| 當房屋成了凶宅，得如何請求損害賠償？ |
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| 「凶宅」一詞本不應成為法律用語，但房屋一旦成為人們口中的凶宅時，即會影響房屋之使用與交易價格，並衍生買賣糾紛。凶宅問題在法律上之探討，一般可區分為契約責任與侵權行為兩部分，蔡晶瑩教授分別從此兩種請求權路徑，探討實務上如何處理「凶宅」的法律關係與損害賠償請求。 |
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【關鍵詞】 |
凶宅、 物之瑕疵、 損害賠償、 侵權行為 |
◎本文完整請參閱：【月旦法學雜誌第271期】物之瑕疵擔保責任與侵權行為損害賠償責任在凶宅問題之適用／蔡晶瑩 |
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二、凶宅與物之瑕疵擔保責任 |
（一）主（客）觀說與客觀說之瑕疵概念 |
物之瑕疵概念，根據早期學說與實務見解，採客觀說之瑕疵概念，依「物種」之一般性質決定，出賣人所交付之物，若欠缺該物所屬種類中一般應具有之特質，即成立物之瑕疵。具體而言，與標的物本身具有直接結合關係之性質欠缺，例如腐敗的水果，固然符合客觀說之具體事例，但也可依更細緻之個別種類的典型性質，來判斷是否具備性質欠缺。再者，若該種類（指物種整體）本身即存在特定缺陷，例如某種木頭容易腐爛，出賣人卻提供以此種木材製作之溫泉浴池，而使買受人透過對價關係所取得之物與所期待之狀態不一致，也屬物之瑕疵。因此客觀說之瑕疵是指，標的物本身不具備其所屬種類之客觀通常性質或者是指該物種本身即具有某種缺陷之情形。具體而言，客觀說之理論主要處理物之一般性質欠缺，因此品質偏離之瑕疵即為客觀說之核心，當事人間所約定之契約內容並非判斷基礎。此外，須以物之種類所具備之通常性質作為界定瑕疵之基礎，因此對於物之瑕疵判斷，須先確定該「物種」具有何種性質。然而，並非所有之物皆能以精確之種類或等級加以界定而給予分類，此種困難也形成客觀説對於具體事例在判斷上之障礙，因此漸漸出現以當事人合意內容作為辨識有無瑕疵之理論，並輔以客觀說所要求之通常應具備狀態來共同判斷，形成主客觀說之瑕疵理論。 |
根據主觀說見解，當出賣人所交付之標的物之現況與契約所預定或合致之狀態不符，並有滅失或減少其效用或價值之情形時，即成立物之瑕疵。根據民法第三五四條規定之文義可以發現，即使以當事人之合意作為理解物之瑕疵之概念，有時仍不可避免的必須藉由客觀標準來補充當事人之合意，以確定出賣人所交付之物是否具有欠缺或減少通常效用之瑕疵，因此形成主觀與客觀標準皆存在之現象。根據主客觀說，當契約之當事人未針對標的物之性質作成合意時，即應依交易觀點判斷是否存在瑕疵。所謂交易觀點即為客觀因素之衡量標準。其實主觀說之理論並未完全否定客觀因素在瑕疵判斷上之必要性，僅是對於客觀因素在體系之構成地位有不同解釋，確切而言，客觀因素因已規範於法條中，能補充主觀說不足之處。惟客觀標準並非與主觀標準平行，當事人主觀上對於性質合意之內容方是作為定義「物之瑕疵」之主要依據。 |
（二）凶宅買賣可成立物之瑕疵擔保責任 |
1.凶宅之定義 |
關於凶宅之定義，根據內政部所公告之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11中表示，凡「曾發生過凶殺或自殺致死案件」者稱之為凶宅。內政部早期於97年7月24日所做成之內授中辦地字第0970048190號函釋中，對於凶宅有以下解釋： |
所稱之凶宅係指，賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓而死於其它樓層或中庭）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。前述臺灣臺北地方法院104年度訴字第2464號民事判決中即參考內政部之函釋，作為判斷凶宅之準據。 |
