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發佈日期：2023/01/10 |
公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人就共用部分之專用使用受有何種限制
──最高法院一一○年度台上字第九○三號判決
概念索引：公寓大廈管理條例、專有部分
主旨
次按公寓大廈之屋頂平台，係維護建築之安全及外觀之屋頂構造，為全體住戶共同使用之部分。在管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7條第1款至第5款所列不得為約定專用部分之限制，此觀該條例第55條第2項但書規定即明。然區分所有權人就共用部分之使用（專用），除另有約定外，仍應依其設置目的及通常使用方法為之，且無違共有物之使用目的，始為合法。而另有約定之事項，亦不得違反管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。
相關法條
公寓大廈管理條例第7條、第55條
說明
一、爭點與選錄原因
（一）爭點說明
在公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人就共用部分之專用使用受有何種限制？
（二）選錄原因
按公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制（公寓大廈管理條例第55條規定參照），惟本判決指出，為維護全體區分所有權人之生命財產，該公寓大廈之專用約定仍須依其設置目的及通常使用方法為之，且無違共有物之使用目的，且不得違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，始為合法。
二、相關實務
最高法院105年度台上字第1677號判決指出，若專用權人就共有物之使用，逾越分管契約之專用權約定範圍，即屬無權占有，詳如下列判決節錄：
「按共有物分管契約乃共有人就共有物管理方法所成立之協議，依九十八年修正前民法第八百二十條第一項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。苟共有物分管契約係以共有土地之專用使用權為其內容，而該專用權之成立復約定為一定之使用目的時，專用權人之使用應受其拘束，不得逾越其範圍而擅自變更用途，否則即難對其他共有人主張其為有權占有。」 三、本案見解說明
本件涉及系爭公寓大廈於73年間，經被上訴人於屋頂平台增建系爭增建物，此增建並經全體共有人同意而訂有分管契約，嗣買受系爭大廈內房屋之上訴人得否請求被上訴人拆除增建物之問題。對此，最高法院點出，系爭大廈雖於公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照，而不受該管理條例第7條規定之限制，系爭大廈之屋頂平台似遭系爭增建物全部占用，嚴重影響逃生，增加大樓負重，且業經基隆市政府認定為違章建築，應執行拆除，被上訴人變更屋頂平台用途之行為，似已侵害其他區分所有權人之權利。
選錄
按違章建築，非不得為交易、讓與之標的，其讓與雖因不能為移轉登記，而不能為不動產所有權之移轉，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。次按公寓大廈之屋頂平台，係維護建築之安全及外觀之屋頂構造，為全體住戶共同使用之部分。在管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7條第1款至第5款所列不得為約定專用部分之限制，此觀該條例第55條第2項但書規定即明。然區分所有權人就共用部分之使用（專用），除另有約定外，仍應依其設置目的及通常使用方法為之，且無違共有物之使用目的，始為合法。而另有約定之事項，亦不得違反管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。查王○龍於94年5月間因買賣登記取得000號5樓之所有權，有建物登記第一類謄本可稽，系爭增建物於73年間系爭公寓建築完成時增建，已課房屋稅，王○龍為納稅義務人，為原審認定之事實，則王○龍是否因買賣上開房屋而受讓系爭增建物事實上處分權？上訴人主張王○龍受讓系爭增建物事實上處分權是否不足採信？非無進一步推求餘地。次查原審認系爭公寓建築完成當時全體共有人成立分管協議，觀諸卷附照片，系爭增建物似可由5樓室內樓梯出入，則分管協議內容是否屋頂平台由5樓所有權人管理使用？王○龍有無繼受該分管協議？攸關王○龍是否有權占有系爭增建物，自應釐清。又依建物登記第一類謄本所示000號5樓、000號5樓面積各為87.79平方公尺、87.09平方公尺，系爭增建物面積合計為217.04平方公尺，屋頂平台似遭系爭增建物全部占用，嚴重限縮災難發生時住戶之候援空間，阻礙通行，影響逃生，增加大樓負重。而依基隆市政府105年4月18日函、違章建築核定拆除通知單所載，系爭增建物業經該府以違反建築法令，認定為違章建築，應執行拆除。則系爭增建物有無超逾原結構承重，使系爭公寓有崩毀之風險，危害全體區分所有權人之生命財產？果爾，上訴人主張系爭增建物變更屋頂平台之用途或性質，侵害其他區分所有權人之權利等語，是否毫無可採，亦非無研求餘地。乃原審未詳加調查審認，並說明上訴人上開主張不可採之理由，而為此部分不利於上訴人之判決，不無可議。上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非無理由。-訴自應併予發回。
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