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發佈日期：2019/05/17 |
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借用他人基地建造房屋，嗣將該房屋移轉與第三人，則房屋受讓人是否繼受前手與土地所有人間之使用借貸契約？—最高法院一○七年度台上字第二二一○號判決
【主旨】
使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人之特定關係，除當事人另有特約外，自無移轉其權利於第三人之可言。
【概念索引】
民法／使用借貸
【關鍵詞】
拆屋還地、使用借貸、誠信原則、類推適用、推定租賃
【說明】
一、爭點與選錄原因
（一）爭點說明
借用他人基地建造房屋，嗣將該房屋移轉與第三人，則房屋受讓人是否繼受前手與土地所有人間之使用借貸契約？
（二）選錄原因
本件之爭點，涉及使用借貸契約得否由特定繼受人繼受，有認為得類推適用民法第425條之1或第426條之1等推定租賃之規定，有認為使用借貸乃屬貸與人與使用人之特定關係，原則上不得移轉於第三人，並用誠信原則或權利濫用加以調控，係一重要之議題，故選錄之，以供參考。
二、相關實務
最高法院106年度台上字第2152號判決涉及土地受讓人向借地建屋之人請求拆屋還地，判決基於原告違反誠信原則，駁回其請求，詳如下列判決節錄：
「基於權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，及應依誠實及信用方法，雖使用借貸契約，僅於當事人間有其效力，但就具體個案，若土地受讓人明知房屋所有人係基於與原土地所有人間債之關係，有占有坐落基地之合法權源，仍受讓該土地，經斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀後，認土地所有人即受讓人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求。本件原審既已審酌上開各種因素，及著眼於經濟效益，以及房屋不能與土地分離存在之性質，因認被上訴人係有權占有系爭土地，並無不合。」
三、本案見解說明
最高法院表示，使用借貸契約，僅於簽訂該使用借貸契約之當事人及其繼承人，除其間另有特約外，房屋受讓人受贈取得房屋所有權後，並不當然繼受房屋前手與系爭土地所有人間之系爭使用借貸關係，房屋受讓人不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。
【選錄】
按使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人之特定關係，除當事人另有特約外，自無移轉其權利於第三人之可言（本院49年台上字第381號判例參照）。次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148條定有明文。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，基於權利社會化之基本內涵，非不得視為以損害他人為主要目的；至當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，然茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。又所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考慮權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。查陳○○2人於64年間，同意劉○○在其共有之原土地上建造系爭房屋，其間成立系爭使用借貸契約；嗣上訴人繼承陳○○所遺原土地應有部分，原土地於76年間經法院另案判決分割為系爭土地、鄰地，依序分配予上訴人、許○，上訴人應繼承系爭使用借貸關係之權利義務；劉○○則於98年間，將系爭房屋所有權贈與被上訴人，該屋存在系爭土地40年餘，現出租他人經營咖啡輕食小館等情，為原審確定之事實。而系爭使用借貸契約，僅於上訴人（含被繼承人陳○○）、許○2人與劉○○間有其效力，除其間另有特約外，被上訴人受贈取得系爭房屋所有權後，並不當然繼受其前手劉○○與系爭土地所有人即上訴人間之系爭使用借貸關係，不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。果被上訴人未繼受系爭使用借貸關係，則上訴人依民法第767條第1項規定請求被上訴人拆屋還地，乃權利之正當行使，其目的係在回復其所有物，雖足使被上訴人喪失利益，尚非損人而不利於己。原審未遑詳查上訴人行使請求拆屋還地之權利，因被上訴人交還系爭386(1)土地可得利益若干，暨其權利之行使對被上訴人及社會國家可能造成之損失為何，亦未審究上訴人對系爭386(1)土地，長期無法使用收益，尚須負擔土地稅捐，被上訴人就系爭房屋占用土地部分，從未支付任何使用對價，卻因早已未居住其內，得以出租他人，自100年10月1日起，每月獲取租金新臺幣15,000元（自第4年起調漲3%，見一審卷（一）34頁），並相互比較衡量，資以判斷上訴人提起本件訴訟，是否有違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，遽以上開情詞，為上訴人敗訴之判決，自屬難昭折服。又原審既認被上訴人受贈取得系爭房屋所有權後，得類推適用民法第425條之1第1項前段規定，繼續有權占有使用該土地，惟該條規定，係以有償之租賃關係為其法律效果，資以平衡雙方之權利義務關係。乃原審就被上訴人占有使用該土地之法律關係，逕認係未定期限之使用借貸關係，亦即被上訴人至該屋無法繼續居住或不堪使用時止，均無須支付使用該土地之代價予上訴人，是否符合類推適用之法理及公平，亦待進一步釐清。
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