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發佈日期:2018/05/30
概觀「租賃住宅市場發展及管理條例」

  「租賃住宅市場發展及管理條例」即將於107年6月27日正式施行,本條例以「住宅租賃」為客體而制定專法,而租屋乃人民於生活中時常發生之法律行為,與住居權益息息相關,故此法之重要性不容忽視。姚志明老師以逐條釋義方式,一一解釋各條意義,並說明本條例與民法、土地法間之關係,以建構讀者就既存法律有橫向連結之思考模式,並對本條例未有針對「租金之訂定與提高」設有明文規範,提出有力建言。

【關鍵字】

本文完整請參閱:【月旦法學雜誌第277期】
概觀「租賃住宅市場發展及管理條例」/姚志明

【本條例主體適用之問題】

  依第3條第5款,「包租業」向「出租人」租賃承租房屋並轉租,並非以自己居住為目的。因而,「包租業」與「出租人」成立之租賃契約,似乎並非本條例第3條第2款定義下之「租賃契約」。本文以為,將「包租業」排除本條例第3條第2款定義下之「租賃契約」之適用,而非該「租賃契約」之承租人,恐非立法者本意。然就目前文義之外觀卻是如此。因而,若是如欲將「包租業」納入本條例之同時具「出租人」與承租人地位歸範,或應增訂條文,明定:有關本條例出租人與承租人之規定,「包租業」準用之。

  如此一來,有關出租人或承租人之規定,除非「轉租人」或「包租業」性質上不宜適用,否則「轉租人」及「包租業」基於「出租人」或「承租人」地位,亦適用之。例如本條例第六條之租金約定、第七條之賸餘押金返還或是第八條之保持租賃住宅合於居住使用之狀態等,此等條文中之出租人均應包括「轉租人」及「包租業」。…

【押金金額限制】

  本條例亦明定,押金之金額,不得逾2個月之租金總額(本條例第7條第1項)。本規定之立法意旨乃在於「規範押金之上限,以保障租賃雙方之權益」。然本條例未就「租金超過兩個月時之租金總額效力」如同土地法第99條第2項明確規定。解釋上,本條例應為土地法之特別規定,於本條未規定時,仍得適用土地法第99條第2項規定。換言之,亦即押金超過2個月之租金總額者,承租人得以超過之部份抵付房租。…

【本條例之轉租制度】

1.適用範圍
  本條例租賃之客體,限於「租賃住宅:指以出租供居住使用之建築物」(租賃住宅條例第3條第1款)。未若民法租賃所規範之客體,包括「動產」與「不動產」等之「物」的廣泛。

2.租賃住宅轉租之必要資訊提供
  立法者基於保障租賃權益之考量,明定轉租人應提供有效之出租權力來源,讓次承租人取得租賃必要資訊,因而有下列一系列之規範:

(1)轉租應經出租人書面同意
  本條例第9條第1項規定:「轉租人應經出租人書面同意,始得轉租其租用之住宅全部或一部。」可見本條例就「租賃住宅」乃採「不許轉租」為原則,「許可轉租」為例外。

(2)出租人同意轉租之書面文件及出租人與承租人間租賃資訊之提供
  轉租人簽訂轉租契約時,應向次承租人提供出租人同意轉租之書面文件,並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由(本條例第9條第2項)。…

【租賃資訊之正確性】

  本條例第13條定了民法所未有之租賃資訊正確性義務與責任,明定出租人人及受託刊登租賃住宅廣告之媒體經營者負有提供正確賃住宅廣告內容之義務與違反時之責任。…

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