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發佈日期：2022/06/28 |
房地仲介業者應負之注意義務程度為何
──最高法院一一○年度台上字第七一七號民事判決
概念索引：債各／委任
主旨
按受任人處理委任事務，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之，為民法第535條所明定。所謂盡善良管理人之注意，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人所具有之注意。而房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，始能就其所知，依民法第567條第1項之規定，據實報告於當事人。
說明
一、爭點與選錄原因
（一）爭點說明
房地仲介業者應負之注意義務程度為何？
（二）選錄原因
按民法上所謂過失，以其欠缺注意之程度為標準，可分為抽象輕過失、具體輕過失及重大過失三種。應盡善良管理人之注意而欠缺者為抽象輕過失；應與處理自己事務為同一注意而欠缺者為具體輕過失；顯然欠缺普通人之注意者為重大過失（最高法院100年度台上字第2252號判決意旨參照）。本判決闡明仲介業者既收取高額酬金，即應依善良管理人之注意，善盡調查危險及據實報告義務。
二、相關實務
臺灣高等法院99年度上字第647號判決同樣揭示，仲介業者應善盡危險調查及據實報告義務，否則有抽象輕過失之情，詳如下列判決節錄：
「按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，以居間為營業者，關於訂約事項，有調查之義務，民法第567條定有明文。次按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項亦有明文。又不動產經紀業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者委由仲介業者處理不動產買賣事宜之原因；而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之報酬，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，始能就其所知，依民法第567條第1項規定，據實報告於委託人，否則即難謂無過失之情事，如致委託人受有損害，自應依上揭規定負損害賠償責任。」 三、本案見解說明
本件涉及上訴人委託被上訴人出售系爭房屋，諮詢被上訴人之履行輔助人確認其等出售行為免徵奢侈稅，惟嗣經國稅局補徵奢侈稅並裁處罰鍰，上訴人爰依被上訴人違背善良管理人之注意義務為由，請求損害賠償，是否有理？對此，最高法院表示，奢侈稅涉及系爭房地之買賣，且被上訴人較諸一般人具有專業知識，其於上訴人諮詢是否免徵奢侈稅時，未告知免徵奢侈稅包括持有期間無供營業使用或出租之全部條件，似有違善盡預見上訴人恐遭徵奢侈稅危險及調查之義務。
選錄
按受任人處理委任事務，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之，為民法第535條所明定。所謂盡善良管理人之注意，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人所具有之注意。而房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，始能就其所知，依民法第567條第1項之規定，據實報告於當事人。A公司與上訴人簽訂系爭委託契約，於上訴人向A公司履行輔助人甲諮詢其出售系爭房地是否免徵奢侈稅時，此關涉房屋交易所生事項，為A公司、甲所具專業，自有提供奢侈稅相關規定之義務，甲並據上訴人所提供其與配偶僅有1戶系爭房地，且辦竣戶籍登記，系爭房屋為自用，判斷如符合自用，可免徵奢侈稅，為原審認定之事實。果爾，稽諸系爭委託契約簽訂時之修正前奢侈稅條例第5條第1項第1款規定免徵奢侈稅之要件，除上訴人夫妻僅1戶不動產、辦竣戶籍登記外，尚須系爭房屋於持有期間無供營業使用或出租，似見甲於上訴人諮詢系爭房地是否免徵奢侈稅時，並未告知免徵規定之全部條件，酌以上訴人確以系爭房屋為B公司之登記地址，亦為原審所是認。上訴人已於原審一再主張：倘甲告知該不動產不能為營業使用，伊必會有所反應，當無可能甘冒上百萬元重稅負擔仍默默決意出售等語，是否毫無可採，已非無疑。而奢侈稅既涉及系爭房地之買賣，且A公司、甲較諸一般人具有專業知識，則其於上訴人諮詢是否免徵奢侈稅時，未告知免徵奢侈稅包括持有期間無供營業使用或出租之全部條件，是否已善盡預見上訴人恐遭徵奢侈稅危險及調查之義務？就上訴人未諮詢或未告知之事項，甲是否即無主動告知免徵奢侈稅全部條件之義務？倘甲未主動告知免徵奢侈稅全部條件，是否非一般不動產仲介具相當知識經驗之人所能盡之注意？非無研求餘地。乃原審就此未遑詳加審究，遽以甲就上訴人所提供事實告知出售系爭房地免徵奢侈稅，無主動提醒、調查義務，而為不利上訴人之判斷，非無可議。又上訴人先位之訴有無理由，既尚待事實審調查審認，則備位之訴自應併予廢棄發回。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
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