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發佈日期：2025/05/20 |
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不動產買賣契約成立後，吾人應如何判斷其收益權歸屬？
──最高法院一一一年度台上字第二九二八號
【主 旨】
按民法第373條本文規定買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。是以不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，應以標的物已否交付為斷，所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權。
【概念索引】
債各／買賣
【關鍵詞】
【相關法條】
民法第373條
【說 明】
一、爭點與選錄原因
（一）爭點說明
不動產買賣契約成立後，吾人應如何判斷其收益權歸屬？
（二）選錄原因
不動產買賣契約成立後其收益權屬於何方，依民法第373條之規定，應以標的物已否交付為斷，與移轉登記是否已完成無關（最高法院40年台上字第1200號裁判先例意旨參照）。本判決延續過往實務見解，指出買受人須待出賣人交付標的物，始取得收益權。
二、相關實務
最高法院102年度台上字第805號判決揭示，標的物未經出賣人交付，買受人之占有乃無權占有，詳如下列判決節錄：
「不動產買賣契約成立後其收益權屬於何方，依民法第373條之規定，應以標的物已否交付即是否已移轉其物之占有為斷；如出賣人於買賣契約成立後，尚未交付其標的物，買受人即逕行占有該標的物，其占有仍屬無權占有。」 三、本案見解說明
（一）據以審查之憲法權利及審查原則
本件涉及德光路房地經移轉登記為上訴人所有，上訴人復以買賣為原因，將房地權利範圍一半移轉登記為被上訴人所有，被上訴人是否即享有收益權，及得否向上訴人請求返還不當得利等問題。對此，最高法院隱約指出，訴外人以上訴人名義出租德光路房地，似見德光路房地於上訴人將權利範圍一半出賣予被上訴人後，仍由上訴人間接占有中，上訴人似尚未將房地交付被上訴人，被上訴人自無收益權可資行使。
【選 錄】
按民法第373條本文規定買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。是以不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，應以標的物已否交付為斷，所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權。查德光路房地於98年1月17日以買賣為原因，移轉登記為上訴人所有，上訴人復於98年3月26日，以買賣為原因，將德光路房地權利範圍一半移轉登記為被上訴人所有，其後於101年10月16日，甲以上訴人名義出租予李祥生，為原審認定之事實。似見德光路房地於上訴人將權利範圍一半出賣予被上訴人後，猶係上訴人間接占有中。果爾，究上訴人是否已依買賣契約，將德光路房地權利範圍一半，交付予被上訴人（由兩造共同占有），尚有未明，此攸關德光路房地有無交付被上訴人，被上訴人能否行使收益權，以及得否請求上訴人返還不當得利，自應究明。原審未詳查明，遽以上開理由，為上訴人不利之判斷，已有可議。次查被上訴人抗辯：伊於受贈1752地號土地後，自92年12月至98年1月曾數次轉帳5,000元、7,000元、1萬元、1萬5,000元、1萬6,500元、2萬元不等金額至A銀行還款帳戶清償1752地號土地之抵押借款，可見伊為該土地實際所有人等語，並提出自己與配偶乙帳戶存摺明細為證（見一審卷第114至140頁），該存摺明細雖有款項轉入A銀行帳戶之紀錄，惟A銀行109年5月6日函稱：已查無1752地號土地抵押借款之還款帳號，無從比對被上訴人轉入之帳戶與還款帳戶是否相同，且該存摺明細與A銀行函所附甲「放款結清帳戶明細查詢」記載之還款時間、金額明顯不符。原審未遑細究，遽依上開存摺明細，認定被上訴人有代為償還1752地號土地之抵押借款，進而謂其非僅為該土地借名登記之出名人，尚嫌速斷。又按借名登記契約，乃當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。查1751、1752地號土地由甲於89年6月27日以贈與為原因，分別移轉登記予上訴人及被上訴人，甲代理兩造於000年00月00日出賣該2筆土地予訴外人，買賣總價金為716萬5,800元，除簽約金其中50萬元以現金支付，其餘價金均以支票給付，上開現金存入上訴人設於B銀行之帳戶，其餘價金支票亦全數存入該帳戶託收，嗣該帳戶內款項其中400萬元曾轉開支票用以支付上訴人所購買新莊房地，為原審認定之事實。上訴人主張1751、1752地號土地係甲借名登記在兩造名下，其B銀行帳戶亦係由甲向伊借用，帳戶內款項均由甲自行支配使用，甲曾將部分款項借予伊繳納新莊房地價金，核與甲證述：1751、1752地號土地原係伊所購入，嗣借名登記於兩造名下，伊原來住在該2筆土地上的貨櫃屋，當時土地借給別人耕種，後來伊年紀大了要回土地由自己耕種，種了好幾年太辛苦才把土地賣掉，買賣價金支票全部都是伊拿的，由代書分期交付給伊，伊把支票存到上訴人的銀行帳戶去兌現，該2筆土地未出賣前有貸款300多萬元，都是伊繳納，繳到伊賣土地前剩下160幾萬元的貸款，上訴人勸伊用德光路房地貸款來還，所以伊賣該2筆土地時，已經沒有貸款，兩造都沒有幫伊繳過貸款，但德光路房地的貸款是上訴人在繳等語（見一審卷第147至148頁）相符；又依土地登記謄本所示，甲曾於89年2月23日以1751、1752地號土地設定抵押權，向A銀行借款，而依A銀行檢送之貸款往來明細，A銀行於同年2月29日核貸300萬元，甲於92年4月8日清償完畢，同日另借款250萬元，嗣後逐月攤還本息，迨於98年2月18日一次償還140萬5,880元而清償完畢（見一審卷第228、288至293頁），兩造亦不爭執該筆140萬5,880元之來源係上訴人以德光路房地向C銀行抵押借款後，將170萬元轉匯入以清償。似此情形，上訴人一再主張被上訴人僅為1752地號土地借名登記之出名人，甲將該地移轉登記予被上訴人後，仍實際管理、使用收益該土地，清償抵押借款債務，並收取買賣價金，其與被上訴人間存在借名登記關係，是否全然不可採？自非無研求之餘地。倘甲向上訴人借用B銀行帳戶非虛，甲原得支配使用該帳戶內之款項，甲事後將該帳戶內款項其中400萬元轉開支票供上訴人支付所購買新莊房地價金，是何緣由？能否執此即認甲未借用B銀行帳戶？甲對該帳戶內款項是否無處分權？非無疑義。乃原審未詳加調查審認，遽以上開理由為不利上訴人之判決，亦有未合。被上訴人對上訴人是否有不當得利債權可資抵銷上訴人本訴主張之德光路房地買賣價金債權，及有無抵銷餘額可反訴請求，尚待事實審調查審認，則原審就本訴及反訴判命上訴人給付被上訴人392萬866元本息部分，即無可維持，應併予廢棄。上訴論旨，指摘原判決上開部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
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