綜上所述，凶宅之概念在交易上僅指出賣人產權持有期間於專有部分曾發生兇殺或自殺，並排除意外死亡。此一定義與民間概念中之凶宅概念相差甚遠，民間觀念中凶宅所涵攝之範圍較內政部所公佈之情形更廣，多數人對於隔鄰建物或土地上曾發生非自然死亡之情形者，也多將其列為凶宅而不願購入，其與迷信結合之深可見一斑，並有當事人因此提起訴訟。由此可見，凶宅不僅不容易定義，而且其定義也不完全符合民眾之認知。 |
2.以主客觀說之疵概念決定是否為凶宅 |
內政部雖對凶宅給予定義，卻無法杜絕民眾心中對於超越該定義而存在之某些房舍之害怕與嫌惡，因為在民眾心中各自有其認定凶宅之標準。凶宅之定義常因個人信仰、迷信、生活經歷以及文化教育背景之不同而有不同之認知。對於打算購入房舍與土地的當事人，凶宅買賣是否成立物之瑕疵擔保責任，主要在於物之瑕疵的判斷。凶宅交易之問題若僅依客觀說理論加以判斷，則因為客觀說偏重以物之「品質」作為衡量標準，以此判斷標的物之價值或效用是否存在欠缺之現象，是否成立社會通念所稱之瑕疵，在結果上「或許」較有爭議；而在主客觀說之判斷上，只要當事人於買賣契約中對於該買賣標的之性質有具體之合意，使之成為契約內容時，即可在欠缺所約定內容時以標的物具有瑕疵為理由主張出賣人負擔瑕疵擔保責任。客觀說之瑕疵概念在處理凶宅問題上或許有其不足之處，因此以主客觀說之瑕疵概念作為判斷標準，較容易處理凶宅交易之糾紛。 |
三、凶宅與侵權行為損害賠償責任 |
在進入凶宅與侵權行為損害賠償問題之探討前，本文首先肯定所有權人之權益在此情形下有受到保護之必要，特別因承租人在租賃處自殺而導致建物成為凶宅時，出租人之房屋價值一夕間跌落谷底，難謂所有權人之權益未受侵害。但對於自殺案件，如何解決權利能力消滅之問題？尤其從權利能力之角度觀察，死者在死亡瞬間，權利能力消滅，且在同一瞬間房屋成為凶宅，若依此邏輯繼續推論，因死者已非權利主體，在尚未負擔義務時權利能力消滅，則建物所有權人如何主張侵權行為之損害賠償？對此問題須先肯定自殺者應負擔侵權行為之損害賠償責任，並於死亡後由其遺產或由其繼承人於所繼承財產之限度內負擔責任。這樣的結果符合目前社會一般通念，也符合人民期望在這類事件中獲得法律保障之情感，如此結論與前述關於權利能力消滅之時間點似乎發生矛盾，關於此點，本文將嘗試從侵權行為要件之闡釋來解決。 |
（一）所有權受侵害 |
根據民法第184條第1項前段與後段規定：因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法加損害於他人者亦同。根據目前通說，184條第1項前段限於權利受侵害時得請求損害賠償，184條第1項後段則包含權利與利益之保護。至於為何民法第184條第1項前段與後段所保護之範圍不能相同或一致，這樣的闡釋是否妥當，在此則不討論。就184條第1項前段而論，侵權行為之成立須該具體事實同時符合客觀要件與主觀要件，在客觀上須行為人有不法侵害他人「權利」之行為，而主觀上行為人須有故意過失並且具備責任能力。 |
房屋因承租人自殺或其他兇殺行為而有人喪命其間時，所有權是否被侵害？關於此點，目前實務多傾向否定說，並認為該房屋或建物雖成為凶宅，但其「物理上」之功能並未受損，房屋仍能繼續提供使用收益之功能；前述臺灣臺北地方法院104年度重訴字第320號判決中被告即提出此種主張作為抗辯，法院對於此一觀點雖未明確加以肯定，但也未否定之。在多數實務判決中，多認為凶宅問題所形成之所有權人之損失僅限於非物理上之範疇，該物之效用並無減損，功能亦完整無缺，受影響者僅是該屋之交換價值，即「純粹經濟利益之損失」，屬於民法第184條第1項後段侵權行為之問題。對於因自殺或兇殺等非自然因素而使房屋成為凶宅時，若深入分析所有權權能之實質功效，則是否真如多數實務所採見解：所有權未受侵害，僅生純粹經濟上損失？ |
