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發佈日期：2022/11/17 |
民法第426條之2及土地法第104條規定之優先承買權人，自何時起方取得所有物之對世效力
──最高法院一○九年度台上字第三二七七號判決
概念索引：債各／租賃
主旨
民法第426條之2及土地法第104條所謂出賣人未通知優先承買權人而與第三人訂立買賣契約，其契約不得對抗優先承買權人者，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉所有權行為，對於優先承買權人不生效力，優先承買權人仍得行使優先承買權，請求塗銷該移轉所有權登記。此項優先承買權具有相對之物權效力，不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異；惟在優先承買權人受移轉所有權登記而取得優先承買標的物所有權之前，仍未具備直接支配物之權利與對世效力。
相關法條
民法第426條之2、土地法第104條
說明
一、爭點與選錄原因
（一）爭點說明
民法第426條之2及土地法第104條規定之優先承買權人，自何時起方取得所有物之對世效力？
（二）選錄原因
相較於共有人出賣應有部分時，他共有人之優先承買權僅具債權效力，土地法第104條、民法第426條之2規定之優先承買權具對世效力，惟於登記為所有權人前，仍非土地所有權人，自尚未具有直接支配土地之權利及對世效力，自屬當然。
二、相關實務
最高法院106年度台上字第1679號判決表示，土地法第104條、民法第426條之2規定之書面通知並無格式或名稱之限制，但凡能使優先承買權人知悉出賣條件者均無不可，詳如下列判決節錄：
「土地法第104條、民法第426條之2立法目的在使優先購買權人知悉出賣條件，以利其決定是否行使優先購買權，書面通知並無格式或名稱之限制，且無論其係訴訟上或訴訟外為之，凡得以使優先購買權人知悉出賣之條件者即足，並包括提出出賣人與買受人間之買賣契約書，亦可認係書面之通知。」 三、本案見解說明
本件涉及享有優先承買權之上訴人，僅以出賣人為被告訴請所有權移轉登記，而未以買受人為被告命其塗銷所有權登記，該等請求是否屬給付不能，抑或因民法第426條之2及土地法第104條之優先承買權具對世效力而有理由？對此，原審法院細繹上開規定之對世效力，係指對於出賣人具有相對之物權效力，而可對抗出賣人及第三人，然仍不得謂優先承買權人對於優先承買標的有直接支配物之效力，蓋於優先承買權人取得承買標的所有權之前，尚不具備直接支配物之權利與對世效力，上訴人既未追加買受人為被告命其塗銷所有權移轉登記，則其請求出賣人移轉系爭土地之所有權即屬給付不能，斯項見解並經最高法院予以維持。
選錄
按確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，亦有效力，民事訴訟法第401條第1項前段定有明文。所謂繼受人，包括因法律行為而受讓訴訟標的之特定繼承人在內。倘以「對人之關係」為訴訟標的，必繼受該法律關係中之權利或義務者，始足當之，同法第254條第1項亦指此項特定繼受人而言。此與以「對物之關係」為訴訟標的時，凡受讓標的物之人均屬繼受人，自異其性質。又民法第426條之2及土地法第104條所謂出賣人未通知優先承買權人而與第三人訂立買賣契約，其契約不得對抗優先承買權人者，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉所有權行為，對於優先承買權人不生效力，優先承買權人仍得行使優先承買權，請求塗銷該移轉所有權登記。此項優先承買權具有相對之物權效力，不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異；惟在優先承買權人受移轉所有權登記而取得優先承買標的物所有權之前，仍未具備直接支配物之權利與對世效力。本件原審參酌上開事證，並據其調查所得之證據資料，綜合研判，本其認事、採證及解釋契約之職權行使，合法認定上訴人係本於系爭優先承買權為請求，甲僅為受讓系爭土地之人，並未繼受該債權關係中之權利或義務，上訴人復不追加甲為被告，進而以上述理由為上訴人不利之判決，依上說明，經核於法並無違誤。上訴論旨，執此並以原審取捨證據、認定事實、適用法律之職權行使，暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
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