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發佈日期：2022/02/15 |
不定期租賃契約
──最高法院一一○年度台上字第四二一號判決
概念索引：債各／租賃
主旨
按土地租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為目的者，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租期，依契約之目的，探求當事人之真意，應解為定有租賃至房屋不堪使用時為止之期限。又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。則承租人於原有房屋不堪使用而改建，繼續為租賃土地之使用收益，出租人不即為反對之表示，並繼續收取租金者，參酌民法第451條規定之立法精神，自非不得認為係以改建物不堪使用為期限而新成立租賃關係。
說明
一、爭點與選錄原因
（一）爭點說明
承租人租地建屋而未約定租期，嗣房屋不堪使用而改建，出租人不即為反對之表示，並繼續收取租金者，雙方當事人是否默示更新成立不定期租賃契約？
（二）選錄原因
按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設（最高法院109年度台上字第899號民事判決意旨參照）。本判決同執保障承租人之意旨，肯認若承租人租地建屋，嗣於房屋不堪使用而改建，出租人未即反對者，視為雙方成立不定期租約。
二、相關實務
最高法院108年度台上字第2529號判決同樣指出，承租人租地建屋，而於房屋不堪使用後自行增建或修繕，出租人不即表示反對之意思表示，應認雙方當事人以不定期限繼續契約，詳如下列判決節錄：
「按土地租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為目的者，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租期，依契約之目的，探求當事人之真意，應解為定有租賃至房屋不堪使用時為止之期限。又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。故出租人於訂約之際，苟未訂明『期滿後絕不續租或續租應另訂契約』或其他相類之情形者，於『不即表示反對之意思』條件成就時，租賃契約當然更新為不定期限租賃關係，無待於契約當事人之重為要約或承諾。」 三、本案見解說明
本件涉及上訴人於被上訴人之土地上興建房屋，並以支付被上訴人之地價稅、房屋稅、水、電、修繕等一切開銷為對價租金，嗣上訴人於民國41年間裝修系爭房屋後，仍繼續使用系爭基地並繳納相關之對價租金至105年，雙方當事人間是否成立不定期限之租約？對此，最高法院表示，上訴人自系爭房屋興建時起，與被上訴人間存在有償之租賃關係，嗣上訴人改建系爭房屋，被上訴人未表示反對，且一如往例由上訴人等改建後房屋處分權人繼續支付其寺廟之開銷，參酌民法第451條規定之立法精神，應以改建後房屋不堪使用為期限而新成立租賃關係，故上訴人非屬無權占有。
選錄
按土地租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為目的者，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租期，依契約之目的，探求當事人之真意，應解為定有租賃至房屋不堪使用時為止之期限。又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。則承租人於原有房屋不堪使用而改建，繼續為租賃土地之使用收益，出租人不即為反對之表示，並繼續收取租金者，參酌民法第451條規定之立法精神，自非不得認為係以改建物不堪使用為期限而新成立租賃關係。
本件27號房屋自興建時起，歷次取得房屋之人包括上訴人在內，均以負擔被上訴人寺廟之一切開銷，為使用系爭基地之對價，與被上訴人間存在有償之租賃關係。而現有之27號房屋除一面磚造牆面外，其餘均與原始構造不同，其原有房屋已滅失等情，為原審認定之事實。果爾，觀諸上訴人主張其在27號房屋於41年間裝修擴建後仍繼續負擔被上訴人之一切開銷多年，被上訴人似無爭執。倘被上訴人於原租地興建之房屋滅失或不堪使用而改建時，未表示反對，且一如往例由上訴人等改建後房屋處分權人繼續支付其寺廟之開銷，參酌民法第451條規定之立法精神，是否應以改建後房屋以不堪使用為期限而新成立租賃關係？非無斟酌研求之餘地。本件上訴人於事實審一再抗辯27號房屋縱有裝修，被上訴人亦未曾表示反對而仍由伊繼續支付租金對價而使用系爭基地，應已默示同意更新租賃契約等語，攸關上訴人之27號房屋是否有權占用系爭基地，自屬重要防禦方法。乃原審恝置不理，未予調查釐清，並說明心證所由得，逕以27號房屋之原始構造與現狀不同，足認已滅失，基地租賃關係因而消滅，遽為不利於上訴人之判決，自有理由不備之違法，且難昭折服。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。 |
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