關於純粹經濟上之損失一語，有學者提出以下之疑問與見解：所謂純粹經濟上損失之用語雖常見於實務與學說，卻非法條用語，並常以之作為限縮侵權行為法適用之理由，使侵權行為法上所欲保障之權利範圍受到限制，但純粹經濟上損失主要是侵權行為領域的問題，毋須擴張至契約責任，避免本來即難以解釋之問題變得更加複雜。傳統上學者對此限縮所作之解釋為：純粹經濟利益損失之所以不在侵權行為法所保護之範疇，主要原因在於其範圍俱有不確定性，其具體損失之數額也因此難以估算。 |
房屋或建物成為凶宅後，所有權應已受到侵害。雖然房屋從形式之結構、裝潢、遮風避雨、空間利用以及各種形貌來看皆未改變，但所有權權能中之使用、收益、處分之實質功能卻產生不利益之影響，例如居住功能，常使住於屋內者疑神疑鬼，膽戰心驚而無法享受房屋本應提供之安身立命之功能，不能不謂其使用權能已受侵害，至於將房屋出租以收取法定孳息之情形也將因房屋成為凶宅而乏人問津，若想將房屋讓售，即使壓低房價恐怕也難以脫手。此為凶宅之共同命運，房屋在形式上雖無毀損滅失但難謂其功能與價值未受影響，房屋之交換價值與用益價值顯然受到侵害，所有權權能表面雖仍存在，但實質上已無法發揮其功用，此時應肯定所有權受侵害。從所有權權能受侵害之觀點而論，與所謂發生物理上變化而致房屋不堪居住之結果並無不同，兩者皆使房屋不再能繼續發揮功能，而凶宅所呈現之社會問題與屋主所承受之財產損失，甚至可能超越房屋所有權受到凶宅事件以外之一般侵害時。 |
（二）損害應由自殺者負擔賠償責任 |
侵權行為之客觀要件中，須損害之發生與行為人之行為具有因果關係，方可成立侵權行為。在兇殺案件中，行為人之加害行為導致被害人死亡，並且死於建物中而使該建物成為凶宅時，加害人之行為同時侵害該建物所有人之所有權，此一結果前已述之。但若因自殺而使建物成為凶宅時，自殺者負擔損害賠償義務之問題可從因果鏈之持續進行來解決。蓋依民法第6條規定，人之權利能力始於出生終於死亡。自殺者權利能力消滅的同時，房屋成為凶宅，死者已非權利主體，本來無法負擔義務，但若從因果關係著手，將損害必然發生之時間點往前拉向自殺者死亡之前一瞬間，以其尚未死亡之瞬間讓自殺者對於下一瞬間必然發生之死亡結果負擔責任，則權利能力之問題即可解決，而這樣的推論也符合一般經驗法則所導出之因果關係。若死亡結果最終並未發生，則無凶宅問題，若無其他損害，則不成立侵權行為。 |
此外，自殺或兇殺者對於結果之發生具有故意過失，應無疑問，有學者主張， 故意除了直接故意外，包含間接故意或未必故意，行為人對於損害之發生有所認知或預見，而其結果之發生對該自殺者而言是「無所謂」，「毫不關心」，既已抱持必死之決心，世間俗事無論如何發展皆與他無關。 |
再者，關於自殺者之心理狀態，在臺灣臺北地方法院104年度重訴字第320號民事判決中，被告即主張：責任能力原則上以識別能力為判斷標準，為辨別自己行為在法律上應負責任之能力，即辨別法律上是非利害的能力。因此無意識狀態或精神活動之病態上錯亂，致不能自由決定意思之狀態而加損害於他人者，不負侵權行為責任。以上之論述為該裁判法院所採，但若比較日常生活中常見之酒駕或醉酒傷人或殺人之情形，亦或者吸毒者做出侵害他人權益之行為時，我們是否也會以加害人欠缺辨別是非之能力而否定其成立殺人，傷害等侵權行為？甚至部分侵害行為是在加害人承受重大刺激之情形下所為，例如兒女被兇殘殺害後，將加害人殺死或砍傷。加害人處於此種情況下，在作出侵害他人權益行為的瞬間，同樣呈現出非理智的錯亂狀態，但這些人並未因此而得以免除賠償責任，此種情形與自殺者所處之狀態其實存在相似性。再者，民法第187條第4項規定：「前項規定，於其它之人，在無意識或精神錯亂中所為之行為致第三人受損害時，準用之」。此為衡平責任之規定，法律明定即使加害人處於錯亂中，法院仍得依被害人之聲請，令加害人為全部或一部之損害賠償，因此凶宅之所有權人得向自殺者之繼承人請求賠償方為合理之結果。 |
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◎本文完整請參閱：【月旦法學雜誌第271期】物之瑕疵擔保責任與侵權行為損害賠償責任在凶宅問題之適用／蔡晶瑩 |
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