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發佈日期:2019/07/17
租地建屋如係供營業用之房屋,有無土地法第105條準用同法第97條規定之適用?—最高法院一○七年度台上字第一八二○號判決

【主旨】

租地建屋如係供營業用之房屋,即非一般供住宅用之房屋可比,自無適用土地法第97條、第105條房租限制規定之餘地。

【概念索引】

土地法/房租限制

【關鍵詞】


【說明】

一、爭點與選錄原因

(一)爭點說明

租地建屋如係供營業用之房屋,有無土地法第105條準用同法第97條規定之適用?

(二)選錄原因

土地法第97條規定,城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限。惟倘如係供營業用之房屋,是否受本條租金上限規定之限制?本判決指出,營業用之房屋與一般供住宅用之房屋有所不同,自不受本條規定之限制。特選錄之,以供閱讀。

二、相關實務

最高法院105年度台上字第727號判決指出,營業用房屋無土地法第97條房租上限規定之適用,詳如下列判決節錄:

「按土地法第九十七條之立法意旨為城巿房屋供不應求,為防止房屋所有權人乘機哄抬租金,造成居住問題,特設本條限制房屋租金之最高額,以保護承租人。立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件,為保護經濟上弱者之承租人而設,應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋,始有其適用。至營業用房屋或租地供營業之用,承租人用以營業獲取利潤,為經濟上之強者,無立法限制租金額之必要(本院九十四年度第二次民事庭會議決議、九十二年度台簡上字第二○號判決參照)。」

三、本案見解說明

最高法院表示,上訴人於原審一再主張系爭建物係4層樓透天厝型建物,經被上訴人出租予他公司供營業使用,相當於租金之不當得利不受上開土地法規定限制等詞,自屬重要之攻擊方法,應當詳加調查及說明,否則即有判決不備理由之違法。

【選錄】

按土地法第97條第1項固規定,城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限,惟按城市地方供營業用之房屋,承租人得以營商而享受商業上之特殊利益,非一般供住宅用之房屋可比,其基地所約定之租金,自不受上開規定之限制。依土地法第105條規定準用同法第97條規定,此於租用基地建築房屋應亦同。是以,租地建屋如係供營業用之房屋,即非一般供住宅用之房屋可比,自無適用土地法第97條、第105條規定之餘地。查上訴人於原審一再主張系爭建物係4層樓透天厝型建物,經被上訴人出租予晟○公司供營業使用,相當於租金之不當得利不受上開土地法規定限制等詞,自屬重要之攻擊方法,乃原審恝置不論,且未說明何以不足採信之理由,不無判決不備理由之違法。


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