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發佈日期：2017/06/17 |
房子有阿飄，是瑕疵嗎？
【法領域】
民法第354、359、360條
【關鍵詞】
凶宅、物之瑕疵擔保、損害賠償
【背 景】
案例一：
2005年間，張女向李女購買房屋，並於2011年間將該屋以1,170萬元之價格轉賣林男和連女。簽約期間，張女稱該屋內雖曾有人燒炭，但係送醫後才身亡，因此房屋並非凶宅。嗣後，林男與連女又將該屋以1,380萬元轉賣予賴男。原本都相安無事，直到賴男委請房仲賣屋時，始被告知該屋於2005年間有人在屋內自殺身亡一事。賴男遂對張女、林男、連女提起告訴。
案例二：
王女經友人介紹向簡女購買房屋，購屋後發現該屋內曾有人自殺身亡，死者即是出賣人簡女之弟弟。王女質疑簡女刻意隱瞞凶宅的訊息，並於契約內簽下「賣方保證產權持有期間無發生凶殺或自殺致死情形」，氣得向簡女提起告訴請求賠償。
【焦點檢視】
凶宅所涉及之爭議甚多，本文以下僅就上述兩則案例所涉及者，即「凶宅之定義」，以及「凶宅是否構成物之瑕疵」為討論內容。
一、凶宅之定義？
關於「凶宅」之定義，較多判決中的論述係「發生『非自然身故』之房屋」，即房屋內發生非自然死亡（例如：兇殺事件、上吊、燒炭、跳樓等），造成一般社會大眾心理層面之嫌惡，且對居民產生心理層面之負擔，導致購買意願及價格減損時，即屬於凶宅。
另有認為，上述情事僅屬個人主觀面及心理範疇，可能因人、因時、因宗教之不同而有異。因此，除了房屋內須發生「非自然身故」外，並應綜合衡量其他因素判斷（例如：考量案情大小、案發時間長短等）。從而，若該房屋已易主數人，或案發已時隔多年，房屋價值上又無貶損時，不能認為是凶宅。
二、凶宅是否屬於物之瑕疵？
若購買到的房屋為凶宅時，買受人得否依據物之瑕疵擔保規定向出賣人請求？此問題的核心涉及：凶宅是否構成物之瑕疵？有以下見解：
（一）否定說
此說認為，是否成為凶宅，可能因人、因時間、因宗教等不同而有異。可藉由時間經過、宗教儀式、記憶淡忘等，除去心理不安。在交易上，顯難認為此將導致物之價值、效用、品質不具備之瑕疵。
再者，凶宅本身並未造成所有權積極權能獲消極權能之侵害，亦未造成房屋本體任何效用、價值之減少，因此不能認為是瑕疵。除非當事人間有保證品質之約定，始得請求損害賠償（民法第360條參照）。
（二）肯定說
此說認為，房屋是否曾發生過非自然身故之情事，係嚴重影響買賣當事人購買之意願，屬於房屋交易之重要資訊。若出賣人隱匿此等資訊，屬於重大瑕疵。凶宅之價值與其他相同地段之房屋價格、市場接受度，均明顯降低。
再者，物是否具有瑕疵，係以當事人主觀判斷。因此，凡是可影響物之價值、效用者，都足以構成瑕疵。凶宅之瑕疵，評價上應認為係契約預定價值之瑕疵。至於，得否以宗教信仰因素、時間經過等除去心理不安，僅是價值減損程度須考量的原因。
三、本案分析
上述兩則案例，均是買受人購買到曾有人自殺之房屋，依據多數判決對於凶宅之定義，房屋內曾發生過「非自然死亡」，構成凶宅應無疑義。至於，買受人得否依物之瑕疵擔保規定向出賣人請求？本文認為，凶宅之價值遠低於一般同地段之房屋，應屬於價值瑕疵。若當事人間有如同第二則案例之「無人於屋內自殺」之保證，則構成保證品質之瑕疵，亦得請求損害賠償。
【必讀文獻】
1.邱琦，凶宅與純粹經濟上損失，月旦裁判時報，7期，2011年2月，20-28頁。
2.吳從周，凶宅與物之瑕疵擔保，月旦法學教室，99期，2011年1月，14-15頁。
3.許政賢，凶宅、物之瑕疵與法律適用，月旦法學教室，138期，2014年4月，12-14頁。
4.向明恩，物之瑕疵擔保責任之再探──以凶宅案為例：評臺灣臺北地方法院九十九年度訴字第二一八號民事判決，月旦裁判時報，12期，2011年12月，93-105頁。
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