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發佈日期：2021/12/21 |
若債權契約未拘束土地所有權人，惟該土地所有權人之權利因構成權利濫用受有限制，其得否請求不當得利
──最高法院一○九年度台上字第一八二一號民事判決
概念索引：債總／不當得利
主旨
按債權契約具相對性，除法律另有規定或其他特別情形外，僅對當事人發生效力。以占有使用土地為標的所訂立繼續性債權契約之目的倘在配合社區發展，促進社會經濟或公共利益，且該社區團體成員已共同繼續長期占有使用所交付之土地，如該債權契約對受讓土地所有權之第三人發生效力，始能維持契約原先所欲達成之目的，囿於為維持法律秩序之安定，使締結該債權契約之本旨及社會公益得以完全實現，固得例外令第三人受該債權契約關於土地繼續為社區團體成員共同占有法效之拘束，惟必須第三人明知或可得而知該債權契約存在及土地之占有實況，且令其受該拘束無致其財產權受不測損害之虞，復不悖公平正義及誠信原則者，始為適法。就具體個案情形，倘認該債權契約僅於當事人間發生效力，惟第三人行使所有權不符民法第148條規定之界限時，雖非不得限制其行使權利，然社區團體成員究與第三人間無任何法律關係，卻因而受有利用土地之利益，致第三人對該土地之使用收益或處分權能受限制，第三人自非不得請求返還不當得利；縱認第三人應受占有法效之拘束，如該債權契約未約定使用對價且難謂有永久無償使用之合意，但無償使用之情事繼續存在，將顯失公平者，亦同。
說明
一、爭點與選錄原因
（一）爭點說明
若社區團體成員間訂定之債權契約未拘束土地所有權人，惟該土地所有權人之權利因構成權利濫用受有限制，其得否請求不當得利？
（二）選錄原因
本判決基於衡平觀點，揭示土地所有權人雖因權利濫用禁止原則，不得向第三人行使所有權，惟仍得向該第三人請求返還不當得利；並進一步闡釋雖第三人受占有之法效拘束，如該債權契約未約定使用對價且難謂有永久無償使用之合意，但無償使用之情事繼續存在，將顯失公平者，第三人亦得請求返還不當得利。
二、相關實務
最高法院109年度台上字第1051號民事判決同樣指出，所有權人雖因違反誠信原則或公共利益而無法行駛所有物返還請求權，惟仍得請求不當得利，詳如下列判決節錄：
「按土地所有人與地上物所有人就地上物坐落土地所訂立之使用借貸契約，僅係債之關係，於當事人間有其效力，土地受讓人並不當然繼受其前手與地上物所有人間之使用借貸關係，地上物所有人本不得執原使用借貸關係，對土地受讓人主張其仍有繼續使用坐落土地之權利。然土地受讓人若明知地上物使用土地之狀態及使用之目的，並斟酌其取得土地所有權之情形等項後，如可認其行使所有物返還請求權違反誠信原則或公共利益，固仍應駁回其拆屋（物）還地之請求。惟地上物所有人究與土地受讓人未有任何法律關係，倘其因而受有使用土地之利益，致土地受讓人受有無法使用土地之損害，土地受讓人自得依不當得利法律關係為請求，不因土地受讓人不得請求拆屋（物）還地，而異其結果。」
三、本案見解說明
本件母地號土地原為訴外人甲所有，分割出系爭土地後由上訴人輾轉買受取得；被上訴人則為坐落分割後31之13地號土地上社區大樓區分所有建物之所有權人，該社區大樓之管理室、花圃、走道等占用上訴人之系爭土地。本件涉及訴外人甲為投資該社區建案，就其所有系爭母地號土地，分別授權建商出具同意書，向主管機關辦理建造執照，嗣經分割後系爭土地是否亦為甲所同意建商因興建該社區建案得使用之土地？上訴人是否受該使用權約定之債權契約拘束，而無法向被上訴人行使所有權或請求返還不當得利？對此，最高法院隱約指出，原母地號土地經分割後，系爭土地無任何建物之登記，似見核准該社區建造執照所需基地僅為分割後31之13地號土地，系爭土地並非該建案之基地，則甲、建商與承買該建案房地者間，就非屬建造執照所需基地之系爭土地，有何使用權約定之債權契約，仍有待釐清。若該債權契約對上訴人發生效力，且對上訴人之財產權生不測之損害，或如使被上訴人繼續無償使用顯失公平者，上訴人應得請求被上訴人返還不當得利。
選錄
按債權契約具相對性，除法律另有規定或其他特別情形外，僅對當事人發生效力。以占有使用土地為標的所訂立繼續性債權契約之目的倘在配合社區發展，促進社會經濟或公共利益，且該社區團體成員已共同繼續長期占有使用所交付之土地，如該債權契約對受讓土地所有權之第三人發生效力，始能維持契約原先所欲達成之目的，囿於為維持法律秩序之安定，使締結該債權契約之本旨及社會公益得以完全實現，固得例外令第三人受該債權契約關於土地繼續為社區團體成員共同占有法效之拘束，惟必須第三人明知或可得而知該債權契約存在及土地之占有實況，且令其受該拘束無致其財產權受不測損害之虞，復不悖公平正義及誠信原則者，始為適法。就具體個案情形，倘認該債權契約僅於當事人間發生效力，惟第三人行使所有權不符民法第148條規定之界限時，雖非不得限制其行使權利，然社區團體成員究與第三人間無任何法律關係，卻因而受有利用土地之利益，致第三人對該土地之使用收益或處分權能受限制，第三人自非不得請求返還不當得利；縱認第三人應受占有法效之拘束，如該債權契約未約定使用對價且難謂有永久無償使用之合意，但無償使用之情事繼續存在，將顯失公平者，亦同。查甲為投資A社區建案，就其所有系爭母地號土地，授權建商分別於77年11月29日、78年1月4日出具系爭同意書，向主管機關辦理建造執照，為原審確定之事實，而系爭母地號土地係於同年2月28日始分割出系爭土地，所餘分割後31之13地號土地上登記有被上訴人所有合計33筆及共有1筆建號之建物，系爭土地上則無任何建物之登記，似見系爭同意書係起造人申請建造執照時，依建築法第30條規定所備具之土地權利證明文件，而核准A社區建造執照所需基地僅為分割後31之13地號土地，系爭土地並非該建案之基地。果爾，能否謂系爭母地號土地經分割出系爭土地後，甲所同意建商因興建A社區建案得使用之土地，仍包含系爭土地，非無疑問。究竟甲與建商間；或甲、建商與承買該建案房地者間，就非屬建造執照所需基地之系爭土地，有何使用權約定之債權契約？其契約性質為何？有否約定使用對價？有無永久無償使用之合意？是否為配合A社區發展，促進社會經濟或公共利益之目的而締結？倘該債權契約對受讓系爭土地所有權之第三人不生拘束力，有否影響契約原先所欲達成之目的？如對第三人發生效力，使其承擔義務，是否有助於法律秩序之安定，符合公平正義及誠信原則，且對第三人之財產權未生不測之損害？如繼續無償使用有無顯失公平？凡此俱與上訴人所為拆除系爭地上物並返還土地及不當得利等請求之判斷，所關頗切。原審未遑詳加調查審認，遽以上述理由為上訴人不利之判決，不免速斷。上述事實既未臻明確，本院尚無從為法律上之判斷。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
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