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發佈日期:2018/03/30
房屋之部分公同共有人與土地所有權人為同一人時,是否屬於民法第425條之1「土地及其土地上房屋同屬一人所有」之情況?-最高法院一○六年度台上字第二○八六號判決

【主旨】

若房屋與土地原異其所有人,房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者,僅生土地受讓人是否繼受該法律關係之問題,自無關民法第425條之1規定之適用。而於房屋共有人數除與土地相同之共有人外,尚有其他共有人之情形,該其他房屋共有人與土地所有人間之法律關係為何,同應視彼此間之約定而定,於土地或房屋先後讓與時,依上說明,僅生受讓人是否繼受該法律關係之問題

【概念索引】

民法/推定租賃

【關鍵詞】


【說明】

一、爭點與選錄原因

(一)爭點說明

  房屋之部分公同共有人與土地所有權人為同一人時,是否屬於民法第425條之1「土地及其土地上房屋同屬一人所有」之情況?

(二)選錄原因

  本判決之原因事實,係母於子之土地上建造房屋一棟,於母親過世時,該房屋則由數名繼承人加以繼承,其中包含土地所有權人。而該土地嗣後又輾轉轉讓為他繼承人所有,現土地所有權人向房屋所有權人提起拆屋還地之訴,一審及二審法院則以土地及房屋有推定租賃關係,駁回上訴人之請求。然有疑義者是,此種狀況是否適用民法第425條之1推定租賃之規定?

二、相關實務

  最高法院100年度台上字第2103號判決指出,所謂「土地及房屋同屬一人」,包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外,尚有其他共有人」之情形:

  「……次按,土地及其土地上房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係,修正後民法第四百二十五條之一定有明文,而在上開條文修正前,本院四十八年台上字第一四五七號判例及七十三年度第五次民事庭會議決議亦闡釋『土地及房屋同屬一人』,而將土地及房屋分開同時或先後出賣,應推斷『土地承買人』默許『房屋承買人』有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂『土地及房屋同屬一人』,固可包括『土地及房屋同屬相同之共有人』及『土地共有人數除與房屋相同之共有人外,尚有其他共有人』之情形在內;該所謂『房屋承買人』,並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人,且基於同一理由,倘土地共有人經其他共有人全體之同意,在共有土地上興建房屋,而將土地及房屋分開或先後出賣者,仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。……。」

三、本案見解說明

  最高法院表示,系爭房屋係黃王○出資興建,建造時,土地登記為被上訴人黃○根所有,黃王○死亡後,系爭房屋由兩造等繼承人因繼承而公同共有,系爭土地則輾轉由同為黃王○繼承人之黃○益、上訴人取得,其餘房屋共有人均未曾為土地所有人或共有人。則於黃王○死亡時,兩造等繼承人除繼承系爭建物外,併繼承黃王○使用系爭土地之法律關係,其後土地之轉讓自非屬民法第425條之1所稱土地及房屋「同屬一人」之情形。

【選錄】

  按土地及其土地上房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係,修正後民法第425條之1定有明文,而在上開條文修正前,本院48年台上字第1457號判例亦闡釋「土地及房屋同屬一人」,而將土地及房屋分開同時或先後出賣,應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。乃因同屬一人情形時,土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限,倘因而異其所有人,基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量,為調和土地與建物之利用關係,乃承認在房屋得使用期限內,有租賃關係存在。惟若房屋與土地原異其所有人,房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者,僅生土地受讓人是否繼受該法律關係之問題,自無關民法第425條之1規定之適用。而於房屋共有人數除與土地相同之共有人外,尚有其他共有人之情形,該其他房屋共有人與土地所有人間之法律關係為何,同應視彼此間之約定而定,於土地或房屋先後讓與時,依上說明,僅生受讓人是否繼受該法律關係之問題。查系爭房屋係黃王○出資興建,建造時,土地登記為被上訴人黃○根所有,黃王○死亡後,系爭房屋由兩造等繼承人因繼承而公同共有,系爭土地則輾轉由同為黃王○繼承人之黃○益、上訴人取得,其餘房屋共有人均未曾為土地所有人或共有人等情,為原審所認定。則於黃王○死亡時,兩造等繼承人除繼承系爭建物外,併繼承黃王○使用系爭土地之法律關係,其後土地之轉讓自非屬民法第425條之1所稱土地及房屋「同屬一人」之情形。而黃王○與當時土地所有人黃○根間之約定為何?黃王○死亡後,該法律關係是否由兩造等繼承人繼承?上訴人為繼承人之一,其於83年間取得土地所有權後,未曾就該建物占有土地為反對之意思,仍與其他建物共有人共同使用該建物,則其是否有繼受該法律關係之默示?乃原審俱未究明,即逕適用民法第425條之1之規定,而為不利上訴人之論斷,自屬違背令。

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