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發佈日期：2026/07/06 |
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地上權人所得優先承購之標的範圍為何——最高法院一一一年度台上字第二○六號判決
【主 旨】
按土地法第104條第1項規定基地出賣時，地上權人有依同樣條件優先承購之權，考諸立法目的，在保護現有基地地上權人之權益，使基地及其上之房屋同歸一人所有，俾充分發揮土地之利用價值，並杜紛爭。同一土地上，如設定2個以上地上權，並各因地上權而建築房屋，於基地所有人與第三人約定買賣之土地，除設定地上權之土地外，尚包括他筆土地時，本於優先承購權之立法目的，及優先承購權係一種特權，其適用範圍不宜過寬，應認各地上權人所得優先承購者為地上權登記面積範圍內，各按房屋坐落位置、面積，定其買受範圍。
【概念索引】
土地法／優先承購權
【關鍵詞】
【相關法條】
土地法第104條
【說 明】
一、爭點與選錄原因
（一）爭點說明
同一土地上，如設有2個以上地上權且各建有房屋，於合併他筆土地出售時，各地上權人所得優先承購之標的範圍為何？
（二）選錄原因
土地法第104條第1項規定係在保護現有基地之地上權人、典權人或承租人之權益，旨在使房地所有歸於一人，單純化法律關係，以盡經濟效用，杜絕紛爭。本判決進一步揭示各地上權人所得主張優先承買權之範圍，應限於地上權登記範圍內建物坐落之基地部分。
二、相關實務
最高法院107年度台上字第1427號判決表示，承租人優先承購之範圍，須視約定承租範圍是否明確而異其判斷，詳如下列判決節錄：
「按民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項所定基地承租人優先購買權之規範目的，在使土地所有與土地使用合一，如基地承租人所承租之範圍，並非土地之全部，僅為土地之一部，於土地出賣時，倘土地所有人與承租人約定租賃之範圍明確，承租人所得優先購買之範圍，固以約定承租之範圍為準，如約定承租之範圍不明，承租人所得優先購買之範圍，應以該房屋符合建築法規所需建築基地等具有使用上不可分之範圍為準。」 三、本案見解說明
本件涉及被上訴人與訴外人訂立系爭土地（414等5筆及435地號）之買賣契約，上訴人為414地號5筆土地之地上權共有人，上訴人所得主張優先承購標的範圍之疑義。對此，最高法院隱約點出，地上權人應得各自按所建築房屋的坐落位置、面積，定其優先承購之範圍，且觀諸契約內容，似得區分設定地上權土地與其他土地買賣條件，故地上權人行使優先承買權，自不以約定買賣之全部土地為必要。
【選 錄】
按土地法第104條第1項規定基地出賣時，地上權人有依同樣條件優先承購之權，考諸立法目的，在保護現有基地地上權人之權益，使基地及其上之房屋同歸一人所有，俾充分發揮土地之利用價值，並杜紛爭。同一土地上，如設定2個以上地上權，並各因地上權而建築房屋，於基地所有人與第三人約定買賣之土地，除設定地上權之土地外，尚包括他筆土地時，本於優先承購權之立法目的，及優先承購權係一種特權，其適用範圍不宜過寬，應認各地上權人所得優先承購者為地上權登記面積範圍內，各按房屋坐落位置、面積，定其買受範圍。查上訴人為414等5筆土地上系爭地上權共有人，於99年9月27日分割繼承登記單獨取得系爭建物，414等5筆土地、416地號土地上另有附表1編號1至11及13所示地上權及對應之建物，為原審所認定。基於使基地及其房屋同歸一人所有之立法目的，地上權人似得各自按房屋坐落位置、面積，定其行使優先承購權之範圍。觀諸系爭契約第2條第1項記載「買賣標的土地中之414、416、418、435等四筆地號土地，總面積為1329.48坪，全部面積均為買賣範圍……但因其中有338坪之地上權登記，故雙方同意扣除該地上權之面積，僅以991.48坪為計價範圍，每坪新臺幣（下同）參拾萬元，總計為297,744,000元」、第2項記載「前項338坪未計價土地之價金，係乙方（即被上訴人）提供作為甲方（即陳○亮等2人）處理買賣標的土地及○○市○○區○○段○小段29-6、29-12地號土地上地上權塗銷及地上物清除之費用，該費用雙方同意不再因實際處理支出金額之多寡，而計算找補」、第3項「另，買賣標的土地中之415及417等二筆地號土地部分，總計為10,000,000元整」等語（見一審卷㈠第84頁），佐以上訴人陳稱如僅一部有優先承購權仍願承買，價金依比例計算云云（見原審卷㈡第11、104頁），被上訴人亦陳稱買賣價金按102.68平方公尺土地占全部出售土地之比例核計，契約附隨義務比例負擔云云（同上卷第87、381頁），就設定地上權土地與其他土地買賣條件，似得區分，乃原審未詳為審酌，遽以系爭契約難以分割履行，而為不利上訴人之判決，亦嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
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