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發佈日期：2019/07/17 |
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租地建屋如係供營業用之房屋，有無土地法第105條準用同法第97條規定之適用？—最高法院一○七年度台上字第一八二○號判決
【主旨】
租地建屋如係供營業用之房屋，即非一般供住宅用之房屋可比，自無適用土地法第97條、第105條房租限制規定之餘地。
【概念索引】
土地法／房租限制
【關鍵詞】
【說明】
一、爭點與選錄原因
（一）爭點說明
租地建屋如係供營業用之房屋，有無土地法第105條準用同法第97條規定之適用？
（二）選錄原因
土地法第97條規定，城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限。惟倘如係供營業用之房屋，是否受本條租金上限規定之限制？本判決指出，營業用之房屋與一般供住宅用之房屋有所不同，自不受本條規定之限制。特選錄之，以供閱讀。
二、相關實務
最高法院105年度台上字第727號判決指出，營業用房屋無土地法第97條房租上限規定之適用，詳如下列判決節錄：
「按土地法第九十七條之立法意旨為城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護承租人。立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為保護經濟上弱者之承租人而設，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋或租地供營業之用，承租人用以營業獲取利潤，為經濟上之強者，無立法限制租金額之必要（本院九十四年度第二次民事庭會議決議、九十二年度台簡上字第二○號判決參照）。」
三、本案見解說明
最高法院表示，上訴人於原審一再主張系爭建物係4層樓透天厝型建物，經被上訴人出租予他公司供營業使用，相當於租金之不當得利不受上開土地法規定限制等詞，自屬重要之攻擊方法，應當詳加調查及說明，否則即有判決不備理由之違法。
【選錄】
按土地法第97條第1項固規定，城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，惟按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，其基地所約定之租金，自不受上開規定之限制。依土地法第105條規定準用同法第97條規定，此於租用基地建築房屋應亦同。是以，租地建屋如係供營業用之房屋，即非一般供住宅用之房屋可比，自無適用土地法第97條、第105條規定之餘地。查上訴人於原審一再主張系爭建物係4層樓透天厝型建物，經被上訴人出租予晟○公司供營業使用，相當於租金之不當得利不受上開土地法規定限制等詞，自屬重要之攻擊方法，乃原審恝置不論，且未說明何以不足採信之理由，不無判決不備理由之違法。
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