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發佈日期:2019/02/12
類推適用民法第425條之1第1項規定之前提為何—最高法院一○七年度台上字第一三八○號判決

【主旨】

民法第425條之1第1項推定租賃之規定,與最高法院48年台上字第1457號判例旨趣相同,均係以土地及地上房屋同屬一人所有為前提。倘土地及其上系爭房屋既原非同屬一人所有,與上開所示情形即有不同,自無類推適用之餘地。

【概念索引】

民法/推定租賃

【關鍵詞】


【說明】

一、爭點與選錄原因

(一)爭點說明

類推適用民法第425條之1第1項規定之前提為何?

(二)選錄原因

本件係訴外人公司與自然人訂立合建契約,由訴外人公司出具土地使用權同意書,自然人出資建造,惟嗣後訴外人公司拒將土地所有權移轉登記予自然人,反而移轉登記與他公司。上訴人公司向自然人購買系爭房地並取得系爭房屋之所有權,且將房屋出租與他上訴人公司。惟系爭土地經被上訴人拍賣取得,被上訴人請求上訴人公司拆屋還地。有疑義者是,本件法律關係與民法第425條之1的規範意旨是否相同?被上訴人請求拆屋還地是否有違誠信原則?本判決就此有所說明,故選錄之,以供參考。

二、相關實務

最高法院95年度台上字第551號判決說明可類推適用推定租賃規定之情況,詳如下列判決要旨:

「土地與房屋為各別之不動產,各得單獨為交易之標的,且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在,亦即使用房屋必須使用該房屋之地基,故土地及房屋同屬於一人,而將土地及房屋分開、同時或先後出賣,其間雖無地上權設定,然除有特別情事,可解釋為當事人之真意,限於賣屋而無基地之使用外,均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地(本院四十八年台上字第一四五七號判例參照)。其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現,以保護房屋既得之使用權,並依民法第四百二十五條之一有關推定租賃關係存在之規定,以調和土地、建物不同所有人間之權益,庶符社會正義之要求。本件系爭房屋與土地原均登記為上訴人所有,若非因民法夫妻財產歸屬之特別規定,而將登記於上訴人名下之系爭房屋認定為上訴人之夫鍾○仁所有,本即屬於上訴人一人所有,並經上訴人同意將系爭土地及系爭建物一併設定抵押權為其夫鍾伯仁所負債務之擔保,而認知於鍾○仁未能清償債務時,系爭建物即可能被拍賣由第三人(被上訴人)取得所有權,則上訴人於被上訴人經由法院拍賣程序取得系爭房屋所有權後,自應推斷其默許被上訴人繼續使用系爭土地,而得類推適用上開判例與法條之規定,始無悖於誠信原則及社會正義之要求。」

三、本案見解說明

判決指出,本件系爭房屋係訴外人公司與自然人訂立合建契約,由訴外人公司出具土地使用權同意書,自然人出資建造,則系爭土地及其上系爭房屋既原非同屬一人所有,與民法第425條之1第1項所定及判例所示情形即有不同,上訴人自無從抗辯其買受之系爭房屋有權占有系爭土地。復因該規定及判例所示意旨甚明,難認有法律漏洞待填補,亦不得任意類推適用,俾免過於侵蝕私法自治原則而影響社會交易秩序。

【選錄】

民法第425條之1第1項所定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係」,乃租賃權之物權化類型,與「土地與房屋為各別之不動產,各得單獨為交易之標的,且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在,亦即使用房屋必須使用該房屋之地基,故土地及房屋同屬一人,而將土地及房屋分開同時或先後出賣,其間雖無地上權設定,然除有特別情事,可解釋為當事人之真意,限於賣屋而無基地之使用外,均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」之本院48年台上字第1457號判例旨趣相同,均係以土地及地上房屋同屬一人所有為前提。本件系爭房屋係中○公司與陳○郎訂立合建契約,由中○公司出具土地使用權同意書,陳○郎出資建造一節,為原審確定之事實。系爭土地及其上系爭房屋既原非同屬一人所有,與民法第425條之1第1項所定及上揭判例所示情形即有不同,上訴人自無從抗辯其買受之系爭房屋有權占有系爭土地。復因該規定及判例所示意旨甚明,難認有法律漏洞待填補,亦不得任意類推適用,俾免過於侵蝕私法自治原則而影響社會交易秩序。至法院依全辯論意旨及調查證據之結果,於斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀,如認土地所有人行使所有權違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的時,非不得駁回其拆屋還地之請求,則為另一問題。原審依調查所得訴訟資料,合法認定:立○公司於買受系爭房屋時,已知悉該屋所在之系爭土地非出賣人陳○郎所有,可預見其有遭訴請拆屋還地之高度風險;而被上訴人透過拍賣程序取得系爭土地時,雖知該土地遭系爭房屋占用,拍定後不點交,惟難認其對立○公司、陳○郎、中○公司、仁○公司間之債務糾葛已知情或可得而知,其非前手之同謀,應認被上訴人所為非屬脫法行為,其依法行使物上請求權,請求拆屋還地,本為法律保障其身為土地所有權人,得就土地行使權利,不受他人侵奪、干擾之所有權內涵,難認為其行使權利,係以損害上訴人為主要目的而有違誠信原則等情,並無可議,亦無認定事實違反經驗法則可言。原審未類推適用民法第425條之1規定,而認被上訴人不受其前手債權契約之拘束,仍無可議,亦無違反上開判例之情形。所為不利上訴人之判決,經核於法均無違誤。


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