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發佈日期:2019/06/08
房地產稅法上財產估價之原則及其權利救濟

不動產的估價涉及了房地不動產稅的稅基計算,但臺灣相關法條中卻未以明確的法律規範,過度空白授權給予行政機關,有違租稅法律主義。陳清秀老師在本文中欲導正此現象,因此先從不動產估價的特殊性開始談起,再分析房地產稅法中「收益還原價值」、「市場交易價值」計算的優劣,並比較德、日國法的運作。除了估價的原則介紹,本文亦探討人民對於估價不服時之救濟。估價行為是否為行政處分?又或者是對土地或對房屋的估價有不同的見解?讓趕緊來閱讀陳清秀老師的文章吧!

【關鍵詞】


◎本文完整請參閱:【月旦法學雜誌第292期】
房地產稅法上財產估價之原則及其權利救濟/陳清秀

財產估價之事物本質之特殊性

不動產之存在形式,受到自然的、社會的、經濟的以及行政上的因素相互作用所決定,同時決定其經濟價值之本質。有關不動產之經濟價值,以具體的價格表示,是由(1)對於不動產所承認之效用,(2)其不動產之相對的稀少性,以及(3)對於該不動產之有效需要,合計三項因素結合而產生其經濟價值 。

不動産納入國民生活與活動之一環,並以其具體的價格而表現其貢獻程度,不動產與其他財產不同而具有下列特性: (1)具有自然的特性、地理上位置之固定性、不動性(非移動性)、永續性(不變性)、 不増性(固定範圍,不會增加)、個別性(非同質性、非代替性)等,是固定性的、僵硬性的。 (2)具有人文的特性、用途之多様性(用途之競合、轉換及併存之可能性)、合併及分割之可能性、社会的及經濟上的位置之可變性等、可變性的、伸縮性 。 

不動産對應其土地所具有之各種特性,在特定的自然條件以及人文條件之下,進行利用,並發揮其社會的及經濟的作用。而且,隨著此類各種條件之變化,其利用型態以及社會的及經濟的有用性也隨之變化...

不動產估價原則

稅法上估價乃是在某一稅捐種類(稅目)為衡量其課稅基礎,而對於經濟財貨賦予一項特定金錢價值。因此,其估價標準應取向於各該課稅標的之財貨。有關估價標準,無需全體各個稅捐種類,均統一適用同一估價標準 。

有關課稅財產之估價,應注意符合實際情況,否則,有違憲法第7條之課稅公平負擔原則。德國聯邦憲法法院在2018年4月10日判決 即指出「立法者對於稅捐之課稅基礎之選擇以及估價規則之規定,只要是適合於掌握稅捐之負擔基礎以及課稅對象之經濟財貨之價值關係彼此符合實際的方式加以建構,則享有廣泛的立法裁量。但倘若估價規則完全無法一般性的按照實際情況進行估價,則縱然是基於避免龐大行政費用之理由,亦無法正當化此種規定。又其租稅負擔金額較少,也無法正當化估價規則偏離實際情況。從1964年以來停止統一估價法中所規定定期重行估價確認之作法,導致在不動產稅,必然導致因為課稅財產價值之扭曲,而發生不公平課稅之情況越加嚴重。自從2002年以來,此種價值扭曲所致課稅負擔不公平處理,並無法以避免重估行政費用支出或個別納稅義務人之租稅負擔不多或稽徵實用性理由考量,加以正當化。」因此,判決宣告德國估價法有關已經建築之不動產有關估價規定,不符合基本法第3條第1項規定之平等原則...

房地估價核定之法律性質及其救濟

關於房地不動產之估價決定,是否為行政處分,不無疑義。 例如在遺產贈與稅以及土地增值稅之課稅,關於課稅對象之土地部分,是以土地「公告現值」作為稅基之計算基礎。土地公告現值行為之法律性質,實務上見解不一:

1.行政命令說:有認為其並非行政處分(55判223判例),就此有謂其屬於一般行政命令性質,不得為行政訴訟之標的(最高行90裁588)。

2.行政規則說:有認為其屬於機關內部運作基準之行政規則,並未對特定人發生法律效果(100判808)。

3.行政處分說:有認為土地現值經公告後,即成為課稅與核定徵收補償地價之依據,將直接影響人民財產利益之負擔以及損失之填補,可認為其屬於發生具體法律效果之行政行為。就此行政行為作用之對象而言,雖非針對人民擁有之個別土地現值有所決定,而係就各該地價區段之土地現值決定之,但各該地價區段內個別地號土地歸屬何人所有,均可透過登記簿冊查得,是以其發生效力之範圍係由一般性特徵可得確定其範圍者,依行政程序法第92條第2項前段規定,土地現值公告之法律性質,應為行政處分中之一般處分,則當地政機關公告土地現值時,權利受影響之人民即應於公告時起或知悉時起,於法定期間內循行政救濟途徑表示不服(96判1926)...


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