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發佈日期：2018/07/24 |
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民法第425條之1推定租賃期間應如何計算－最高法院一○六年度台上字第一六四六號判決
【主旨】
民法第425條之1第1項之租賃期限，應解為至房屋不堪使用時為止。至是否不堪使用，應以承租當時所建房屋，是否得為通常使用判斷之。倘未經出租人同意而改造或更新建築結構，不當延長房屋使用期限，加重出租人負擔，當非立法本旨所許
【概念索引】
民法／推定租賃
【關鍵詞】
【說明】
一、爭點與選錄原因
（一）爭點說明
民法第425條之1推定租賃期間應如何計算？
（二）選錄原因
民法第425條之1第1項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」然何謂「房屋得使用期限內」？此觀乎推定租賃之期間認定，以避免土地被他人永久使用之情況。本判決就此有所說明，可供參考。
二、相關實務
最高法院105年度台上字第722號裁定係在說明推定租賃之適用，需房屋具有經濟價值為必要，詳如下列節錄：
「按民法第四百二十五條之一第一項規定：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。既明定在房屋得使用期限內，推定有租賃關係，可見係以房屋具有經濟價值為要。原審因系爭房屋已無經濟價值，認系爭房屋對系爭土地已無法定租賃權存在，自不違背法令，附此敘明。」
三、本案見解說明
查系爭磚造房屋齡至少80年以上，目前是否仍堪使用，已非無疑。又上訴人主張：系爭房屋於70幾年間歷經多次修建，檢視現場照片，屋頂搭蓋鐵皮，且以帆布包住，已經不堪使用，本件租賃關係業已消滅，不因被上訴人之事後修繕而得回復等語，此攸關租賃關係是否消滅之重要攻擊方法，不得徒以房屋目前由吳○○居住、經營商號使用，即謂其非不堪使用，進而為不利於上訴人之認定。
【選錄】
土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，為民法第425條之1第1項所明定。其租賃期限，應解為至房屋不堪使用時為止。至是否不堪使用，應以承租當時所建房屋，是否得為通常使用判斷之。倘未經出租人同意而改造或更新建築結構，不當延長房屋使用期限，加重出租人負擔，當非立法本旨所許。查系爭房屋為24年間大地震前由吳○所興建，王○全於102年10月31日將其房屋之權利範圍出賣予訴外人鄭○堯，鄭○堯於同年12月4日再將之贈與張○，系爭土地與系爭房屋間推定成立基地租賃關係，為原審認定之事實。果爾，系爭磚造房屋齡至少80年以上，目前是否仍堪使用，已非無疑。上訴人主張：系爭房屋於70幾年間歷經多次修建，檢視現場照片，屋頂搭蓋鐵皮，且以帆布包住，已經不堪使用，本件租賃關係業已消滅，不因被上訴人之事後修繕而得回復等語，攸關租賃關係是否消滅之重要攻擊方法，原審就此竟恝置不論，悉未調查審認，徒以房屋目前由吳○美居住、經營商號使用，即謂其非不堪使用，進而為不利於上訴人之認定，不免速斷。
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