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發佈日期：2018/07/05 |
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無自耕能力者買受農地，並借名登記於第三人名下，則該買賣契約及借名登記契約之效力為何？－最高法院一○六年度台上字第二六八三號判決
【主旨】
關於農地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為無效。又在立約當時承買人雖無自耕能力，而約定待承買人自己有自耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時再為移轉登記者，依同條項但書規定，其契約仍為有效
【概念索引】
民法／給付不能
【關鍵詞】
【說明】
一、爭點與選錄原因
（一）爭點說明
無自耕能力者買受農地，並借名登記於第三人名下，則該買賣契約及借名登記契約之效力為何？
（二）選錄原因
過去土地法第30條規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限。」有疑義者是，倘買受人無自耕能力，並約定將農地借名登記於有自耕能力之第三人，則該買賣契約效力究屬民法第246條第1項本文之無效，抑或屬本條項但書可除去之情形？又該借名登記契約是否違反強制規定與公序良俗而無效？本判決就此有所說明，故選錄之，以供參考。
二、相關實務
最高法院102年度台上字第2189號判決指出，指定符合法定要件者為受登記之人，即非屬以不能之給付為契約標的，詳如下列判決節錄：
「按原住民保留地之買賣，承買人雖非原住民，惟如約定由承買人指定登記與任何具有原住民身分之第三人，或具體約定登記與具有原住民身分之特定第三人，即非民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，其契約自屬有效。系爭土地為原住民保留地，金○玉與張○英訂立系爭土地買賣契約時，已同時約定將94 第一八九期 2018 年7 月系爭土地移轉登記與具有原住民身分之陳○女，為原審合法確定之事實，金○玉與張○英間之買賣契約，自為有效。原審本此見解為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤。」
三、本案見解說明
最高法院指出，因出資購買系爭土地，並借名登記在自然人甲名下，嗣後甲在股東會中對於系爭土地回歸A公司所有乙案，並無異議，可見A公司與甲成立借名登記契約時，已有待A公司或特定第三人可受移轉前開土地所有權時，再為移轉登記之預見，是以，A公司與甲間就系爭土地之借名登記契約，應無違反法律之強制規定或公序良俗之無效情形。
【選錄】
按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第246條第1項定有明文。關於農地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第246條第1項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為無效。又在立約當時承買人雖無自耕能力，而約定待承買人自己有自耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時再為移轉登記者，依同條項但書規定，其契約仍為有效。再按，稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，其契約性質應與委任契約同視。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並適用民法委任之相關規定。查，51、51-2地號等土地及271建號建物，係由榮○公司出資購買、興建，僅借名登記在鄭○隆名下；且51、51-2地號土地並非屬農業發展條例第3條第11款之耕地範疇，亦無私法人不得承受之移轉限制耕地等情，為原審認定之事實。果爾，參以鄭○隆在系爭股東會中對於系爭土地回歸榮○公司所有乙案，亦無異議，似見榮○公司與鄭○隆成立借名登記契約時，已有待榮○公司或特定第三人可受移轉前開土地、271建號所有權時，再為移轉登記之預見，則榮○公司與鄭○隆間就系爭51、51-2地號土地及271建號間之借名登記契約，是否有違反法律之強制規定或公序良俗之無效情形，洵非無疑，非無研求之餘地。
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