壹、前   言

在全球房地產市場中，加拿大一直是備受矚目的焦點，尤其是溫哥華這城市，以其優美的自然環境、高品質的生活水準，以及國際化的城市氛圍，吸引了來自世界各地的買家和投資者。近年來，溫哥華的房地產市場經歷了顯著的增漲。根據卑詩省（英文簡稱BC）物業估價處統計，從2016～2021年間，溫哥華的房價平均漲幅超過40%，部分高端地區的漲幅甚至超過50%。這種快速增長使溫哥華的房地產市場成為全球最昂貴的市場之一，同時也引發了對住房負擔能力的廣泛關注。

不過，這種房價增長並非無限持續。為了抑制房價過快上漲，政府實施了一系列政策，包括海外買家稅（Foreigner Buyer Tax）、空置稅（Vacancy Tax）等，這些措施對市場的影響顯著，導致房價增長趨緩。儘管如此，溫哥華的房市仍然對尋求穩定投資回報的買家具有相當的吸引力。

在此背景下，許多人開始關注如何有效地管理和規劃在溫哥華及其他地區的不動產投資。為了幫助讀者更好理解和比較全球不同地區的房地產稅務政策，本文將深入探討加拿大與臺灣在不動產稅務方面的差異，特別是持有和交易層面的稅務制度。這些內容不僅對於考慮在這些地區投資的買家來說至關重要，也對任何對全球房地產市場感興趣的讀者而言是一個不可錯過的主題。

貳、臺灣不動產稅務介紹

臺灣的不動產稅務主要分為持有稅與交易稅兩大類。在持有不動產期間，需繳納土地稅和房屋稅；而在進行不動產交易時，則需繳納土地增值稅、房地合一稅、契稅和印花稅。如果出售不動產的對象是法人，房屋部分還需額外繳納營業稅。

一、房地合一稅

房地合一稅2.0適用於2021年7月1日後取得的不動產，稅率依據持有對象和持有期間進行差別課稅：

(一) 境內個人及法人持有

• 持有2年以下：適用45%的稅率。
• 持有2年以上、未滿5年：適用35%的稅率。
• 持有5年以上、未滿10年：適用20%的稅率。
• 持有10年以上：適用15%的稅率。

(二) 境外個人及法人持有

• 持有2年以下：適用45%的稅率。
• 持有2年以上：適用35%的稅率。

二、土地增值稅

土地增值稅是針對土地增值部分徵收的稅款，即土地在轉讓過程中產生的增值收益。其計算基礎為土地公告現值與原始取得價格之間的差額，並依據土地持有年限適用不同的稅率：

(一) 自住用地

符合面積限制和自用居住條件者，適用10%的稅率。

(二) 一般用地

1.第一級：漲價倍數＜100%，課稅稅率40%。
2.第二級：漲價倍數100%～200%，課稅稅率50%。
3.第三級：漲價倍數＞200%，課稅稅率60%。

此外，對於長期持有土地者，適用以下稅率減徵：

1.持有土地超過20年者，超過最低稅率部分減徵20%。
2.持有土地超過30年者，超過最低稅率部分減徵30%。
3.持有土地超過40年者，超過最低稅率部分減徵40%。

三、地價稅

地價稅是依據土地的使用性質和區域位置對土地持有者徵收的財產稅。其計算基礎為土地公告現值，稅率則依土地的使用性質而定：

(一) 自用住宅用地

稅額為申報地價的2‰。

(二) 非自用住宅用地

1.第1級：課稅地價未超過累進起點地價者，稅率為10‰。

2.第2級：課稅地價超過累進起點地價但未達5倍者，稅率為15‰，並減除累進差額
（＝累進起點地價×0.005）。

3.第3級：課稅地價超過累進起點地價5～10倍者，稅率為25‰，並減除累進差額
（＝累進起點地價×0.065）。

4.第4級：課稅地價超過累進起點地價10～15倍者，稅率為35‰，並減除累進差額
（＝累進起點地價×0.175）。

5.第5級：課稅地價超過累進起點地價15～20倍者，稅率為45‰，並減除累進差額
（＝累進起點地價×0.335）。

6.第6級：課稅地價超過累進起點地價20倍以上者，稅率為55‰，並減除累進差額
（＝累進起點地價×0.545）。

四、房屋稅

房屋稅是針對房屋建築物徵收的稅款，其計算基礎為房屋評定現值，稅率依據房屋用途、使用狀況以及所在地區的稅務規定而有所不同：

(一) 自住住宅

稅額為房屋評定現值的1.2%。

(二)非自住住宅（如出租或商業用途）

稅額為房屋評定現值的2%～4.8%。

五、印花稅

印花稅是針對不動產交易契約或相關文件徵收的稅款，稅率一般為契約金額的0.1%。儘管印花稅額度相對較低，但仍是交易過程中不可忽視的必要支出。

六、契稅

契稅是在不動產所有權轉移時，買方需支付的一次性稅款。買賣契約成立後30日內須申報並繳納契稅，稅額為契價（房屋評定現值不含土地）的6%。

參、加拿大不動產稅務介紹

一、加拿大不動產種類介紹

在加拿大，不動產可以分為住宅和商業兩大類。住宅類型包括獨立屋（single house）、排屋（townhouse）、公寓（condo）、大樓（high-rise）等；商業不動產則涵蓋購物中心（shopping mall）、餐廳（restaurant）、辦公樓（office building）等。這兩類不動產在稅務處理上都有其特定規範，這使得投資者在選擇投資標的時需要特別注意。

二、加拿大房產出租

在加拿大，房產出租所得可以分為商業性收入（Business Income）和物業性收入（Property Income）。商業性收入指的是以經營生意的方式提供出租服務，如旅館經營；物業性收入則指的是單純出租沒有提供服務的類型。以卑詩省為例，以公司名義持有這類不動產的稅率較低，大約為12%，而以外國個人名義持有則有三種申報方式（詳下述），原則依收入總額的25%扣繳，並需填報T776表格（Statement of Real Estate Rentals）。由此可見，以公司名義持有不動產在加拿大的稅務優勢相當明顯。

加拿大政府通常以招聘員工的人數來判斷收入屬性，如果僱用超過5名員工，則較容易被認定為商業性收入。這種認定方式使得投資者在決策時需特別謹慎......（閱讀全文請參考月旦會計實務研究或月旦知識庫）

全文刊登於月旦會計實務研究，第85期：投資海外不動產法律與稅務問題　 訂閱優惠