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發佈日期:2020/08/21

農地工廠的持有、稅負及移轉
──兼介紹借名登記的稅務風險

工廠管理輔導法在2019年修法後,規定了2016年5月20日以前設立,且低汙染之工廠可以申請臨時工廠登記,並且有相當的年限可以輔導轉型。然而,即便在這樣的前提下,不符合臨時工廠登記的工廠仍占大多數,農地工廠的拆除依然難以進行。本講座主要以此為出發點,介紹農地工廠的法制現況後,再進一步說明,因為:一、2000年以後,根據農業發展條例規定,農地僅能登記於農民名下;二、根據現行農業發展條例,農地雖然已可登記在非農民的名下,但仍無法登記於法人名下。




在這樣的前提下,即造成農地工廠普遍存在工廠房屋所有人與土地所有人不一致的情況。而這樣的不一致,許多時候是分別以借名登記及土地租賃的方式呈現。本文的一個焦點,就是分析實務上農地與工廠的「實際所有人」與「出名人」在借名登記與租賃關係中分別是誰?首先,登記的所有權人自然為房屋稅及地價稅的納稅義務人,然而公法上的納稅義務人與實際上享有利益的人不同,私人之間應如何約定,以合理地分擔稅負,則是規劃時必須注意的內容。

另一個更值得關注的焦點是,如前述所有權人不一致的情況(特別在借名登記),是否有可能終局的解決?如果可以,那麼土地登記所有人是否得把土地移轉給工廠所有人?其所牽涉的問題在於該用什麼名義。當然最合理的模式是借名登記財產的返還,但困境在於借名登記契約往往不存在書面,或已年久佚失,根本難以提出具體證明。退而求其次的,就只能以贈與或是買賣的方式來移轉。但更進一步面臨的問題在於贈與和買賣增加的稅負,如果不想要增加稅負而使用買賣的形式,是否可能有其他的稅務風險。

最後必須探討的,是假設維持工廠及其坐落之土地借名登記狀態下,當必須出售土地時的交易模式及稅負。這時土地若登記為出名人所有,則其擅自出售土地是否為有權處分。若工廠負責人欲同時出售工廠及土地,則土地增值稅應由何人負擔?若是租賃,是否存在優先承買權的問題?等。而另一個風險,可能是發生在土地持有人發生繼承時的稅負,前已述及,借名登記法律關係的證明相當困難,若於借名登記契約存續中,出名之人過世,這時理論上該筆土地仍會納入遺產,且由出名人之繼承人繳納,但土地卻實質存在借名登記關係,若繼承人願意承認借名登記關係,遺產稅如何分擔?若出名人或出名人之繼承人不願意承認,又有哪些證據可憑藉?本講座透過分析農地工廠存在的各種持有狀態及分析其稅負風險,提供納稅人相對應的建議。


延伸閱讀

‧ 舉證責任實務發展之概觀──以舉證責任減輕之典型案例為中心/許政賢,月旦法學雜誌第298期

‧ 借名登記之出名人將借名財產信託登記與第三人是無權處分?/吳從周,月旦法學教室第213期

‧ 房地所有權分離時之法律適用與類推適用──臺灣高等法院104年度上字第1377號民事判決評釋/林誠二,月旦裁判時報第90期

‧ 稅捐規避之判斷、核課期間與起算點──以農地即將公用徵收前夕之移轉贈與為例/柯格鐘,月旦財稅實務釋評第1期  

 

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