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發佈日期：2024/09/09 |
論積欠租金之期前終止權行使爭議
摘要
租賃住宅市場發展及管理條例屬於為因應租賃市場地下化，所催生的特別法規，其立法目的蘊含保障租賃雙方當事人權益為目的，但也因為現行新法轉適用消費者保護法之緣故，有產生違反架空租賃條例實質規範之危險；以及長年以來承租人弱勢保障的思想使然。
本文目次
壹、前言
貳、關於押租金得否抵充租金實務見解之走向 參、欠租終止租約之法定程序 肆、結論 本文試讀
壹、前言
租賃住宅市場發展市場及管理條例第10條第1項規定：「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。四、出租人為重新建築而必要收回。五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。」；同條第2項第1款規定：「出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。」，實務上較多紛爭所在，乃在於系爭條例第10條第1項第2款，即承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。而押金之定義於該條例第3條第13款乃指指承租人為擔保租賃住宅之損害賠償行為及處理遺留物責任，預為支付之金錢。
然系爭條例第10條第1項的第2款規定：「承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。」是否須扣除押租金，實務上疑義甚多；再者，縱然採押金得當然抵充租金之見解，亦有多數法院在後續期前終止權行使上，就系爭條例第2項之出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人，法院對於該書面通知的意涵與終止權發生效力之時點亦有不同之認知。上開問題均涉及到出租人行使終止權利，到收回房屋的時間，於出租人權益影響甚鉅，故有為文說明之必要。 貳、關於押租金得否抵充租金實務見解之走向
一、高等法院109年度上易字第248號民事判決
按2017年12月27日公布，2018年6月27日施行之租賃住宅市場發展及管理條例（下稱「租賃住宅管理條例」）第3條第1、2款及第10條第1項第2款、第2項第1款分別規定：「本條例用詞，定義如下：一、租賃住宅：指以出租供居住使用之建築物。二、住宅租賃契約（以下簡稱租賃契約）：指當事人約定，一方以建築物租與他方居住使用，他方支付租金之契約。」、「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：……二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳。……出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日」。是本件兩造於2018年12月18日簽訂之系爭租約，既係約定由被上訴人出租系爭房屋予上訴人居住使用，而屬住宅租賃契約，自有租賃住宅管理條例之適用。且就住宅租賃而言，租賃住宅管理條例應為民法及土地法之特別法，是關於兩造間系爭租約之相關事項，自應優先適用租賃住宅管理條例之規定，上訴人辯稱本件應適用土地法之相關規定云云，要非可採。……再按押金之金額，不得逾2個月之租金總額。出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。租賃住宅管理條例第7條亦有明定。準此，上訴人雖已繳納相當於2個月租金總額共15,000元之押金，然上訴人既尚未將系爭房屋返還予被上訴人，自不得請求被上訴人退還押金，亦無從逕以該押金與積欠之租金相扣抵，併予說明。近期同此見解者，橋頭地方法院112訴字第979號採之。
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