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發佈日期：2026/06/03

《土地法裁判精選》市地重劃之土地分配與點交──最高行政法院112年度上字第762號判決解說

【本文試讀】

壹、前　言

我國土地相關法律中，基於政策目的，爰明定賦予特定人得基於一定之法律關係，於他人（土地所有權人）出售其不動產予第三人時，按同樣（同一）條件享有優先承購之權利（法定優先購買權）。而歷來關於討論優先購買權（或稱優先承買權）議題之文獻，固不在少數；但事實上，優先購買權所涉法律議題相當多元，且見解分歧，而值得進一步深究。爰此，本文選錄最高法院114年度台上字第1559號判決（本件裁判案由雖是請求租佃爭議事件，但其爭議核心在於有關物權性質優先購買權行使之議題）解說之，並闡述其中若干議題，以供參考。

貳、最高行政法院112年度上字第762號判決

一、爭訟概要

緣被上訴人（臺南市政府）辦理臺南市新營區長勝營區市地重劃案，於重劃土地分配後，由其所屬地政局通知上訴人（台糖公司），將於2020年3月26日點交上訴人所獲分配長勝段13、27、28、53、57、66、70地號等7筆土地。2020年3月26日，被上訴人將上述7筆土地點交予上訴人；惟上訴人於點交時提出異議，主張13、27、28、66、70地號土地上存在樹木、竹竿、電線桿、監視系統及基座、人行步道、水泥地等地上物，地政局乃於同年5月21日召開土地點交異議協調會議。其後，除66地號土地上之地上物已移除外，其餘13、27、28、70地號土地上之地上物依舊未移除，上訴人遂於同年5月28日再提出異議，並請該局移除地上物後再辦理土地點交。經被上訴人以109年6月22日府地徵字第1090729400號函復以：「經查貴公司於109年3月26日就所有長勝段13、27、28、66及70地號等5筆土地所陳異議事項未涉及界址點等地籍測量疑義，依市地重劃實施辦法第51條規定，長勝段13、27、28、53、57、66及70地號等7筆土地於109年3月26日已點交完畢，請貴公司自負保管責任。」（即原處分）等語。上訴人不服，提起訴願，遭訴願決定不受理，復提行政訴訟，聲明：訴願決定及原處分關於長勝段13、27、28、70地號土地部分均撤銷。經高雄高等行政法院110年度訴字第334號判決駁回其訴，上訴人遂提起本件訴訟。

二、判決要旨
本件判決之爭執標的，係長勝段13、27、28、70地號土地部分；本判決將原判決關於臺南市新營區長勝段70地號土地部分廢棄，並將廢棄部分之訴願決定及原處分均撤銷，另其餘上訴駁回（即13、27、28地號土地部分）。其理由如下：
（一）廢棄改判部分（關於70地號土地部分）
1.土地所有權人參加市地重劃，於扣除重劃負擔後，其所餘土地仍分配與原土地所有權人，而所分配土地皆為可建築用地，土地所有權人所獲分配之土地不應再負擔任何公共設施。
2.土地分配結果公告確定後，主管機關應辦理地籍測量，完成地籍測量後，主管機關應以書面通知土地所有權人及使用人定期到場接管。因此，此際交付土地所有權人及使用人接管之重劃後實際分配之土地，除其面積應與公告確定之土地分配結果相符（否則應依法為差額地價找補）者外，該獲分配之土地不得留有任何妨礙重劃土地分配或工程施工之土地改良物或墳墓，更不得新設有任何土地改良物或墳墓，始得謂於法無違。......

參、判決解說

一、公辦市地重劃之程序
公辦市地重劃之整體流程，乃多階段行政程序；茲彙整平均地權條例及其授權訂定之市地重劃實施辦法規定，其主要程序如次：

（一）選定重劃地區（平均地權條例第56條第1項、市地重劃實施辦法第6條至第8條）；

（二）擬訂重劃計畫書報請核定及公告通知（平均地權條例第56條第2項、市地重劃實施辦法第14條）；

（三）測量、調查及地價查估（市地重劃實施辦法第19條、第20條）；

（四）計算負擔及土地分配設計、分配結果公告與通知（平均地權條例第60條至第60條之2、市地重劃實施辦法第21條至第23條、第29條至第31條、第35條）；

（五）土地改良物或墳墓拆遷補償及工程施工（平均地權條例第62條之1、市地重劃實施辦法第38條、第39條）；

（六）地籍登記（平均地權條例第67條、市地重劃實施辦法第42條、第44條、第45條）；

（七）交接及清償（平均地權條例第66條、市地重劃實施辦法第51條至第53條之1）；

（八）財務結算（市地重劃實施辦法第55條至第57條）。

鑑於前揭本件判決之主要爭執點，係發生於上述程序中之（七）「交接」（點交接管）階段，但判決理由中，並論及系爭重劃分配土地之實質問題。是以下，依上述市地重劃程序之先後，說明「市地重劃與重劃分配土地之所有權變動」、「重劃分配土地之屬性」、「市地重劃受分配土地點交接管之法律性質」及「點交標的之問題」等議題。

二、市地重劃與重劃分配土地之所有權變動
市地重劃範圍內之土地扣除折價抵付共同負擔之土地（抵費地）後，其餘土地仍依各宗土地地價數額比例分配與原土地所有權人（平均地權條例第60條之1第1項本文）。而主管機關於重劃分配完畢後，應將分配結果（其法律性質屬行政處分）及其相關圖冊公告30日，並通知土地所有權人。土地所有權人對於重劃之分配結果，得於公告期間內向主管機關以書面提出異議；未提出異議者，其分配結果於公告期滿時確定（平均地權條例第60條之2）。
又，重行分配與原土地所有權人之土地，自分配結果確定之日起，視為其原有之土地（平均地權條例第62條）。是以，是重劃後重行分配之土地，自分配結果確定之日起，即由受分配之土地所有權人依法取得該分配之土地所有權；亦即，重劃受分配之土地，於分配結果確定之日時，重劃後重行分配之土地即發生所有權之變動，而其後續程序之地籍登記並不影響土地所有權人已取得受分配土地之所有權。

三、重劃分配土地之屬性
關於重劃分配之土地，本件判決指出：「土地所有權人參加市地重劃，於扣除重劃負擔後，其所餘土地仍分配與原土地所有權人，而所分配土地皆為可建築用地，土地所有權人所獲分配之土地不應再負擔任何公共設施。」對此，擬進一步闡釋如下：...（本文未完）

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