,相關法令修正主要為延長短期交易時間、持有2年內出售要課45%稅率、逾2 年、未逾5 年適用35%稅率,並將營利事業交易房地以及預售屋及特定股權交易,都納入房地合一機制。不論是法人或是個人,房地合一2.0 所涉及之稅負金額龐大,納稅義務人不得不去了解及透析。

作者從事會計師事務所財務報表審計業務二十餘年,經常參與客戶營建案的興建稅務規劃討論,也協助公司及個人處理國稅局查帳及營建業授課等,故針對實務上會遇到的疑難雜症整理為問與答方式,期望讓讀者能快速了解面臨的問題及規劃節稅。

本次再版過程中,感謝事務所團隊——林燕如協理、陳政吉經理、黃怡菁經理、陳思宏副理及林品硯經理等人——的鼎力協助,有他們整理文章內容及多次校稿,本書才能順利出版。

陳嘉鈴 2021年9月謹誌於臺北

 
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