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發佈日期：2022/05/05 |
租地建屋之承租人經辦理地上權登記後，租賃關係是否隨即消滅
──最高法院一一○年度台上字第一九五號民事判決
概念索引：土地法／租地租賃
主旨
按土地法第102條及民法第422條之1有關基地租賃規定之立法目的，皆在鞏固承租人之地位，加強其保護，則依規定辦理地上權登記後，如解為基地租賃已轉換為地上權，將再無民法或土地法關於租賃規定之適用，反將減弱對承租人之保護，自非立法真意所在。故基地租賃為地上權登記後，租賃債之關係與地上權之物權關係應可並存，租賃關係如無消滅事由，即不因地上權之設定而失其存在；若承租人未請求為地上權登記，亦僅不生取得地上權之效力而已，尚不影響基地租賃契約之存續，仍應適用基地租賃相關規範決定權義內容。
說明
一、爭點與選錄原因
（一）爭點說明
租地建屋之承租人經辦理地上權登記後，租賃關係是否隨即消滅？
（二）選錄原因
按土地法第102條規定：租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後2個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記。另租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記，民法第422條之1規定亦有明文；其立法理由係將土地法第102條所定協同辦理地上權設定登記之特別規定移列於民法，並作適度之修正，以保護承租人（臺灣高等法院臺南分院106年度上字第125號判決意旨參照）；本判決亦持保護承租人之立場，肯認租賃債之關係與地上權得為並存，縱使承租人未請求登記地上權，仍不影響基地租賃契約之存續。
二、相關實務
臺灣高等法院臺南分院96年度上字第167號判決揭示，基地出租人雖為地上權之登記，其就該基地仍有出租他人建築房屋之權限，詳如下列判決節錄：
「又租地建屋，出租人依土地法第一百零二條之規定，雖應與承租人聲請為地上權之登記，究其不過欲加強基地承租人之地位，仍未脫出租賃之性質，不能因此而謂基地管理人就該基地無出租與他人建築房屋之權限。」 三、本案見解說明
本件涉及被上訴人之被繼承人向上訴人承租系爭土地建築系爭房屋，因系爭房屋及雨棚逾使用年限，且有結構安全疑慮，乃類推適用民法第833條之1規定，求為定部分租賃關係之存續期間；上訴人則以不定期租賃法律關係並無賦予法院酌定租賃期間之規定，且租賃權與地上權有別，本件不得類推適用第833條之1規定等語資為抗辯。問孰為有理？對此，最高法院肯認租賃關係與地上權可同時存在。
選錄
按土地法第102條及民法第422條之1有關基地租賃規定之立法目的，皆在鞏固承租人之地位，加強其保護，則依規定辦理地上權登記後，如解為基地租賃已轉換為地上權，將再無民法或土地法關於租賃規定之適用，反將減弱對承租人之保護，自非立法真意所在。故基地租賃為地上權登記後，租賃債之關係與地上權之物權關係應可並存，租賃關係如無消滅事由，即不因地上權之設定而失其存在；若承租人未請求為地上權登記，亦僅不生取得地上權之效力而已，尚不影響基地租賃契約之存續，仍應適用基地租賃相關規範決定權義內容。查原審先謂租用基地建築房屋之當事人，得依土地法第102條規定協同辦理地上權登記，使地上權與基地租賃權「並存」，似認租賃關係與地上權可同時存在；繼認租地建屋之租賃契約本屬債權性質，法律為強化此租賃關係，明定得透過登記使租賃關係「轉化」為地上權之關係，似又認為租賃關係已因地上權之設定而消滅，前後論列不一，亦有判決理由矛盾之違法。
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