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發佈日期：2022/03/17 |
第三人明知或可得而知當事人間存有以不動產為標的之債權契約者，是否受該債權契約拘束
──最高法院一○九年度台上字第一八○七號民事判決
概念索引：債權物權化
主旨
按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，僅於特定人間發生法律上之效力，惟倘特定當事人間以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人明知或可得而知者，縱未經以登記為公示方法，不妨在具備使第三人知悉該狀態之公示作用，與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀時，使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，產生「債權物權化」之法律效果。
說明
一、爭點與選錄原因
（一）爭點說明
第三人明知或可得而知當事人間存有以不動產為標的之債權契約者，是否受該債權契約拘束？
（二）選錄原因
按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，原則上僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性），此有最高法院97年度台上字第1729號判決在案可稽。惟本判決指出，若特定當事人間之債權行為寓有使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在之理，特予選錄，俾供參考。
二、相關實務
最高法院109年度台上字第1821號判決揭示，第三人須明知或可得而知債權契約及社區團體成員長期占有土地之事實，方受債權契約之拘束，詳如下列判決節錄：
「按債權契約具相對性，除法律另有規定或其他特別情形外，僅對當事人發生效力。以占有使用土地為標的所訂立繼續性債權契約之目的倘在配合社區發展，促進社會經濟或公共利益，且該社區團體成員已共同繼續長期占有使用所交付之土地，如該債權契約對受讓土地所有權之第三人發生效力，始能維持契約原先所欲達成之目的，囿於為維持法律秩序之安定，使締結該債權契約之本旨及社會公益得以完全實現，固得例外令第三人受該債權契約關於土地繼續為社區團體成員共同占有法效之拘束，惟必須第三人明知或可得而知該債權契約存在及土地之占有實況，且令其受該拘束無致其財產權受不測損害之虞，復不悖公平正義及誠信原則者，始為適法。」 三、本案見解說明
本件上訴人等為系爭社區之住戶兼所有權人，系爭土地原為被上訴人甲及訴外人等共有或所有。訴外人嗣簽立系爭路權證明書，將系爭斜線土地之路權出售予訴外人即系爭社區之起造人，同意日後永久讓與提供作為系爭社區之私設道路。本件涉及被上訴人明知系爭通行土地權利公示之外觀，經拍賣取得系爭土地權利，是否應受系爭路權證明書之拘束？對此，最高法院隱約指出，系爭社區建物在系爭斜線土地設有社區牌樓、門柱、花圃，並鋪設柏油供通行，系爭通行契約隱含使系爭社區住戶繼續占有系爭通行土地對外通行，且訴外人已依約交付使用，並有長期供通行狀態之外觀，被上訴人應明知或可得而知系爭通行土地長期供通行之事實，即應受系爭路權證明書拘束。
選錄
按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，僅於特定人間發生法律上之效力，惟倘特定當事人間以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人明知或可得而知者，縱未經以登記為公示方法，不妨在具備使第三人知悉該狀態之公示作用，與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀時，使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，產生「債權物權化」之法律效果。查乙2人於84年12月10日簽立系爭路權證明書，以80萬元出售坐落重測前393之83、000之309、000之310地號土地其中系爭斜線土地特定部分予A公司，同意永久讓與該部分土地作為系爭社區之私設道路，由房屋之買受人及輾轉受讓人通行路權、設置柏油、連續磚、水溝及空地等使用，不得圍堵，而當時000之83地號土地為丙所有，000之309、000之310地號土地係甲及乙2人共有，甲應有部分4分之2，乙2人則各4分之1，經重測分割後之系爭土地，因103年7月25日強制執行拍賣，由丁取得0000-1、0000-2地號土地所有權全部；甲取得754、754之1、1014之1地號土地所有權應有部分各4分之2，連同原應有部分，合計權利範圍亦為全部，為原審確定之事實，參諸系爭社區建物於85年7月16日建築完成，在系爭斜線土地設有社區牌樓、門柱、花圃，並鋪設柏油供通行，似見系爭通行契約目的在使系爭社區住戶繼續占有系爭通行土地對外通行，且乙2人已依約交付使用，並有長期供通行狀態之外觀。果爾，系爭通行土地長期供通行之事實是否為第三人明知或可得而知？其知悉狀態之公示作用與登記公示之效果得否等量齊觀？攸關系爭通行契約對於受讓系爭土地所有權全部或一部之被上訴人能否繼續存在之判斷，非無進一步研求之餘地。原審未遑推闡明晰，遽為上訴人不利之認定，不免速斷。又000-1、0000-1、0000-1地號土地為道路用地，經臺南市政府工務局會勘結論記載：○○路000巷屬未徵收之計畫道路，供公眾通行已達20年，具有公用地役關係，如遭圍阻，該局可依市區道路條例辦理等語，為原審整理經兩造確認之不爭執事實，則上訴人以此主張被上訴人之所有權能應受限制，且基於權利濫用禁止原則，不得為妨害通行之行為，是否全然無據？自有再為釐清之必要。原審未詳加審認，逕以上述理由為不利上訴人之判決，亦有可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
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