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發佈日期：2022/05/31 |
土地及房屋同屬一人
──最高法院一一○年度台上字第一三三七號判決
概念索引：債各／租賃
主旨
按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。是當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地使用權不因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。該所謂「土地及房屋同屬一人」除「土地及房屋同屬相同之共有人」情形外，尚包括「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內。
說明
一、爭點與選錄原因
（一）爭點說明
民法第425條之1所謂「土地及房屋同屬一人」，意指為何？
（二）選錄原因
民法第425條之1的立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟（最高法院107年度台上字第1797號判決意旨參照）。本判決本此意旨，並賡續過往實務見解，肯認「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」亦屬民法第425條之1所謂「土地及房屋同屬一人」之列。
二、相關實務
最高法院100年度台上字第2103號判決即已表示，民法第425條之1所謂「土地及房屋同屬一人」，包含「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，且擴及於未辦建物登記之事實上處分權人，詳如下列判決節錄：「該所謂『土地及房屋同屬一人』，固可包括『土地及房屋同屬相同之共有人』及『土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人』之情形在內；該所謂『房屋承買人』，並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人，且基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」
三、本案見解說明
本件涉及上訴人輾轉繼承具事實上處分權之系爭建物，占有其為公同共有人之系爭土地，是否有民法第425條之1的適用問題。對此，最高法院表示，祭祀公業甲派下各房就公業土地有分管契約，系爭土地由乙分管並由上訴人繼受，屬土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人之情形，而為民法第425條之1所指土地及房屋同屬一人文義之射程範圍。
選錄
按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。是當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地使用權不因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。該所謂「土地及房屋同屬一人」除「土地及房屋同屬相同之共有人」情形外，尚包括「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內。再所謂默示同意，除表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沈默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。祭祀公業甲派下各房就公業土地有分管契約，系爭土地由乙分管並由上訴人繼受，為原審確定之事實。上訴人主張系爭建物為乙興建，於42年間即經編列門牌為臺中市○○區○○里○○巷○○號，業據提出戶籍謄本、門牌證明書為佐，證人丙於第58號事件證稱每房分別使用土地，到現在約有50年左右；證人丁於該事件證稱乙叫我幫忙耕種插秧的地方就在他住的附近，有4、5個人管理該土地；證人戊亦於該事件證稱該土地由4、5個人分管等語。果爾，系爭土地附近尚有其他派下分管之土地，而系爭建物於42年間即經編列門牌供乙家人居住使用，迄祭祀公業甲提起第58號事件前，歷時50餘載，未有其他派下員異議，則系爭分管契約對分管用途是否僅限於耕作？祭祀公業甲全體派下是否已有默示同意乙於系爭土地興建系爭建物？非無進一步研求之餘地。原審未遑詳加調查審究，遽認系爭分管契約僅供耕作，上訴人未能舉證證明系爭建物係經當時共有人全體同意興建，而為其不利之論斷，未免速斷。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
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