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發佈日期：2025/05/05 |
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法定租賃關係之承租人有無土地法第104條有關優先承買權規定之適用────最高法院一一一年度台上字第二六一六號
【主旨】
按土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，土地之利用與所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。該立法目的預設之規範價值，倘於具體個案並無須為差別待遇之正當理由，則其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，庶符平等原則之要求。故基地出賣時，凡對坐落其上之建物具有所有權或事實上處分權，且就基地仍存在租賃權者，原則上均得依土地法第104條規定主張優先購買權，非僅限於「租用基地建築房屋」關係。此由該條內容並無類此限制，64年7月24日修法後更將規範對象擴及地上權人與典權人，而異於民法第426條之2第1項規定即明。
【概念索引】
土地法／優先承買權
【關鍵詞】
【相關法條】
土地法第104條、民法第426條之2
【說明】
一、爭點與選錄原因
（一）爭點說明
法定租賃關係之承租人有無土地法第104條有關優先承買權規定之適用？
（二）選錄原因
土地法第104條有關優先承買權之規定，係為保護承租人、地上權人及典權人之權益，並調和房屋與土地之利用關係，俾使房屋所有權與土地利用權得結為一體，以維持房屋所有權之安定性，避免危害社會經濟。本判決表示，其中承租人範圍包含意定及法定租賃關係之承租人。
二、相關實務
若租地建屋之承租人於基地所有權移轉登記前，喪失房屋所有權或基地承租權者，即無土地法第104條規定之優先承買權，最高法院著有108年度台上字第2636 號判決在案可稽，茲節錄如下：
「按土地法第104條第1項規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權，此雖屬成立買賣契約之形成權，承租人一經行使，即與出賣人間成立買賣契約，但立法意旨既在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，則該買賣契約效力之存續，自以承租人於基地所有權移轉登記完成前，仍具優先購買資格為要件。倘承租人取得基地所有權移轉登記前喪失房屋所有權或基地承租權，而無優先購買之資格時，前開立法目的既無由達成，則除承租人對基地之租賃關係及買賣契約已併由取得房屋所有權之第三人承受，買賣契約之存續仍合於立法目的等情形外，應解為買賣契約隨同其喪失優先購買資格而失效。」 三、本件見解說明
本件涉及系爭土地及建物均為原被上訴人所有，嗣系爭房屋經上訴人之一投標拍定後，被上訴人將系爭土地移轉予訴外人，上訴人得否主張土地法第104條優先承買權規定之問題。對此，最高法院指出，上訴人之一於拍定系爭建物後，推定上訴人在系爭建物得使用期限內，就系爭土地與被上訴人存有法定租賃關係，亦在土地法第104條所稱「承租人」之列，而享系爭土地之優先承買權。
【選 錄】
一、按土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，土地之利用與所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。該立法目的預設之規範價值，倘於具體個案並無須為差別待遇之正當理由，則其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，庶符平等原則之要求。故基地出賣時，凡對坐落其上之建物具有所有權或事實上處分權，且就基地仍存在租賃權者，原則上均得依土地法第104條規定主張優先購買權，非僅限於「租用基地建築房屋」關係。此由該條內容並無類此限制，64年7月24日修法後更將規範對象擴及地上權人與典權人，而異於民法第426條之2第1項規定即明。另本院62年台上字第2962號原判例，本即在於糾正該件原二審判決以「系爭房屋及基地原均屬於上訴人所有，嗣後由甲買受其房屋，並非甲向上訴人承租土地而自行建屋，是上訴人並不因甲嗣後有租地情事而對系爭房屋有優先承買權」為其論據之不當，此觀裁判全文，亦甚明瞭。
二、查系爭土地及建物原均為乙所有，前經丙投標拍定系爭建物，由上訴人取得事實上處分權，應推定上訴人在系爭建物得使用期限內，就系爭土地與乙存有法定租賃關係。被上訴人嗣締結系爭土地之買賣契約，並將所有權移轉登記予丁，為原審確定之事實。其以民法第426條之2第1項僅係針對「租用基地建築房屋」予以規範為由，認定上訴人無依該條項規定主張優先承買系爭土地之權利，於法律文義詮釋方面，固無可議。惟就上訴人依土地法第104條第1項法律明定之承租人優先購買權請求部分，先則誤解本院62年台上字第2962號原判例意旨，繼未說明何須另因是否屬於租地建屋關係而予區別對待，即以土地法自第102條以下係規定租用基地建築房屋，基於物權法定主義不宜擴張解釋或類推適用等由，逕持與前揭說明相異之法律見解，而謂上訴人與乙間之推定租賃關係，有別於租地建屋契約而占有基地之情形，所為不利上訴人之論斷，自有判決不備理由及不適用法規之違誤。
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