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發佈日期：2021/07/22 |
違章建築之受讓人向土地所有人租用土地者，是否得依土地法第104條規定行使優先承買權？又承租人租用之土地，是否限於建築用地，方得行使該優先承買權？
──最高法院一○九年度台上字第二八五五號民事判決
概念索引：土地法／優先承買權
主旨
違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，縱違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第104條之適用；且該法條第1項所稱之基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，係指其承租人須以建築房屋為目的而承租該基地者，並未限於所租用建屋之土地，須屬建築用地，始足當之。
說明
一、爭點與選錄原因
（一）爭點說明
違章建築之受讓人向土地所有人租用土地者，是否得依土地法第104條規定行使優先承買權？又承租人租用之土地，是否限於建築用地，方得行使該優先承買權？
（二）選錄原因
按土地法第104條第1項，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭（最高法院91年度台上字第2154號判決意旨參照）。本判決進一步闡釋，違章建築亦有土地法第104條規定之適用。
二、相關實務
最高法院91年度台上字第2154號判決即已指明，違章建築亦適用土地法第104條規定，詳如下列判決節錄：
「違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第一百零四條之適用。」
三、本案的見解說明
本件被上訴人主張，其向訴外人承租系爭土地興建未辦理保存登記之建物，系爭土地嗣經拍賣，爰依土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項之規定，求為確認其就系爭執行事件拍賣系爭應有部分之優先購買（承買）權存在之判決。對此，最高法院表示，被上訴人所蓋建物雖屬違章建築，仍有土地法第104條第1項前段之適用，其請求確認其就系爭執行事件拍賣系爭應有部分之優先購買權存在，即屬有據。
選錄
（一） 按租賃係當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約；而不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第421條第1項、第422條分別訂有明文。雙方若就租賃關係中關於租金、租賃標的等必要之點有意思表示之合致，則租賃契約即已成立，不以訂立書面契約為必要。又按土地法第104條第1項規定基地出賣時，租地建屋之承租人有依同樣條件優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，縱違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第104條之適用；且該法條第1項所稱之基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，係指其承租人須以建築房屋為目的而承租該基地者，並未限於所租用建屋之土地，須屬建築用地，始足當之。
（二） 查被上訴人自70幾年間起，即以口頭與甲承租系爭土地，並在甲所分管之系爭應有部分興建系爭建物，按月支付租金予甲，雖嗣向執行法院陳報之書面租賃契約係事後補簽，不影響上訴人與甲間確有系爭租約存在，及系爭租約係屬不定期租約之性質，且系爭建物為違章建築，係被上訴人所興建等情，均為原審所確認之事實。而系爭土地之使用分區，依都市計畫法高雄市施行細則第18條第11款規定為農業區，非屬修正後農發條例第3條第11款之耕地，可由非屬農業企業機構且未取得許可得承受耕地（農地）之私法人，基於買賣而登記為土地所有權人，有高雄市政府地政局岡山地政事務所函文可稽，又為上訴人所不爭。則被上訴人既是在非屬耕地之承租土地上興建建物，雖所蓋建物屬違章建築，依上開說明，其依土地法第104條第1項前段、民法第426條之2第1項規定，請求確認其就系爭執行事件拍賣系爭應有部分之優先購買權存在，即屬有據。上訴論旨，仍對原審就系爭租約有無之證據取捨、事實認定及耕地、農地適用法律之職權行使，指摘原判決為不當，求予廢棄，非有理由。末查，第三審法院應以第二審判決所確定之事實為判決基礎，為民事訴訟法第476條第1項所明定，故在第三審不得提出新攻擊或防禦方法。上訴人於本院另主張被上訴人僅能在系爭建物實際占用基地範圍內行使優先購買權云云，核屬新攻擊防禦方法，本院依法不得審酌，附此敘明。
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