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發佈日期:2017/12/06

共有人經他全體共有人同意而於共有土地上興建房屋,嗣後該土地之應有部分及房屋皆分別受讓與他人,是否有民法推定租賃之適用?-最高法院一○六年度台上字第七四五號判決

最新焦點判決:月旦法學教室181期
 
【法領域】

 民法
 
【主旨】

  倘土地共有人經其他共有人全體之同意,在共有土地上興建房屋,而將土地及房屋分開或先後出賣者,仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地,此種情形,初無須具備「部分共有人讓與其應有部分應得全體共有人同意」之要件
 
【概念索引】

 民法/租賃
 
【關鍵詞】

 土地房屋讓與他人推定租賃
 
【說明】

一、爭點與選錄原因
(一)爭點說明

  共有人經他全體共有人同意而於共有土地上興建房屋,嗣後該土地之應有部分及房屋皆分別受讓與他人,是否有民法推定租賃之適用?

(二)選錄的原因

  民法第425條之1規定,土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。有疑義者是,條文所指之房屋是否包含未辦保存登記之房屋?共有土地之應有部分讓與他人是否適用?本判決就此有所說明。

二、相關實務

  最高法院95年度台上551號判決係在說明,經由夫妻財產及法拍所呈現之房地分離現象,應類推適用民法第425條之1規定:

  「土地與房屋為各別之不動產,各得單獨為交易之標的,且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在,亦即使用房屋必須使用該房屋之地基,故土地及房屋同屬於一人,而將土地及房屋分開、同時或先後出賣,其間雖無地上權設定,然除有特別情事,可解釋為當事人之真意,限於賣屋而無基地之使用外,均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地(本院四十八年台上字第一四五七號判例參照)。其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現,以保護房屋既得之使用權,並依民法第四百二十五條之一有關推定租賃關係存在之規定,以調和土地、建物不同所有人間之權益,庶符社會正義之要求。本件系爭房屋與土地原均登記為上訴人所有,若非因民法夫妻財產歸屬之特別規定,而將登記於上訴人名下之系爭房屋認定為上訴人之夫鍾伯仁所有,本即屬於上訴人一人所有,並經上訴人同意將系爭土地及系爭建物一併設定抵押權為其夫鍾伯仁所負債務之擔保,而認知於鍾伯仁未能清償債務時,系爭建物即可能被拍賣由第三人(被上訴人)取得所有權,則上訴人於被上訴人經由法院拍賣程序取得系爭房屋所有權後,自應推斷其默許被上訴人繼續使用系爭土地,而得類推適用上開判例與法條之規定,始無悖於誠信原則及社會正義之要求。」

三、本案見解說明

  最高法院表示,不得以在共有土地興建房屋之共有人將其土地應有部分予他人,未經他共有人之同意,即認定無民法第425條之1的適用。

【選錄】

  按土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係,民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文。該條規定旨在維護社會經濟秩序及利益,在「房屋得使用期限內」推定有租賃關係。所謂「土地及房屋同屬一人」,固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外,尚有其他共有人」之情形在內;該所謂「房屋承買人」,並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人,且基於同一理由,倘土地共有人經其他共有人全體之同意,在共有土地上興建房屋,而將土地及房屋分開或先後出賣者,仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地,此種情形,初無須具備「部分共有人讓與其應有部分應得全體共有人同意」之要件。原審認黃○添讓與其系爭土地應有部分予黃○,未經他共有人之同意,無民法第四百二十五條之一適用,已有未合。次按法院為判決時,應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果,依自由心證判斷事實之真偽,惟不得違背論理及經驗法則。且民事訴訟法對於傳聞證據並未排除其證據力,自其證明力,須參酌其他之佐證及是否賦予對造當事人程序保障之情形(如是否命證人具結及給予他造質問之機會等),依自由心證判斷之。系爭土地原係黃○添、黃○及黃○料三人共有,應有部分各三分之一,嗣黃○輾轉取得所有權全部。黃○所有系爭土地及其上四二六號房屋,於九十四年七月二十六日因拍定而移轉與陳○伶。系爭房屋設籍時之納稅義務人及代表人均為訴外人黃○早(黃○添之配偶),管理人為黃○,為原審認定之事實。則證人陳○招於另案證述其係黃○之子,黃○生父為黃○添,給黃○當養女,黃○添有三兄弟(黃○料、黃○、黃○添),其聽外公黃○添、外婆黃○早講,黃○添三兄弟一人蓋一間,四二八號(即系爭房屋)為黃○添所蓋,四二六號係黃○所蓋,黃○料所蓋房子已於黃○料過世後拆掉等語,是否有悖於經驗法則而不可採?亦非無研求之餘地。……。末查房屋課稅現值僅為房屋稅之依據,不能僅以房屋課稅現值作為房屋實際之經濟價值。系爭房屋係何時建築?結構、設備、現使用情形如何等,均攸關該房屋是否具有相當經濟價值之認定。原審未詳加調查,遽以系爭房屋七十六年之課稅現值為八千二百元,時至一○四年經濟價值更低,推認上訴人無民法第四百二十五條之一所定法定租賃權,不得主張有優先購買權,尤嫌速斷。

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