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發佈日期：2018/10/09

共有人如何依土地法第34條之1通知他共有人行使優先承購權－最高法院一○七年度台上字第二八八號判決

【主旨】

土地法第34條之1立法目的，在使優先購買權人知悉出賣條件，以利其決定是否行使優先購買權，書面通知並無格式或名稱之限制，無論其係訴訟上或訴訟外為之，凡得以使優先購買權人知悉出賣之條件者即足，並包括提出出賣人與買受人間之買賣契約書，亦可認係書面之通知

【概念索引】

土地法／優先購買權

【關鍵詞】

共有土地、出賣、共有人、同一價格、優先承購

【說明】

一、爭點與選錄原因

（一）爭點說明

共有人如何依土地法第34條之1通知他共有人行使優先承購權？

（二）選錄原因

處分共有土地，依土地法第34條之1所定，以共有人及其應有部分合計過半數之同意行之，惟應以書面通知他共有人，不能以書面通知者，應公告之；共有人以上開方式出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購；上開規定於公同共有準用之，土地法第34條之1第2項、第4項、第5項定有明文。惟上揭規定，所謂「以書面通知他共有人」，是否有何形式上或提出時點之限制？本判決就此有所說明，故選錄之，以供參考。

二、相關實務

最高法院86年度台上字第3122號判決係在說明依土地法第34條之1第4項行使優先購買權之「同一條件」所指為何，詳如下列判決節錄：

「按土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則土地法第三十四條之一第四項所稱：『共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購』者，應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始有合法行使優先承購權可言。倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權，於出售土地共有人所定之期限經過後，其優先承購權即行消滅。」

三、本案見解說明

最高法院指出，本件上訴人起訴請求被上訴人移轉登記系爭土地之所有權，已於起訴狀檢附系爭買賣契約、出售約定書、同意書、付款支票等文件向法院陳報，業經寄存送達與共有人，是上訴人已踐行土地法第34條之1所定書面通知之義務。

【選錄】

按土地法第34條之1立法目的，在使優先購買權人知悉出賣條件，以利其決定是否行使優先購買權，書面通知並無格式或名稱之限制，無論其係訴訟上或訴訟外為之，凡得以使優先購買權人知悉出賣之條件者即足，並包括提出出賣人與買受人間之買賣契約書，亦可認係書面之通知。本件上訴人起訴請求被上訴人移轉登記系爭土地之所有權，已於起訴狀檢附系爭買賣契約、出售約定書、同意書、付款支票等文件向法院陳報，經第一審法院於101年5月9日將起訴狀繕本寄存於臺東縣警察局臺東分局中興派出所送達於馬○甜，有上揭資料及送達證書可稽。似此情形，可否認上訴人尚未踐行土地法第34條之1所定書面通知之義務？倘認已為通知，馬○甜如未於受通知10日內行使優先購買權，馬○慶（馬○甜之繼承人）得否再於105年11月28日行使優先購買權？均待進一步釐清。原審未遑詳加調查審認，率認馬○慶已合法行使優先承買權，進而為上訴人敗訴之判決，未免速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。末查馬○甜、賴○於原審審理中之104年8月18日、106年4月12日死亡，馬○閔等6人、魏○輝等4人為其等之繼承人，原審於105年12月9日、106年6月20日依職權及依聲請，裁定命上開繼承人承受及續行訴訟，為原審所認定。則馬○甜、賴○繼承賴○平所有系爭土地部分，固應由馬○閔等6人、魏○輝等4人承受而續行訴訟，惟就上訴人追加請求馬○閔等6人、魏○輝等4人就其等繼承馬○甜、賴○關於系爭土地之應繼分部分，似亦應辦理繼承登記，然上訴人於原審聲明僅請求命馬○閔等6人、魏○輝等4人就賴○平所有系爭土地辦理繼承登記，究係請求各該繼承人就馬○甜、賴○繼承部分辦理繼承登記？或請求其等就繼承馬○甜、賴○關於系爭土地之應繼分部分辦理繼承登記？抑或二者兼有？各該應有部分為若干？均有未明，至其他被上訴人亦有未揭明辦理繼承之應有部分之情。案經發回，應由原審法院注意及之，附此敘明。

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