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發佈日期：2026/04/05

《土地法裁判精選》──耕地三七五租約承租人之優先購買權（最高法院114年度台上字第1559號判決解說）

【本文試讀】

壹、前　言

我國土地相關法律中，基於政策目的，爰明定賦予特定人得基於一定之法律關係，於他人（土地所有權人）出售其不動產予第三人時，按同樣（同一）條件享有優先承購之權利（法定優先購買權）。而歷來關於討論優先購買權（或稱優先承買權）議題之文獻，固不在少數；但事實上，優先購買權所涉法律議題相當多元，且見解分歧，而值得進一步深究。爰此，本文選錄最高法院114年度台上字第1559號判決（本件裁判案由雖是請求租佃爭議事件，但其爭議核心在於有關物權性質優先購買權行使之議題）解說之，並闡述其中若干議題，以供參考。

貳、最高法院114年度台上字第1559號判決解說

【相關法條】

耕地三七五減租條例第1條、第15條至第17條、第26條；土地法第82條、第83條、第104條第2項、第107條；都市計畫法第15條、第17條、第22條

【關鍵詞】

耕地租賃、耕地租佃、耕地三七五租約、優先購買權

一、爭訟事實

緣訴外人陳○連於1955年1月1日與土地所有權人祭祀公業陳○好簽訂包含系爭土地（即本判決中之「80號土地」。面積2,808.49m2）在內之耕地三七五租約之租賃權。嗣系爭土地於1971年6月25日，經「田中都市計畫」編定為住宅區（但迄2023年7月4日尚未發布細部計畫）；之後，系爭租約因繼承變更承租人為陳○發等3人（即上訴人。承租面積僅系爭土地之一部1,327.67m2，即本判決所稱系爭「A地」）。陳○發等人主張：系爭耕地所有權人祭祀公業陳○好於2019年3月26日與立○公司簽訂買賣契約書，將系爭土地所有權全部以9,854萬8,960元出售，嗣雙方於2021年8月25日又簽立補充條約，將系爭土地之買賣價格降低為5,370萬1,928元，並於2021年10月20日移轉登記予立○公司完竣；又，其於知悉系爭土地之買賣條件變更後，即依耕地三七五減租條例第15條第1項規定，發函向祭祀公業表示願以同一條件優先購買系爭土地之全部，惟祭祀公業不予置理。陳○發等人遂依同條例第26條規定提起系爭土地之租佃爭議調解、調處未果，爰提起訴訟。

嗣經臺灣彰化地方法院112年度訴字第276號判決駁回後，復提起上訴；經臺灣高等法院臺中分院113年度重上字第79號判決略以：（一）先位之訴部分（1.求為就80號土地全部，確認優先承買權存在；2.命立○公司塗銷系爭登記；3.命祭祀公業與其訂立買賣契約及辦理所有權移轉登記）駁回；但備位之訴部分，則（二）確認陳○發等3人，就系爭土地之A地部分（面積1,327.67m2），有優先承買權存在；（三）立○公司應將系爭A地自系爭土地辦理分割登記，並將系爭A地部分之所有權移轉登記塗銷；（四）祭祀公業陳○好應就系爭A地，以總價2,562萬3,119元與陳○發等3人訂立買賣契約，並於給付買賣價金同時，將系爭A地辦理所有權移轉登記予陳○發等人公同共有。對此判決結果，陳○發等3人、祭祀公業陳○好及立○公司均不服，爰提起本件上訴。

二、判決要旨

本件判決將原審判決有關前述備位之訴（二）、（三）、（四）部分予以廢棄，並發回更審；另將有關先位之訴（一）部分予以維持，而駁回上訴。有關其理由詳如後附「判決整理」內容（要旨如其中黑體字所示）。

三、判決解說

（一）適用耕地三七五減租條例規定之耕地
本件判決之系爭土地，係屬適用耕地三七五減租條例規定之耕地；而於1971年6月25日依都市計畫（田中都市計畫）編定為住宅區，則其是否仍為耕地？
關於「耕地」，耕地三七五減租條例未設明文規定其定義。然該條例第1條規定：「耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定。」而依土地法第106條規定：「以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者，為耕地租用。前項所稱耕作，包括漁牧。」是以，耕地三七五減租條例所稱之耕地，自宜參照土地法第106條規定意涵，解為指承租供耕作為目的之農地，並包括養殖（漁）及畜牧使用之土地。於是，耕地三七五減租條例之耕地租賃，係指以自任耕作為目的，承租他人之農地；如承租非農、漁、牧地供耕作之用者，自無同條例規定之適用。
又，適用耕地三七五減租條例規定之出租耕地，嗣經土地使用管制法規（例如：都市計畫法、區域計畫法、非都市土地使用管制規則等）編定或變更為「非耕地」（例如：劃定或變更為都市計畫之住宅區、公共設施保留地；編定或變更為非都市土地之丁種建築用地等）時，原訂耕地三七五租約之租賃關係，仍應繼續適用耕地三七五減租條例之規定。換言之，有關耕地三七五租約之耕地，雖以公法上土地使用管制而言，實質上雖已屬「非耕地」，但基於對承租人之權益保障，是法解釋上仍認屬耕地三七五減租條例所稱之耕地。 ...（本文未完）

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