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發佈日期：2025/06/30 |
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不動產經紀人未據實說明買賣標的物於買賣契約成立前已具瑕疵者，是否應對買受人負損害賠償責任
────最高法院112年度台上字第924號
【主 旨】
按買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任。又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。
【概念索引】
債各／買賣
【關鍵詞】
【相關法條】
民法第227條、第567條、第571條
【說 明】
一、爭點與選錄原因
（一）爭點說明
不動產經紀人未據實說明買賣標的物於買賣契約成立前已具瑕疵者，是否應對買受人負損害賠償責任？
（二）選錄原因
按以居間為營業者，關於訂約事項，有調查義務，並應就其所知據實報告。本件判決指出，居間人就載於公開文書之物的瑕疵，既顯可調查，倘未調查而未告知相對人，即有違反據實報告義務。
二、相關實務
臺灣高等法院103年度上易字第848號民事判決表示，經紀人員向交易相對人解說之不動產說明書，有賴委託人協力配合始能詳盡完整，詳如下列判決節錄：
「按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條定有明文。次按，經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章；又雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章；前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，不動產經紀業管理條例第23條、第24條分別定有明文。準此，不動產說明書係經紀人依委託人提供之資料作成，供為仲介案件解說文件及交易契約之一部分，應先由委託人簽章確認後，始提供經紀人員在執行業務過程中向相對人解說，因此，不動產說明書是否詳盡完整，需賴委託人之協力配合。」 三、本件見解說明
本件涉及上訴人經被上訴人公司及其經紀業務員居間介紹，向被上訴人購買系爭土地，惟系爭土地於買賣契約成立前，已有側面須退縮建築致無法完整使用之物之瑕疵，被上訴人及其業務員應否賠償上訴人損害之問題。對此，最高法院表示，系爭土地側面須退縮建築之管制規定已載明於系爭都市計畫書、圖，既屬公開資訊，被上訴人等申請查悉並無困難，然其等均未向上訴人告知上開瑕疵，被上訴人公司及其業務員似有違背居間仲介之據實報告及調查義務，致上訴人受有損害。
【選 錄】
按買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任。又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。民法第567條第1項前段、第2項、第571條，不動產經紀業管理條例第26條第2項分別定有明文。系爭土地側面須退縮建築，屬物之瑕疵，系爭管制規定已載明於系爭都市計畫書、圖，為公開資訊，申請查悉並無困難；甲經由A公司及乙居間仲介出賣系爭土地，甲、A公司、乙均未向上訴人告知上開瑕疵，為原審認定之事實。果爾，能否謂甲非因過失未告知該瑕疵於上訴人，A公司、乙未違背居間仲介之據實報告及調查義務，乙執行仲介業務並無故意或過失致上訴人受有損害，即滋疑義。原審未詳查審認，遽以系爭瑕疵於系爭買賣契約成立前已存在，上訴人不知瑕疵有重大過失為由，謂甲未故意隱瞞系爭瑕疵，不可歸責甲，A公司及乙未違反居間義務，進而為上訴人敗訴之判決，自有可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
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