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發佈日期：2022/06/16 |
社區團體成員以使用土地為標的之繼續性債權契約，是否拘束第三人
──最高法院一一○年度台上字第一七一四號民事判決
概念索引：債總／債權物權化
主旨
按債權契約具相對性，除法律另有規定或其他特別情形外，固僅對當事人發生效力，惟以使用土地為標的之繼續性債權契約目的，倘在便利社區發展、促進社會經濟或公共利益，且該社區團體成員已長期使用該土地，縱該債權關係未經以登記為公示方法，如第三人於受讓該土地所有權時，明知或可得而知該債權契約存在及土地使用實況，且令其受該拘束無致其財產權受不測損害之虞者，不妨產生「債權物權化」之法律效果，以維法律秩序之安定。
說明
一、爭點與選錄原因
（一）爭點說明
社區團體成員以使用土地為標的之繼續性債權契約，是否拘束第三人？
（二）選錄原因
按債權物權化係債權相對性原則、契約自由原則之例外，應從嚴解釋。據此，當債權契約經由交付或登記而具公示性時，在法律明文規定之案例（如租賃契約及共有物分管契約），固得使債權物權化；但在其他法無明文規定之契約，則不得任意擴張債權物權化之範圍（臺灣高等法院105年度上易字第1085號判決）。本判決即以社區團體成員使用土地之契約目的具公益性，且第三人明知或可得而知使用土地為標的之繼續性債權契約存在，及團體成員長久占用之事實，為第三人受該債權契約拘束之要件。
二、相關實務
最高法院109年度台上字第1821號判決指出，須第三人明知或可得而知社區團體成員有繼續長期占有土地，並訂有占有使用土地之繼續性債權契約，始得發生債權物權化之效力而拘束該第三人，詳如下列判決節錄：
「按債權契約具相對性，除法律另有規定或其他特別情形外，僅對當事人發生效力。以占有使用土地為標的所訂立繼續性債權契約之目的倘在配合社區發展，促進社會經濟或公共利益，且該社區團體成員已共同繼續長期占有使用所交付之土地，如該債權契約對受讓土地所有權之第三人發生效力，始能維持契約原先所欲達成之目的，囿於為維持法律秩序之安定，使締結該債權契約之本旨及社會公益得以完全實現，固得例外令第三人受該債權契約關於土地繼續為社區團體成員共同占有法效之拘束，惟必須第三人明知或可得而知該債權契約存在及土地之占有實況，且令其受該拘束無致其財產權受不測損害之虞，復不悖公平正義及誠信原則者，始為適法。」 三、本案見解說明
本件涉及訴外人同意提供所有之系爭土地，供上訴人A大樓之住戶通行至公路，嗣被上訴人經拍賣取得系爭土地，上訴人得否命被上訴人容忍通行之認定問題。對此，最高法院表示，A大樓座落土地乃袋地，住戶並支付訴外人使用系爭土地之對價，及負擔稅賦及維護之責，又被上訴人自系爭土地之拍賣公告顯可知系爭土地有供通行之使用狀況，則被上訴人似應受上訴人與訴外人之債權契約所拘束，需容忍住戶之通行。
選錄
按債權契約具相對性，除法律另有規定或其他特別情形外，固僅對當事人發生效力，惟以使用土地為標的之繼續性債權契約目的，倘在便利社區發展、促進社會經濟或公共利益，且該社區團體成員已長期使用該土地，縱該債權關係未經以登記為公示方法，如第三人於受讓該土地所有權時，明知或可得而知該債權契約存在及土地使用實況，且令其受該拘束無致其財產權受不測損害之虞者，不妨產生「債權物權化」之法律效果，以維法律秩序之安定。查A大樓所在之446地號土地為袋地，B公司於86年間興建時，除規劃行經112巷對外聯絡外，並於土地、房屋預定買賣契約與住戶各約定「本土地款包括土地現值、土地增值、公共使用之道路、道路鋪設、整地等及有關開發土地其他費用等總值」、「本社區增設公共設施用地（即278地號土地），歸管理委員會，依第一順位設定抵押，無限期使用，但爾後該土地所發生的一切稅捐（包括將來過戶之增值稅）、什支等費用將歸全體住戶分擔給付。」等語。又被上訴人經法院拍賣取得278地號土地時，該拍賣公告已註明該土地部分為道路等情，為原審所是認。依上開約定，A大樓區分所有權人所支付予B公司之土地價款，似包括使用278地號土地之對價，並負擔稅賦及維護之責。又依上訴人所提B公司變更登記事項卡、土地登記簿影本、航照圖、現場地圖及照片，278地號土地於82年間，由時為B公司實際負責人甲以買賣為原因所取得。A大樓興建完成後即設有舖設柏油路面之系爭通道，迄今植有景觀路樹，路況良好，通達○○路，B公司除設定第一順位抵押權外，其餘似均已履約，則是否未經B公司實際負責人甲同意，已非無疑。原審徒以買受人依土地預定買賣契約第1條約定僅係購買A大樓所在基地，逕認上開約定不足以證明278地號土地所有人同意供A大樓使用系爭通道，未免速斷。倘278地號土地原所有人同意A大樓區分所有權人使用通行，又未曾負擔稅賦、維護道路外觀，被上訴人經由法院拍賣取得278地號土地時，拍賣公告註明系爭土地有部分供道路使用，顯可知土地使用實況，是否不能推知該合意？如該合意對受讓278地號土地之被上訴人不能生拘束力，有否影響原先契約所欲達成之目的？如對被上訴人發生效力，使其承擔義務，是否令其遭受不測損害，顯失公平？凡此俱與上訴人本件請求是否有據之判斷，所關頗切。原審未遑詳加調查審認，遽以上開理由為上訴人不利之判決，自嫌疏略。上訴論旨，指摘原判決不當，求為廢棄，非無理由。
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